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特色小镇发展走入落地推进期:2018年将呈现七大发展趋势

  2017-12-27 16:52:22   来源:房地产观察家  作者:邹毅

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  特色小镇不同于一般意义上的政府公益性项目,是一个融合产业、文化、旅游、社区功能于一体的产业平台。

  

玉皇山南基金小镇

  随着近年一系列特色小镇政策的出台以及各大资本的推波助澜,特色小镇在全国刮起了一阵旋风,各地政府、产业资本、房地产商等都开启了小镇发展模式,一时间,各类小镇规划蓝图满天飞,各类主题的特色小镇层出不穷,甚至有些传统的房地产项目也都被扣上了某某小镇的名头,这样的乱象可以理解为一种新生事物初级阶段的一种必然。

  归根结底,这是中国城市化进程发展到特定历史阶段,以及开发商在当前宏观调控政策下寻求战略转型的综合作用使然。

  如果说2016年是特色小镇的启蒙年,那么2017年无疑是研发年,是特色小镇由浅水区逐步走向深水区探索发展的一年,而2018年将是由战略规划向落地实践推进的关键一年。

  站在2017年的终点,回顾过去一年特色小镇产业的发展历程和行业现状,展望2018年行业大势,作为业内专业研究和咨询机构觉得很有必要。本文总结了近两年来中国特色小镇发展现状,结合了我们策划咨询的近20个小镇项目案例,并对几类重点产业型小镇的发展模型进行了解剖,确定了发展的核心要素和产业标准,并对2018年中国特色小镇产业的发展做出了7大方面的趋势预测,在此与业界共同分享。

  后城镇化、消费升级和房地产商转型需求推动特色小镇发展

  1、特色小镇是中国城镇化发展到第三阶段的必然产物

  以历史的眼光来看,中国房地产行业已经走过了第一阶段(从小城镇到大城镇集中),到了第二阶段,即都市圈大城市群落阶段的进程。在这一背景下,以大城市为核心、以特色小镇为重点的城市群发展开始起步,并将成为城市发展的主要形式,特色小镇已经具备城市化进程新业态的战略地位。通过我们对国内以及世界范围内城市化进程模式的研究,大部分发达国家的发展路径基本经历了以下几个阶段:

  第一阶段是大城市自发的资源配置进程,充分表现为未进行统一规划前提下,被交通、自然环境等因素偶发或自发形成的城市自然而然形成的商务、产业和生活等为主要功能的片区;

  第二阶段是政府有意识的利用规划和政策影响和推动产业园区的形成,这里产业园区的范畴更加广阔,泛指类似于金融街和陆家嘴的金融区,以及以华夏幸福、荣盛发展等开发商为代表运营的航空产业园、软件技术产业园等生产和服务产业园区等;

  第三阶段是以特色小镇和大城市互为补充的城市化进程,以美国、日本等国为典型代表,特征表现为既有人口超千万的超大城市纽约、芝加哥,也有因活力而世界闻名的格林尼治和苹果小镇。

  

  2、特色小镇是破解当前房地产行业发展问题的重要手段

  今年三四线城市房市火热现象,我们判断更多是中短期去库存政策的推动,不会改变资源、人口向核心一、二线城市聚集的趋势。同时,从前期房企对于一、二线城市土地资源的追捧而形成的地王频出现象可以看出:

  一方面,通过资金和操盘能力对中小房企实现土地获取端的挤压,规模化房企和资源型房企将成为未来行业中两类能够真正持续经营的主体;

  另一方面,高房价、高地价类地产项目也要求房企有足够的资本规模能够消化吸收其操盘风险,“小而美”房企经营稳健性将受深刻影响。

  从这一趋势来看,环核心城市的小城市(适用一线)或核心城市近郊城镇(适用核心二线)拥有地理优势,来承接核心城市产业、人口和资源等外溢,而相较于产业园区这一更偏重于生产定位的业态,特色小镇更多了生活和生态的元素,更好的迎合了“人、文化、生态、产业”等多方诉求,特色小镇将为中国城市化进程和破解房地产行业瓶颈打开新的发展空间。

 

 

  3、新消费、新市场的增长为特色小镇建设提供动力

  随着物质生活的普遍提高带来了乡村旅游的爆发式增长,城市规模的不断扩大,生态环境的日益恶化,让乡村异地养老度假成为潮流;社会整体消费升级的变化为康养、养老、生态农业、体育运动、休闲娱乐、文化旅游等产业提供了巨大的消费空间。这些无疑都成为推动特色小镇建设的客观市场因素。

