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"公寓黑马"张爱华:我的事业正处半山腰 IPO只是小目标

  2018-05-08 08:36:17   来源:迈点网  作者:贝玉

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  公寓行业犹如跑马拉松,可能还没上赛道,只是跑前的热身,而跑过戈壁滩的张爱华知道应该用什么配速和心态去赢得比赛。

  (迈点网-迈点空间租赁讯 贝玉)张爱华是一位不太喜欢“踩刹车”的人。

  2016年7月旭辉领寓成立,张爱华成为旭辉在长租公寓行业的第一操盘手。

  在进入旭辉集团将近2年里的每一个日日夜夜,她一直带着领寓国际的团队在奔跑。

  2017年12月26日,旭辉领寓类REITs在上交所获批,注册规模30亿元,将2年内分期完成发行。从各方开始合作到最终获批,历时43天。

  这是继新派、保利之后又一单公寓类REITs,也是国内首单民营房企长租公寓储架式权益类REITs,距离真正的公募REITs只有半步之遥。

  “我们当时预测发行此类金融产品至少是三年后的事情,没想到租赁金融的春天这么快就来了!”张爱华感到很兴奋。

  曾今遇到的挫折和碰过的壁,已变得云淡风轻。

  领寓在2016年就想做REITs了,当时谈了很多家银行,却没有一家愿意搭理。

  2017年6月,国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确提出“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。银行券商敏锐地感知到市场会变,态度也有180°的大转弯。

  新派公寓类 REITs、保利地产租赁住房类 REITs、招商蛇口长租公寓 CMBS、旭辉领寓类 REITs、龙湖冠寓住宅租赁债,进入2017年下半年,长租公寓不断传来好消息。

  今年的两会期间,关于REITs的提案频出。

  2018年4月25日,两部委联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。

  租赁市场正迎风起。

  大干快上,规模超越不止步

  忙!忙!忙!地产人的忙碌,是大家有目共睹的,每个人无不是在争分夺秒地追赶目标。

  2017年是旭辉向千亿发起冲击的一年,也是旭辉发展最迅速的一年。合同销售金额达1040亿,同比增加96%,净利润达48.3亿,同比增长72%,正式跻身千亿房企之列。

  从2011年的50亿元的合同销售额到如今的千亿,旭辉用了7年的时间实现了超20倍的增长,成为业内公认的成长最快速的“黑马”。

  这一年,领寓进驻了全国16个城市,签约管理公寓数超过2万间,距离5年内达到20万间集中式公寓管理规模,实现IPO上市的“小目标”,迈进的一小步。

  张爱华很忙,公司正在快速扩张,能用的人手远远不够。

  竞争局势异常惨烈,特别是在一线和二线核心城市。几乎所有长租公寓从业者都坚信,在现阶段,做大规模是他们必然的选择,房企更是一路狂奔。

  长租公寓品牌布局城市热力图

  ▲  百强房企长租公寓已布局已超30个城市,万科、龙湖、碧桂园、金地、旭辉等百强房企在上海、杭州均有布局,万科、龙湖等则已进入北京、深圳等市场。(图片来源:中国指数研究院)

  此刻的公寓行业,规模比利润重要,现金流比规模重要,地毯式无漏洞拿地抢房源,全区域、全业态、全员奋进。规模大,意味着房企可以充分发挥物业获取和成本采购优势,在降低成本的同时,将高周转和快速开发模式运用在长租物业开发上。比如走轻资产化路线的品牌,拿下房源后按标准重新装修,规模越大,每间房装修的时间就越短。比如小马快装,装修100间公寓需用时60天,而装修1000间只需150天。

  效率的提升对利润本来就比较薄的长租公寓,帮助可不止一点半点。

  拥有足够的规模,才有腾挪的余地。“大家刚刚学会爬行,就追求规模,把自己逼上百米赛道。”水滴公寓创始人冯玉光无不感慨。

  为了实现项目的合理管控,旭辉领寓采取了PMO小组的管控模式,“我们希望实行标准化产品、集中采购和功能空间模块化,缩短设计周期,常规的项目设计周期至少一个月时间,我们希望我们的手册完成以后,把设计周期给消灭掉,拿到标准手册就可以直接施工。”完成产品的标准化后,加上节省的招采和设计的工期,正常的一栋楼200间房三个月能完成。

