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酒店+住宅“两条腿”走路 富力能否成为中国的希尔顿

  2017-09-14 14:25:28   来源:中国房地产金融  作者:卢宝宜

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  希尔顿只是个参照系,富力想要一个酒店帝国,带它重回房企前列。

  “一波三折”的万达商业、富力地产和融创中国三方战略合作尘埃落定,对于市值规模和营业规模均不过500多亿元的富力来说,200亿元闪电接手万达77家酒店,是想下一盘怎样的棋——高端酒店帝国?

  签约当天,富力集团董事长李思廉说:“对富力来说,我们一下子成为全国甚至全球最大的酒店资产业主,我们可以集中精力在这方面做大做强。这么好的买卖,傻瓜也会去做!”

  李思廉很明确,账很好算,199亿元买下77家总价值三四百亿元的酒店,而且没有负债,只有现金流,是个好机会。低价收购自然不多得,就看老板是否有能力盘活。

  打造酒店帝国

  此次收购不难遐想将重塑富力酒店庞大规模,然而现实很骨感, 富力地产旗下的酒店业务在此之前就已经持续亏损。截至2016年,过去9年间该业务累计亏损13.67亿元。

  数据显示,2016年富力地产的营业收入为537.3亿元,其中物业发展、物业投资、酒店运营和其他业务收入(包括建筑服务和足球队) 四大板块业务的占比分别为92.11%(494.89亿元)、1.71%(9.18亿元)、2.53%(13.62 亿元)、3.65%(19.61亿元)。四大板块业务的净利润则分别为60.58亿元、17.29亿元、-1.83亿元、-5.5亿元。

  显然,酒店表现并不突出,甚至有点糟糕。但是富力是乐观的,在等待机会。

  2016年年报显示,含合资项目在内,富力地产旗下已落成、营运或开业筹备中的酒店数量有33家。其中几乎都是高级酒店,不仅在国内, 还分布在纽约、巴黎等大城市。今年加上万达的77家,一共110家酒店,跃居世界最大的五星级酒店业主之一。

  这个横空出世的酒店业霸主,仅仅进入该行不过十三年。富力地产2004年起进军高端酒店业,在华南、华北和中部地区的发达城市CBD核心区域,先后跟万豪、凯悦、洲际、希尔顿等国际酒店品牌共同开发了多家国际星级酒店。代表作包括广州富力丽思卡尔顿酒店、成都富力丽思卡尔顿酒店、广州柏悦酒店、广州富力君悦大酒店等。

  这次收购万达77家酒店,商业地产布局已具雏形。按照富力的测算,77家酒店组合拥有总建筑面积约为328.6万平方米,客房合共2.32万间。如果自建需要15-20年,那这笔交易仅是建设成本就省了数十亿元。而从发布的酒店交易公告中看到,富力表示至今年的12月31日,77家酒店资产净值预期将不少于331.76亿元,那就已经赚了。

  而且,万达的酒店大多也位于城市的核心地段,假设以后不要酒店了,拆掉后单单地段的估价就能远远高于当下的成本,肯定也不亏。这是富力董事长秘书胡杰在一次电话会议中透露的关于富力的小心思。他还表示,万达酒店在2014-2016年间入住率达到58%-60%,甚至高于富力本身的。

  酒店业务本来就是一个很难迅速看到“回头钱”的业务,前期投资额度大, 回报周期长。一般有长达40年的经营时间,一定时间内的亏损是自然的。而经过十余年的摸索,富力从2013年开始度过了前期艰难的“培育期”,黄金收获期会在开业后的6-20年到来,其业务尚需时间证明。

  酒店+住宅“两条腿”走

  加持商业地产,并非富力独家,万科、华远、碧桂园亦有布局,然而整个酒店业的发展又如何?

  数据表明,2015年全国789家五星级酒店资产总额2454.29亿元、利润不足20亿元,平均每家五星级酒店的利润仅有240余万元。由于行业品类同质化严重,竞争型产品供大于求,酒店业务盈利能力仍有待加强。

  既然酒店行业盈利欠佳,为何房企投资力度不减。

  首先,酒店业未来的盈利还是可期待的。对于中国来说,旅游行业这两年风风火火,但也还是朝阳产业,伴随着国内或出境游的市场增长,旅游人数屡破纪录,而这些就会体现在对酒店业务的需求上。同时,伴随国内经济的增长,和人们对于休闲方式的品质追求,国内对高端的五星级或以上的酒店消费能力也在增强。只要控制好酒店发展节奏,在迎来黄金收益期前,通过多元的投资业务,去平衡酒店的发展,未来富力会成为国内酒店业务中首先享有规模效应的国内品牌。

  目前令外界担忧的是,黄金收获期难以保证,富力如何在盈利期之前保证增长,这是市场关心的,毕竟富力地产旗下酒店高端业务的盈利能力也整体欠佳。

  富力酒店要想做到像国外的星级酒店品牌一样, 像希尔顿也好、万豪也好,少不了前期大量的付出以及耐心的等待。富力在过去多年来找到了自己的方式——“两条腿”走路战略。

  也许富力酒店会成为中国的希尔顿,但富力地产,不仅有酒店。

  过去十多年,富力地产都在试图打造“商业酒店+住宅地产”的两条腿商业模式。正是有了住宅地产业的保驾护航,酒店业哪怕在常年亏损的情况下不被兜售与放弃,同时实现渐进性成长。尤其是吞下了万达酒店的“大肥肉”后,富力的酒店资产业务规模迅猛扩大,两条腿走的战略,也许威力能更大,在房地产行业中形成独属于富力自身的独特竞争战略。