  

  4、新经济、新产业的发展丰富了特色小镇的产业内容

  中国经济动能的转换以及人们日益增长的对美好生活的迫切需求,加快了大健康、大旅游以及体育、教育及高科技产业的发展。

  新经济带动的新产业主要包括:以乡村旅游、特色农业、生态农业、特色养殖等为主的乡村旅游农业产业;以特色居住、个性体验为主的民宿产业;以古镇旅游、特色景点、传统民俗文化为主的文化旅游产业;以生态休闲、康养度假、养生养老为主的大健康产业;以竞技运动、大众运动、特种运动、运动旅游为主的体育产业;以基础教育、国际教育、职业教育为主的教育产业;以纳米科技、智能机器人、大数据、网络科技等为主的高科技产业。

  

  5、新资本的参与为特色小镇建设注入了动力

  现有的全国性特色小镇大部分是以政府为主导力量,经过多年发展形成的独具特色的小镇,随着国家对特色小镇政策的大力支持,更多民营资本开始关注特色小镇并相继出台远期发展战略,这对未来特色小镇的建设、运营无疑起到推波助澜的作用。目前,资本的主体构成主要包括产业运营商、传统地产商、金融投资商等。

  6、新政策为特色小镇建设提供保障

  2016年以来,国家和地方围绕特色小镇出台了一系列政策和措施,为特色小镇建设提供了政策保障,包括地块审批政策、产业支持政策、税收优惠政策、融资支持政策以及特色小镇评选等。并提出了到2020年培育形成各具特色小镇要达到1000个。这一系列政策的高节奏、多部委密集出台,拉升了全国对建设特色小镇的热情,这对助推特色小镇建设起到引领性推动作用。

  

  特色小镇建设取得的阶段性成果与模式总结

  1、 两批国家特色小镇项目阶段性成果总结

  经过近2年的发展,中国127个第一批特色小城镇和第二批266个特色小镇(包括非建制镇的特色小镇和建制镇的特色小城镇)已经取得了较好的成果,主要是表现为新增大量就业岗位、基础设施配套基本达标、绝大部分小镇拥有省级上非特质文化遗产、体制机制创新取得较大进展。具体来看:

  (1)新增大量就业人口,显著提升人均收入。根据相关机构统计数据,整体特色小镇带动新增就业人口近25万人,平均每个小镇新增工作岗位近1000个,居民人均纯收入较全国平均水平高 1/3。

  (2)地理分布特征方面,平原、丘陵、山区的比例基本上为三分天下;从交通便利性来看,农业地区占比为 43%,大城市近郊 30%,城市远郊 27%;基础设施配套等相对完善,多数小镇实现普及自来水、较高的生活垃圾处理率、银行和生活商业覆盖等,基本达到县级平均水平。

  (3)功能类型角度来看,两批特色小镇中旅游文化类的小镇最多,产业类小镇数量较少。据统计,两批特色小镇中,85%的小镇拥有省级以上非物质文化遗产,80%以上的小镇定期举办民俗活动,70%以上的小镇保留了独具特色的民间技艺。

  (4)体制机制创新效应显著。资金来源方面来看,约一半的小镇采用了 PPP 模式,有近 3/4 的小镇采用购买市场化服务项目的模式进行运营;约 90%以上的小镇建立了规划、建设、管理机构和“一站式”综合行政服务,大大缩短了行政管理的链条并提升了效率,同时约 80%的小镇设立了综合执法机构。

  2、 政府主导和企业主导两类发展模式的优劣势分析

  除了取得上述成果,我们同样发现,多数小镇仍然坐落于大城市内部或近郊区域,更多的还是对于城市内原有资源和新增外部资源的重新整合,是对于原有商务CBD 等区域产业发展业态的一种模式升级,将原有浓重的商业或产业生态添加更多宜居、宜业、宜娱的元素。

  同时,这些小镇的开发模式不外乎两种,一种是“政府引导,企业主导”模式,一种是“政府大包大揽”模式,在此,我们不妨通过两个典型案例来分别说明两种模式的主要特点:

  (1)“政府引导,企业主导”的开发模式

  这种开发模式更多强调产业自身的内驱动力,政府在特色小镇的建设过程中更多的是配建制度和环境的角色,以最高层级的规划作为引导力量,在建设过程中由企业和社会资本起主导作用,负责具体的战略落实、建设和运营。