  一些大型优秀房企的作战状态比普通中小企业的状态更紧张。

  碧桂园总部有一个庞大的电子屏,上面滚动着的是每过去一分钟,企业赚了多少花了多少,中梁地产某区域公司会在公司里挂横幅:要么交业绩,要么交尸!竞争惨烈可见一斑。

  类金融行业讲究的是效率,开发节奏快,人均效能高,慢一天可能就意味着百万级的损失,企业机器一旦运转起来,一天也慢不下来。

  目标摆在眼前,要么你超越自己,要么别人超越你,8小时的法定工作时间根本不够用,加班是成为了常态,“不加班甚至都觉得对不起自己”,有从业者笑称,也是他们当下最真实的写照。

  冷静谈钱,给行业一点时间

  最近做公寓的人都在谈钱,没有资金,拿不到房源,怎么做公寓?

  在商业模式里,有一种模式叫“烧钱”,张爱华对这种模式并不赞同,“能看到未来价值的付出才是合理的。”在她看来,每一笔钱都要花在刀刃上。

  但新派公寓创始人王戈宏就不那么认为了,他觉得长租公寓就是一个“烧大钱”的行业,对资本的驾驭能力将成为成败的命脉,“很多团队会因为没钱无奈退出,而开发商有钱,可以使劲往里投。”

  当时,王戈宏恰好与旭辉总裁林峰同台演讲,旭辉领寓就是王戈宏眼里的“富二代”,他认为几年之后,长租公寓领域的主力军都会是实力房企。

  物业、改造、宣发...处处都是“钱坑”,没有钱,寸步难行。

  以租代售,资金回笼时间较长,有实力的开发商均选择与银行机构合作,获取租赁住房发展资金。工行计划未来五年为广州市住房租赁市场参与主体提供5000亿元授信资金;农行拟提供2000亿元信贷资金支持北京市集体建设用地租赁住房开发;中国银行计划给万科等房企提供超过2000亿元的融资支持...收紧房地产开发贷款业务的银行全面向租房市场转移。

  为了进一步解决资金难题,政府也开始有意放开并加快国内住房租赁类REITs产品的发展,租赁住房政策的影响也由此从土地开发传导到了房企融资层面,住房租赁资产证券化不断传来好消息。

  然而,租金短期内难以上涨,拿房成本却不断攀升,盈利问题把不少没有太大优势的中小规模玩家挡在了门外,洗牌在所难免。

  房企们有足够资源和耐心,毕竟做公寓不是卖商品房。“如果以赚钱为目标的话,那什么事情都做不好,最好就是什么都不做,把钱放在银行里还有利息拿。”万科集团董事会主席郁亮认为,长租公寓走的是长钱,赚的是稳定的钱。“指望长租公寓赚大钱是不现实的。”

  听完郁亮的话,魔方公寓CEO柳佳不以为然。“这都是土豪家生的孩子,我们需要盈利。房地产商的主要盈利点和我们不同”在她看来做企业不盈利就是“耍流氓”。与腰杆粗的房企系相比,创业系走的更为小心谨慎。

  自龙湖提出“三年内不考虑盈利”后,很多人都在探讨长租公寓的盈利模式,短期不盈利并不代表做长租公寓就是个“赔本生意”。张爱华给出的盈亏平衡临界点比龙湖提出的三年周期要更长,她认为,70年的自持物业,不能用6年、10年回本的逻辑来算。

  “刚开始我进入这个行业的时候,很多人跟我说这个行业不赚钱,这其实是不对的,不赚钱的事情为什么要做?一个行业一两年不赚钱,十年以后呢?公寓行业和地产一样,发展周期至少在20年以上,前几年不赚钱,但你花时间把它运营好,未来一定能带来回报,而你则需要有足够的耐心,愿意花时间去打磨。”张爱华觉得要给这个行业一点时间。