  今年,还频频有另一个传言,富力要把酒店分拆上市。虽然还未被证实,但当中的可能性能被看见。酒店是一个有稳定现金流的行业,分拆上市也好,做成资产证券化也好,尤其像富力目前手上有这么多家酒店,整体打包上市,盘活资产,难说不是一个更好的融资渠道。酒店作为长期持有资产,保值增值能力强,也是这两年被业内公认的未来投资优质资产。

  重回“华南五虎”

  两条腿走的模式,前十年可能都是住宅项目支撑酒店业务。但是往长远看,富力地产是想通过酒店业务另辟新径,重回房地产老大的行列内。

  沉寂已久的富力变身酒店业全球巨头,酒店帝国是为了更大的地产业务。

  我们来回顾下富力地产的发展历史。

  富力是23年前,由原本在广州天河区政府工作的张力和香港测绘师李思廉共同创办的。最初,借助广州的工厂旧改项目一战成名,随后抓住了众多旧城改造的机会迅速崛起,一度叫板万科。

  伴随自身实力增加,开始大举挥师北上,开启了全国性的业务扩张。2002年,32亿元拿下北京富力城一战成名。随后又陆续将项目覆盖到天津、哈尔滨、上海、成都等大城市。

  2005年,富力在港交所上市,成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业,并荣登市值最高的公司之一。2007年,作为“华南五虎”的一哥,全国排名第四,创下了排名的最好成绩,那时候的恒大只是“华南小弟”。

  然而,遭遇了滑铁卢。

  在同行纷纷专注于住宅地产开发时,富力因不错的成绩不断膨胀,开始在不熟悉也不擅长的商业地产领域实行“大跃进”。然而,豪掷千金的购物广场顾客寥寥无几,战略的错误选择令富力不惜举债拿地保持高速增长。

  2008年,富力受到全球金融危机和楼市调整的双面夹击,迅速落入困境。当年,富力地产按照住宅地产与商业地产1:1的开发速度推进,其资金链几乎断裂。“能不能撑过明年都还不知道”也许就是当时李思廉的心情写照。

  这次滑铁卢使昔日位居“华南五虎”之首的富力地产渐渐失去了“江湖大哥”的宝座,并伴随着恒大等房企业绩一飞冲天,房企格局发生了巨大变化,富力一度掉出了“华南五虎”。

  今年,富力因为收购万达酒店重新回到了人们的眼中,风头抢尽,话题不断,大有借此回归地产第一梯队之势。

  截至7月31日,富力地产今年上半年总合约销售额为447.6亿元,合约销售总面积约338.63万平方米。与去年同期相比,销售收入和销售面积分别上升31%和21%。按此计算,富力完成全年730亿元的目标不是梦。

  今年上半年的房企销售额榜单上,碧桂园以超3000万元排名第一,万科紧随其后,恒大第三,都是千万级别的,而曾经排位最高也到过行业第四的富力,虽然形势好转,但差距一时半会很难追上,排名20.

  酒店业务对于地产来讲,作用有多大?

  除了前面提到的未来保值增值空间大以外,高端酒店作为项目配套,已成为地产模式的新趋势,对于提升周边住宅项目溢价有一定促进作用。酒店运营得好了,自然也为品牌提高了知名度和价值,扩大了住宅项目的客户群。

  同时,目前国内房产市场已从增量市场到存量市场转变,土地的占有率将充分成为房企竞争的关键武器。酒店业务的分布,也利于富力增强自身的土地市场竞争力。

  富力能否凭借这100多家高端酒店,打出地产新局面,时间会给到答案。但在此之前,富力有所行动的决心也是显而易见的。

  例如今年上半年,富力就在公开市场拿地超过19宗,已超过了全年的拿地预算。布局上也有改变,除了聚焦一二线热点城市以外,拓展二三线的动作也很亮眼。6月份就分别于阜阳、南昌、太原、郑州、温州等二三线城市补充土地储备,拿地代价超过30亿元,积极加入土地围猎战,保证业绩增长。

  不过,值得注意的是,从季报披露数据看,富力新增现金流的主要来源还是募资。近年富力地产的负债水平就一直处于上升阶段,从2015年总负债1345亿元,负债率73.21%;到2016年总负债1795亿元,负债率79.28%;再到今年一季度末,富力地产总负债1853亿元,负债率79.7%。然而收购签约之后第五天,惠誉却将富力地产长期外本币发行人评级、优先无担保评级以及子公司所有未到期债券的评级,由BB级列入负面观察名单,惠誉认为收购将减缓富力的降杠杆进程。

  虽说港股上市公司扩股募资难度较大,因此发债往往是融资的主要方式之一。但富力有历史上的前车之鉴,伴随负债压力日益沉重,也该想好如何从根本上解决,重拾富力自身以及消费者、金融机构对富力的信心。

  富力是行业内少见的有两个并列大老板的房企,听闻这两位老板都相信风水。与万达签下77家酒店业务的当天,广州富力球队以4-2战胜了同城对手广州恒大,这场胜利是富力今年在越秀山主场的首次赢球。这会是个好预兆吗?

  正如俗话说风水轮流转,人们都愿意相信好的。

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