  以杭州玉皇山南基金小镇为例,小镇坐落于上城区目前仅有的成片规划区块,规划面积 3.2 万平方公里,玉皇山南基金小镇坚持政府引导、企业主体、市场化运作,成立了玉皇山南建设发展公司,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,以企业为投资建设主体,主导小镇的“国际化”、“专业化”、“市场化”发展。

  (2)“政府大包大揽”发展模式

  与民营经济力量较强相伴随的一般是该区域的经济活力较强,而与之相对的,政府力量占绝对优势地位的区域往往表现为经济活力较差,进而在特色小镇建设过程中,由于企业和社会资本能力不足,政府角色定位多表现为“大包大揽”模式。

  以西藏山南市扎囊县桑耶镇为例,该类小镇的典型特质是依托当地优质的历史文化底蕴、民俗文化传统、特色景观资源,这些是满足建设特色小镇的重要条件。

  我们认为,这类文旅小镇存在且生命力活跃的一个大前提是在大城市周边,满足城市人群周边游需求,而对于独悬于生态环境较优质但交通不便、或是景区缺乏足够特色的文旅小镇将面临非常尴尬的境地,尤其考虑到这一区域经济活力不强、基础设施建设较差、地方政府财力薄弱三大问题,此类特色小镇的建设最具可操作性的方案即为政府全权负责型。

  如果由政府全权负责,那么特色小镇的设计和建设的水平应该不会出太大的问题,但是在整个特色小镇的不断开发和升级中,需要大量的资金投资,采用股权投资、PPP或基金模式都有可能,但一定要关注的是政府政策支持的力量和资金持续的流入。

  值得注意的是,文旅小镇的优质生态环境只是吸引人口流入的充分条件,而不是充分必要条件,旅游只是人口的流动,而并不意味着小镇能够实现长久的人口导入,尤其是西部的特色小镇对这一问题尤其应该给予充分重视。

  房企主导与产业主导的特色小镇之商业模式及案例分析

  特色小镇不仅被整个地产行业,还被本届政府寄予厚望,有望实现缓解大城市病、推新型城镇化以及创业创新等功能。目前就特色小镇的商业模式来看,主要分成房企主导的“销售+持有”的现金流平衡模式和产业主导的“产业链打造+代建运营”的软硬件结合模式。

  1、房企主导:销售+持有的现金流平衡模式——未来面临严峻挑战

  目前多数由房企主导的特色小镇开发模式可以从三个角度进行分析:布局低进入壁垒产业、以持有+销售模式实现现金流平衡,面向的群体主要针对大城市周边度假、康养人群。

  从小镇的主导产业来看,多数以文旅、农业、养老等自然资源属性较强的产业为主导,大部分此类小镇毗邻大城市,同时此类小镇的产业选择并不是最关键的,因为很难形成强大的比较优势,那么决定此类小镇能否具有活力的关键就是区位,需要在主体客群的通勤范围内(轨道交通 1-2 小时的交通圈内)。

  从开发运营本质来看,房企运营的特色小镇核心仍然是地产开发业务,即在满足政府规划要求的基础上,房企通过获得部分可销售住宅和商业用地,通过销售实现现金流回笼,支撑其余部分自持住宅和商业以及整个小镇的整体运营管理,并没有脱离房地产开发的实质,同时这种模式有望通过项目自身的资金平衡来实现巨额的投资,实际需要占用的资金体量不太大。我们也同时注意到,这一类小镇最大的特色是获取收益的周期短,与当前地产行业中的住宅产品有异曲同工之效。

  总体来看,房企参与特色小镇的建设运营多数还未脱离其天然的地产开发基因,甚至部分地方政府也在以特色小镇作为概念来卖地,这是近期四部委联合发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》呛声各地“一窝蜂”抢建特色小镇的现状的原由之一。

  该意见明确“严控房地产化倾向,各地区要综合考虑特色小镇和小城镇吸纳就业和常住人口规模,从严控制房地产开发,合理确定住宅用地比例,并结合所在市县商品住房库存消化周期确定供应时序。适度提高产业及商业用地比例,鼓励优先发展产业”。

  我们认为,如果新增的特色小镇中大比例仍然是这种“新瓶装旧酒”的模式,必然是与我国本届政府对地产行业的定位思路相悖,未来这种新兴业态面临的政策风险也将快速积累。随着相关政策意见的落地,未来房产驱动型模式将面临严峻挑战。