  自如CEO熊林深以为然,在他看来,做长租公寓,企业要经过三关,一是产品和服务品质关,二是规模关,盈利关排第三。

  长租公寓究竟该如何盈利?张爱华表示:“我们公寓的盈利模式想得很清晰:轻重结合,规模化发展,打造中国版EQR。”旭辉领寓发起的储架式权益类REITs,可以不依靠强主体兜底,根据自身的资产质量和运营能力获得评级,加大重资产的投入可以撬动更高的杠杆。

  “凡有的,还要加给他,叫他有余;没有的,连他所有的也要夺过来。”该句出自《圣经·马太福音》25章29节,后人以此为典故,归纳了“马太效应”,即强者愈强,弱者愈弱。

  马太效应是世间最冰冷的规则,却又无处不在。

  弱肉强食的时代,没有一个人能够掉以轻心。

  张弛有度,配速和心态的挑战

  地产圈跑马的人不少。

  潘石屹张欣夫妇经常会在微博上晒出他们的跑步路线。爱登山的万科原董事长王石不仅自己坚持跑,还推广马拉松项目,号召大家一起跑。万科董事会主席郁亮在45岁之后开启了跑步模式,2014年上海马拉松,他跑出了3小时18分的全马个人最佳成绩。

  毛大庆、单伟豹、刘爱明...跑马的名单上你可以看到一长串耳熟能详的名字。“一个地产人如果不跑步,似乎已经没办法在地产圈里混了。”有人如此笑称。

  张爱华不仅跑马,她还跑戈壁。在烈日酷暑的恶劣环境里在4天跑完122公里,没有充分的训练和极强的意志根本不可能完成。

  2014年9月张爱华参加了人生第一个半程马拉松,净时2小时9分。两个月后,她的首马跑出4小时11分的成绩。

  然而之后的选拔赛并不是一帆风顺,崇明岛选拔晕倒、海口选拔带伤参加不得不半途退赛,终极选拔在离终点800米的赛道被高温击倒,直到长江商学院第十一届挑战赛她才以无懈可击的成绩战胜了戈壁。

  跑马需要极强的自控力,每周需要保证五到六次的训练,忙碌的职业经理人很难做到。42.195公里全程需要控制好速度,前半程状态良好的时候要控制自己刻意跑慢,否则后半程很难坚持。最难熬的是“撞墙”,肌糖原消耗殆尽,肝糖原即将用完,进入临界状态的身体传来的无力感让人开始“怀疑人生”,“行百里者半九十”,能坚持到最后的只有少数人。

  “我是一个不甘平淡喜欢冒险的人,戈壁挑战赛后,我觉得自己在事业上也应该换一下轨道,进入旭辉和自己想做的改变比较契合。跑步给了我勇气和自信,跑马和企业经营有很多相似之处,你要有极强的目标感,谁也不能代替你跑完这42.195公里,功夫一定是平时练出来的,就像做企业,你对客户花了多少心思,客户就会回馈给你多少回报,如果企业不练好内功,做出来的产品能好么?”

  旭辉集团也有跑戈壁的传统,4天跑完128公里,2017年第四届戈壁徒步挑战赛,张爱华带领着“领寓队”这只队伍跑到了总排名第四的好成绩,“我们给自己的订下的目标是跑进前五,首次参加集团的赛事就取得了这样的成绩,团队表现可圈可点。”

  在地产行业,很多人常常会觉得内心很浮躁,有太多的事情等着你处理,压力可想而知,跑步成为了他们宣泄压力的一种方式。

  “最大的快乐就是把自己放空,一个人要强迫放空自己,很困难,不如跑马拉松去,跑完马拉松,就彻底放空了。”毛大庆谈起他为什么要跑步时如是说。

  跑马与攻克任务艰巨的项目如出一辙,在张爱华看来,“设定目标并为之奋斗的过程,以及最终达成目标时的满足感,会让我感到非常幸福。”

  张爱华常常称自己为“地产老兵”,曾任东渡国际总裁的她,在过去20年的职业生涯里练就了迎难而上的韧劲,作为一名女高管,她常常会忘记自己的女性身份,“过期我‘刚’的一面比较多,给下属的施加的压力也很大,后来进入长江商学院进修EMBA时深受启发,如今更愿意通过激发潜能的方式,让团队能发挥出最大的能量。”学习、实践、遭遇挫折再复盘,进入租赁地产领域的张爱华将自己视为一名创业者,让年轻人在租来的房子里也能拥有美好生活,是她正在努力的方向。