  2、产业主导:产业链打造+房屋代建的软硬件结合模式

  从国家层面上考虑,建设多个拥有强大比较优势的产业小镇是符合国家创业创新的要求,尤其是培育有巨大发展潜力的特色小镇,具有强国富民的战略意义。

  具有主导产业的特色小镇最大的特点是围绕着优势产业打造产业生态,以产业聚集和产业链延伸为主要的实现形式。此类小镇最核心的内容是某领域领军企业的导入,只有这一前提确定后,后续围绕这一产业或企业的配套企业不断流入,才会形成具有活力的产业环境。

  从商业模式来看,产业特色小镇的建设都是围绕着特定产业或企业,需要政府大力引导同时企业大量投资,这一模式如果没有金融资本的配合,企业将会面临非常大的压力,如果有金融资本的配合,那么还要面临资金期限与项目收益期限相匹配的问题。另外,产业为中心决定了房地产企业在这个项目里的角色是配角,最有可能参与的角色是代建。

  对比两种模式,房企开发模式的优势在于房企对于整体资源的协调能力,尤其是如果房企能够实现与产业的深度结合,会使两种模式的优势效应成倍放大;产业主导模式的优势在于对产业资源的强力把控,尤其是某个领域的领军企业,没有核心竞争力的产业小镇不可能拥有旺盛的生命力。

  下面我们分别以房产驱动型——碧桂园科技小镇、产业驱动型——杭州云栖小镇来探寻可鉴之策。

  (1)碧桂园科技小镇——以房产驱动

  碧桂园集团计划五年投资不少于 1000 亿建设特色小镇,巨额资本为产业创新生态圈发展和房企转型新途径探索提供坚实基础。

  以碧桂园惠州的潼湖科技小镇为例,该小镇是针对深圳、广州两大核心城市的交通和空间拥挤、房价高企、产业运营成本攀升和人口导入能力减弱等问题。目前科技小镇软硬件建设能力方面已经颇有成果,最大的特色是生态、智慧、创新,在原有造城能力不断提升的基础上,对招商引资、运营管理、金融能力、合作机制等方面均有不同程度的创新。碧桂园科技小镇的建设运营特点主要表现为三点:

  ①位置布局于核心一、二线城市,不论从现状还是未来,都将受益于前述城市资源外溢效应;

  ②以产业生态圈为核心,要求不断完善产业生态链搭建和运营工作,以产业发展为主要脉络,房企有望通过持有型物业、产业基金、股权投资等模式获益;

  ③完善的产业配套才能真正促进“生产、生态、生活”结合,教育、医疗、公共服务 、住宅等全配套体系将是小镇宜居的必要因素,只有配套完善才有望实现产业人口的持续导入。

  碧桂园的科技小镇作为转型创新的探索,在获得阶段性成果的同时,也面临着巨大的挑战,主要包括三个方面:

  第一,特色小镇是新型的地产开发业态,不同于以往的快周转模式和持有运营模式,小镇需要房企能够真正提供各业态力量均衡的综合性服务;

  第二,政策支持多集中于融资方面,对于特色小镇规划设计、建设施工、土地获取等很多方面,仍然需要进一步明确;

  第三,特色产业资源的导入,碧桂园建设特色小镇的优势在于建设和运营,虽然在自身的经营发展中已获得了大量优质产业资源,但是如何招商引资、深度融合,仍然还有很长的路要走。

  (2)杭州云栖小镇——以产业驱动

  以西湖云栖小镇为例,这个特色小镇是以云计算大数据为核心进行拓展开发的。小镇以云计算产业园、阿里云创业创新基地、大数据中心、云栖小镇超级孵化中心、浙江信维北斗产业园、云栖小镇国际会展中心等项目构成。目前小镇成果卓著,打造了云计算为代表的信息经济产业生态圈,发展智能硬件产业,同时形成了全球规模最大的云计算及DT时代技术分享的云栖大会,在整个产业享有盛誉。

  首先从产业选择来看,众所周知,云栖小镇是基于云计算大数据为核心技术的产业小镇,阿里集团是推动杭州互联网生态蓬勃发展的支柱性力量,阿里的存在,使云栖小镇的成长具备了先天性的优势。在2016年中,云栖小镇入驻企业超过400家,涉云企业300家,产值超过 100 亿。

  其次,从小镇的区位选择来看,坐落于杭州之江国家旅游度假区,交通便利,小镇四面环山,环境怡人,具有得天独厚的生态优势,也正是基于此特点,小镇规划中还提出接待30万人次的旅游目标。

  最后,从其运作模式来看,小镇采用了政府主导、民企引领、创业者为主体的模式,充分尊重了市场力量的作用。与部分区域政府“大包大揽”的整体思路不同,浙江省政府更倾向于以 基金模式撬动社会资本、发挥社会资本主观能力性的工作思路,而这成为特色小镇能否成功的关键。

  综前所述,转塘科技园(云栖小镇前身)能够实现从农业镇向特色小镇成功转型的影响因素有三:产业优势、交通便利、模式领先,缺一不可。

  特色小镇的可行性评价体系有助于行业标准与规范的建立

  顺应国家政策要求及行业发展需要,我们结合2017年度所服务的主要特色小镇的产业方向进行了归类和总结,初步形成了一套特色小镇的可行性评价体系。借助该评价体系,无论是政府还是投资机构,通过内部评测初步能对项目的可行性做一判断和风险预估。

  同时,可以通过该评价体系来对标自身项目的优势和缺失,从而达到对项目的立项、建设以及后期运营提供一定的指导意义。本次评价系统是基于我们在行业研究和项目服务实践的总结,未来我们将在行业研究和项目咨询中不断完善和改进。

  分值:1-5;“1”为最低分,“5”为最高分,项目条件越接近设定指标分值越高,项目可行性越大,“3”为中间分值,低于该分值项目的风险性越大。

  上述四类小镇是2017年度我们所服务的最多类型的小镇,这在一定程度上代表了未来特色小镇最受热捧的四个产业方向——文旅、康养、体育和教育。从上述评价体系可以看出,一个地块是否具备开发特色小镇的条件,适合开发什么类型的小镇,什么样的投资主体具备开发及运营的能力实际上是有章可循的。

  经过2017年在近20个小镇项目的咨询服务实践的基础上,我们发现无论是地方政府还是投资主体在实际运作过程中,对具体地块的产业方向选择、主题定位、产业布局以及未来运营思路并不是很清晰,尤其是近2年小镇之风劲吹的情况下,业内似乎产生了只要是地都可以做小镇的一种错觉。为此,我们分别通过国内优秀代表案例对上述四类小镇做一个剖析:

  1、文旅小镇——拈花湾 ★★★★★

  对于当前的旅游行业来说,拈花湾是这两年横空出世和如雷贯耳的名字,我们前些年有幸参与了项目前期策划的全过程,并参与筹划了整个项目的商业模式构建和财务模型的建设,经过5年的筹备和建设,这两年眼看着项目逐步生长开来,获得市场一片叫好和叫座。

  项目位于江苏无锡的滨湖区,生态自然景观优越,绿化覆盖率80%,且地处于长三角核心城市圈内,距离苏州、南京、上海等大城市的车程距离均在3小时以内,是城郊游憩型旅游度假地产项目。

  离灵山大佛景区约五公里路,离无锡市区约有三十公里的路程,是集吃、住、游、购、娱、会务于一体的禅文化主题旅游度假小镇,业态以禅文化+休闲产业+居住,内部配套包括禅意商业小镇、佛教论坛中心、禅修精品酒店、大禅堂(未建)和梵天花海湿地公园等。

  如果说灵山大佛景区是观光为主题,那么拈花湾景区就是旅游的高级阶段——度假小镇。整个小镇紧扣禅意文化的灵魂,以心灵度假为特色,衍生开各种生活方式情景的营造,其建筑设计之精致、工程之用心、景观意境之优美、文化体验业态之全面,在国内独树一帜,难有出其二者。

  2、康养小镇——乌镇雅园 ★★★★★

  项目总占地面积约1500亩, 其中1000亩是配套。项目整体规划分为三大主题、六大板块:

  休闲度假——地块西北部的湿地边缘修建中式特色商业区,湿地北面则修建养生度假酒店;

  健康医疗——地块东北部将修建成半护理和全护理养老中心,在其附近为雅达国际康复医院,为护理养老中心提供充分养老保障。

  养生养老——地块南部为养生居住区,包括别墅、高层公寓、多层公寓和颐乐学院四种物业形态。

  乌镇雅园总占地面积650亩,包含100亩的颐乐学院和50亩的白马湖公园,也就是说,建造住宅用地只有500亩。总建筑面积约50万平方米,其中,老年公寓为主要业态,占46万平方米。

  雅达国际康复医院占地约200亩,总建筑面积约7.3万方,总建筑面积大约4万平方,由雅达国际运营投资,总投资约8亿元。由综合主楼、病房楼、服务楼、后勤宿舍楼以及老年门诊等在内的8幢楼宇组成,北侧是护理院组团,约12000方,提供全护理服务,南侧是养老院组团,提供半护理。规划有350张床位,大概可以容纳500~600人。