  地产与跑步,对张爱华来说是喧闹与沉静的博弈,是企图心与挑战力的完美剥离。

  公寓行业犹如跑马拉松,可能还没上赛道,只是跑前的热身,而跑过戈壁滩的张爱华知道应该用什么配速和心态去赢得比赛。

  一次与张爱华的谈话实录

  迈点贝玉:您一直在地产行业深耕,进入这个行业,也是从成本预决算工程师开始起步的,做地产,预算的管控存在难点,“租金收入预算目标”和“运营成本预算目标”的编制及过程控制尤为重要。我们公寓的解决思路是什么?如何做好预算管控?

  张爱华:成本不是单纯的省钱,埋在土里、扔在水里的成本一分都不值得投入,成本管控在于创造“价值”,考虑价值成本是关键,对客户能够产生价值的成本就值得投入。

  就像我们在研发柚米国际社区产品线时,对衣物收纳进行了反复研究,普通的衣柜只能收纳几件衣服,而步入式衣帽间不仅能收纳几百件衣服更能实现空间的自由切换,一步式阳台虽然增加了一点成本,但能满足客户晾晒、休闲和抽烟的功能性需求。长租行业的属性决定了其是中长期、较高频次的居住空间,设备的耐久性和实用性显得尤为重要,因此成本管控也不能单纯看短期数字,也要考虑长期成本。

  迈点贝玉:除了公寓,您个人还关注哪些领域?

  张爱华:运动和创投圈。每周的跑步是我为自己解压的方式之一,同时我也会关注和我一样正在奋斗中的创业者。

  迈点贝玉:下属近期最常跟您抱怨的是什么事?

  张爱华:忙!目前公司正处于一个快速扩张的阶段,行业比较缺乏能与之相匹配的专业人才,一专多能,对自己的工作有高要求的话,就会很忙。

  迈点贝玉:那您最希望听到您的团队/下属对您说什么?

  张爱华:这件事我搞定了。

  迈点贝玉:上一次发火是什么时候?

  张爱华:应该是在公司管理团队例会上,在承诺的期限内任务没有完成的话,就会触碰到我的管理红线,但作为一个在地产行业修炼过的“老虎”,我当时清晰地知道自己正在发火,也懂得拿捏发火的“度”。

  迈点贝玉:你们是如何去分配“权、责、利”的?尤其是利。

  张爱华:在领寓,权责利一定是相匹配的——论功行赏,赏罚分明。我们倡导“能者多劳,多劳多得”,尤其会向一线的奋斗者倾斜。

  迈点贝玉: 您个人管理会秉持着什么样的信条?

  张爱华:没有完不成的目标,只要匹配相应的资源,all in去做。

  迈点贝玉:哪些底线是不容触碰的?

  张爱华:诚信。

  迈点贝玉:对您影响最大的人是谁?

  张爱华:对我影响最大的不是一个人而是一群人,他们在不同的阶段对我产生了巨大的影响。目前阶段对我影响最大的是我女儿,因为想要给女儿树立一个好榜样,自己需要自我驱动,增加“做到更好”的强大动力。

  迈点贝玉:您给自己定的目标是什么,未来10年会有什么样的规划?

  张爱华:当前最大的目标就是带领团队创业成功,对整个行业能够有所贡献。再过10年,我想我会考虑和女儿一起在海外留学。

  迈点贝玉:如果把事业比作一个山峰,您觉得自己目前的阶段处于哪个位置?

  张爱华:半山腰,正在朝着坚定的目标“山顶”奋力往上爬。

  迈点贝玉:有没有彻夜难眠的时候?

  张爱华:还真没有彻夜难眠过。我的自我调节比较强,有一套强大的自我支持体系,拿得起放得下,休息的时候会放空自己。

  迈点贝玉:工作之余一般会做什么,多久会给自己放个假?

  张爱华:和家人呆在一块,跑步、看书比较多,去年没有给自己放假,今年应该至少给自己放一个假。

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