  颐乐学院作为绿城乌镇雅园核心的园区配套,建筑面积约3.5万平方米,规模相当于浙江老年大学的1.5倍,是目前国内规模最大、设施最全的老年大学之一,其设备在全国处于领先地位。 配有教学楼、行政会展楼、游泳体育馆、大礼堂、健康促进馆、棋乐轩、静修堂、门球场、网球场、中西餐厅、办公楼、幼儿园及配套商业等齐全设施。

  综上,乌镇雅园在康养设施的配置面积之大、功能之全在国内至今无人能及,这对项目最终成为国内最成功的康养产业小镇项目之一起到了关键性重要。

  3、体育小镇——新西兰皇后镇 ★★★★★

  得天独厚的自然条件:皇后镇是新西兰的探险之都位于瓦卡蒂普湖 (Lake Wakatipu)北岸,是一个被南阿尔卑斯山包围的美丽小镇,依山傍水。其海拔高度为310米,是全国地势最险峻美丽而又富刺激性的地区,故该区以“新西兰最著名的户外活动天堂”而得名。

  丰富的极限运动项目:皇后镇是世界上公认的"探险之都",常年运营的活动与景点约220 种之多。从充满传奇色彩的蹦极到喷射快艇,从漂流到山地自行车,户外探险者见随处可见。皇后镇拥有世界上第一个商业化的蹦极场地——卡瓦劳大桥(Kawarau),其经营历史可追溯至1988年。

  此外,商业喷射快艇的发源地也在皇后镇。游客们可以在著名的休特弗河上观赏壮丽的峡谷风光,也可以在皇后镇码头(Queenstown Pier)乘坐"卡瓦罗号"喷射快艇(Kawarau Jet),体验穿越休特弗河峡谷(Shotover River Canyons)的惊险感觉。休特弗河与卡瓦罗河四季皆可进行漂流活动。甚至是在冬季,你也可以乘坐直升机前往休特弗河体验漂流的乐趣。

  综上,皇后镇依托良好的天然地理条件形成了以极限运动为核心、运动旅游为主导产业,闻名世界的特色休闲运动小镇。

  4、教育小镇——绿城舟山长峙岛 ★★★★★

  作为绿城小镇集团的战略合作伙伴,我们参与了诸多项目的前期策划和顶层设计工作。其中绿城舟山长峙岛项目就是一个经典的教育小镇项目案例。

  绿城长峙岛项目总建设用地约3400亩,规划地上建筑面积200余万平方米,项目规划人口约3.5万人。项目开发以教育为产业方向,配以商业、酒店、办公、文化、医疗、休闲娱乐等设施。营造特色、高品质的社区,建成相对独立又互补于临城新区的理想宜居小镇。

  长峙岛项目配套业态主要分为文化教育、健康医疗、居家生活服务三大类,其中文化教育业态在不考虑体育公园的前提下,各类学校总建筑面积达12万平方米,学校数量达5所之多,其中绿城育华学校近8万方,整体文化教育在配套业态中面积占比51.8%,可见教育产业是该项目配套的核心产业。

  特色小镇未来发展的7大趋势

  立足上述大背景以及我们对该行业长期深入的研究,2018年关于特色小镇的发展趋势,我们预计将会出现以下几个变化:

  (一)特色小镇的产品线将更加清晰

  经过2017年的产业发展趋势分析及产品模型研究,特色小镇建设始终坚持产业先导原则已成为业内共识,而产业的发展前景和特色性直接决定了未来小镇的活力。

  所以,选择特色小镇的战略发展方向是产业研究的核心。经过一年的探索实践,特色小镇的产品线已逐渐明朗,具备行业前瞻性的开发商已抢先发布自己的小镇发展白皮书,为抢占特色小镇高地绘制了宏观发展蓝图。根据我们的行业观察及深度研究,我们认为无论未来小镇开发主体如何变化,特色小镇将围绕以下几个最有前景的产业方向进行突破:

  1、以康养为主要产业的康养特色小镇

  2、以生态农业为主要产业的田园特色小镇

  3、以体育运动为主要产业的体育特色小镇

  4、以教育为主要产业的教育特色小镇

  5、以文化旅游为主要产业的特色旅游小镇

  6、以高科技研发为主要产业的特色科技小镇

  综上所述,特色小镇未来将围绕健康、旅游、体育、文化、农业、高科技等几个主要产业方向发展。

  (二)特色小镇的先锋方阵初显雏形

  如果将2016年看成特色小镇的发展元年,经过2017年的深度摸索和产业规划,2018年将迎来一批特色小镇的落地实践。具备长远战略规划和产业资源优势的地产开发商、产业运营商等社会资本将进入特色小镇的先锋方阵,引领中国特色小镇的发展。

  根据我们的服务经验来看,华夏幸福、绿城集团、绿地集团、华侨城集团、碧桂园、万科、恒大、保利、新华联、新城控股、正荣集团等品牌开发商都已制定了明确的特色小镇发展战略并正加速推进,一批具备产业及运营优势的诸如华谊兄弟、中青旅、棕榈股份等也将以产业为龙头,积极推进特色产业小镇的布局。

  (三)缺乏产业资源及运营战略将提前退场

  通过我们2017年的服务实践及行业交流,想搭载特色小镇之风以期分享政策红利、产业红利的社会资本不在少数,随着时间的推移,很多开发商已经意识到,没有足够的资本支撑、没有优势的产业资源、没有产业招商及运营的能力,要想参与特色小镇的开发几乎是不可能的,即使获得开发机会也是一种无畏的冒险。

  在目前宏观政策背景下,带着传统房产开发思维力求通过住宅去化回笼资金来反哺产业初期运营的想法是不切实际的,如果没有清晰和长远的产业规划和战略发展思路,这样的小镇将不具备可持续发展潜力更无特色可言。

  只有牢牢把握特色小镇的核心是产业,开发的核心是产业运营,运营的效益是社会效益、经济效益、生态效益等综合效益的结合,方可在业内树立自身的核心竞争力。如果依然坚持用地产的开发逻辑来运作特色小镇,没有从根本上去建立产业运营的发展战略,没有足够的资本为未来产业运营做支撑,这部分开发商将不得不提前退场。

  (四)践行跨界、融合、共享发展理念是趋势

  特色小镇力求一、二、三产业的高度融合,追求生产、生活、生态三生融合。保持产业、文化、旅游三位一体,实现产业和城镇融合发展。特色小镇在确保核心产业“特”的同时,必须进行多产业跨界融合才能确保小镇产业链的内生活力。

  一个完整的特色小镇生态系统,通常分为核心产业、衍生产业和配套产业三个层级,由内而外实现共荣共生共享。

  1、单一产业难以为继。非工业类特色小镇,以康养、田园综合体、民宿、旅游、文化为主题的小镇。单纯做任何一个产业,生态系统都将难以建立,投资收益更难以保证。

  2、统一运营才能协调发展。产业布局不同、服务领域不同、产品基因不同、运营周期不同、盈利模式不同。碎片化运营的结果将令小镇失去活力,投资回报遥遥无期。

  3、融合的关键是产业链的挖掘、细分和创新。只有将当地的特色手工艺、非遗文化、土特产、历史符号等进行充分挖掘,并通过创新手法实现被传播、接纳体验、加工实现产品化、被售买。才能实现由核心产业向衍生产业过度,激发产业活力,最终实现投资效益最大化。

  4、小镇商业模式需集成创新。以一种前所未有的视角,再造产业流程、供应链条、管理流程,把散落各处的碎片资源重新配置,变成满足市场需要的新东西。

  (五)小规模、紧凑型、集约化、产业化发展是突破方向

  特色小镇并不是行政区划单元上的小镇,它非镇非区,也不是产业园区,而是相对独立于市区,有明确产业定位、文化内涵、旅游特色和一定社区功能的发展空间平台。

  特色小镇是新型精品镇,是按创新、协调、绿色、开放、共享发展理念,结合自身资源优势,找准产业定位,进行科学规划,挖掘产业特色、人文底蕴和生态禀赋,实行产城融合、服务配套、管理健全的发展模式。

  特色小镇追求“小而美”,需改变单纯求大思维,特色小镇的小尺度、近距离、微景观是其发展的优势。应在小而特、小而优、小而美、小而精上多下功夫,从追求规模到追求质量转变,才能探索出更广阔的前景。小城镇不要克隆大中城市形态,要突出自身的地方特色,包括地方文化特色、建筑特色、产业特色、生态特色、旅游特色等。

  特色小镇的区位由其核心产业决定。由于特色小镇的产业还是以承载核心城市的外溢需求及上下游产业链关系为主,因此一般不宜远离核心城市,所以特色小镇一般位于城市远郊或城市周边区域。但是具备旅游功能的特色小镇依托其自然资源,一般会稍远离城市中心地段,但也应该保证道路交通等基础设施的便捷性。

  (六)旅游+大健康特色小镇将成为热门

  健康小镇是医养资源与休闲度假相结合的产物,发展的关键在于依托优势环境,从健康检测、健康医疗、健康促进、慢病疗养、精神康复、休闲养老角度入手,并延伸发展与健康相关的中药、养生、运动、有机农业等产业,推动区域经济发展。

  1、健康产业市场潜力巨大

  大健康时代下,随着物质条件的不断改善及精神追求的崛起,人们对健康的追求,已不再仅仅是没有疾病,而是涉及物质和精神的各个层面,追求多元化、个性化的健康服务。大健康是随着人们健康理念的延伸而形成的一种全局理念。其核心是自我健康管理,通过排除或减少健康危险因素,达到身体、精神、心理、情绪、社交、道德等方方面面的健康。根据《关于促进健康服务业发展的若干意见》,到2020年健康服务业总规模达到8万亿元以上,可见市场潜力巨大。

  2、国家政策支持产业发展

  国务院在2016年发布的《健康中国2030”规划纲要》中指出,“应积极促进健康与养老、旅游、互联网、健身休闲、食品融合,催生健康新产业、新业态、新模式。发展基于互联网的健康服务,鼓励发展健康体检、咨询等健康服务,促进个性化健康管理服务发展,培育一批有特色的健康管理服务产业,探索推进可穿戴设备、智能健康电子产品和健康医疗移动应用服务等发展。

  培育健康文化产业和体育医疗康复产业。制定健康医疗旅游行业标准、规范,打造具有国际竞争力的健康医疗旅游目的地。”健康产业已经成为新常态下服务产业发展的重要引擎,在未来20年,必将迎来一个发展的黄金期。

  3、健康与旅游加速融合,为康养小镇的发展奠定基础

  世界医疗旅游协会报告称全球医疗旅游产业未来年增速有望保持15%-25%的高增长率,2017年的市场份额预计将达到7000亿美元。而国际传统旅游产业的增长率近几年一种保持在3%-5%之间。数据统计显示,以健康养生为目的的旅游消费者整体上比普通游客多花费130%,收入效应远远大于传统的旅游产业及医疗产业。

  (七)特色小镇的PPP合作模式将呈上升趋势

  持续稳定的资金来源是特色小镇发展的关键,因此合适的融资模式对于特色小镇的发展将至关重要。政府和社会资本合作的PPP模式在中国各级地方政府已逐步广泛运用,未来将呈现上升趋势。PPP模式的利好主要表现为以下几点:

  1、减轻财政压力,开拓融资渠道

  以政府和社会资本合作为基本特征的PPP融资模式,能够有效地综合使用财政资金和社会资本,弥补特色小镇资金缺口,丰富资金来源。由于 PPP 模式下,特色小镇建设所需的资金是以项目公司为主体进行融资的,因此不会增加政府部门的负债。

  同时,未来通过小镇进入成熟阶段后产生的稳定现金流收入,可以发行资产证券化产品进行融资进一步支持小镇的发展。当然,初期对于产业的规划同样非常重要,政府部门通过参股 PPP 项目公司,在规划阶段也拥有相当的话语权。

  2、降低和分散风险

  在特色小镇建设中采用PPP模式,政府和社会资本通过相应的合约,对投资、建设过程中的相关责任进行明确界定。在特色小镇建设的初期,政府可以承担较多的项目风险,而社会资本则参与风险的管控。当特色小镇的项目完工,社会资本参与特色小镇的经营,承担相应风险。这样政府和社会资本可以发挥自身优势在项目的不同阶段管控相应风险,降低和分散风险,提高特色小镇建设的效率。

  3、有利的政策导向

  政府为了吸引社会资本参与特色小镇的建设,多方面落实相关政策,提供优惠条件,包括从多方面,解决好社会资本的投资回报问题。包括土地、税收、银行信贷支持以及财政政策方面等。

  4、实现投资回报和社会效益的平衡

  特色小镇不同于一般意义上的政府公益性项目,是一个融合产业、文化、旅游、社区功能于一体的产业平台。定位准确、运作科学、机制合理的特色小镇,未来产生的价值,可以满足社会资本的投资回报要求。同时,对政府经济转型升级、新型城镇化建设,都具有重要意义。

  以上研究分析及行业观察,期望能为关注于中国特色小镇发展的开发商、产业资本、政府机构等提供可鉴之策并引发更多行业思考,共同为2018年中国特色小镇梳理出更有价值的发展路径,为行业的健康稳定有序发展贡献力量。

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