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房企如何更为优雅的勾搭上短租平台

  2016-03-01 09:25:43   来源:克而瑞地产研究  作者:沈晓玲 王晓晨

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  有些问题依然值得思考,比如大量房源统一标准化容易变成“又一家酒店”,反而失去原本短租平台房源主题丰富的特色。

  2月23日,如家酒店集团宣布将于3月正式启动民宿运营,符合条件的民宿业主将以合作形式纳入旗下品牌“云上四季民宿”。 目前已在全国8个城市签约了33家民宿作为样板店,未来计划重点布局的地区包括云南、江浙沪、海南、福建、广西等热门旅游目的地。

  从2015年伊始,“去库存”便成为了中国房地产行业的主旋律,从国家层面至各地方政府,纷纷推出多种“去库存”的相关政策措施,其中客栈民宿、长短租公寓等新兴业态受到热捧。2015年11月,国务院办公厅印发85号文件,首次提到“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态”。12月,住房和城乡建设部部长陈政高提出:2016年我国要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革,把去库存作为房地产工作的重点,建立购租并举的住房制度。

  房屋空置率过高是主因,在线短租平台“去库存”

  根据2015年末美国短租巨头Airbnb的最新融资动态显示,公司估值已经达到250亿美元,成为继Uber、小米之后全世界估值排名第三位的非上市科技公司。因此,在资本市场的青睐与“去库存”基调的双重作用下,国内短租平台如雨后春笋般出现。

  国内的短租市场开启于2011年4月份,目前国内短租老大途家也诞生于这一年。随后在经历爆发期、分化洗牌之后,国内短租三巨头开始显现。小猪短租、途家、住百家在2014年纷纷获得新一轮的融资。至2015年,途家获得3亿美元D及D+轮融资,成为国内短租行业第一家独角兽级别公司,也是在这一年,房地产公司花样年旗下“美易家”切入文旅住宿短租市场,房地产服务商新聚仁发布Weshare我享度假平台,随着Airbnb宣布正式入华,国内短租行业进入新的格局。

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  利用宏观调控手段有效的去库存、利用市场的力量盘活空置房源,是目前的当务之急。一方面,温州、鄂尔多斯以及各种海边旅游大盘等“鬼城”现象是众所周知的,那么连续几年房地产过度开发后的今天,全国库存高企,消化周期居高不下。如何解决“空城”问题、解决“去库存”问题,发展新兴业态,短租平台显然是一个不错的方式。

  另一方面,根据调查,目前我国住房空置率远超20%,这其中除了上文所说的存量房问题之外,还有一部分是由于大量房屋投资客的存在,而导致房屋没有入住或没有出租而空置,那么把这一部分投资属性空置房的盘活,短租平台也是较优的方式,尤其针对于各种海边旅游大盘。

  因此,在宏观经济增速放缓的今天,作为支柱产业,房地产的问题就是影响国民经济的大问题。在去库存的大基调之下,国家顺势提出“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态”,于是短租行业发展愈加火热,房企巨头们纷纷“互联网+”的同时,不免也摩拳擦掌的准备入场短租分得一杯羹。

  房企涉足短租的两大模式:自建与合作

  自建短租平台方面。关于房地产企业自建短租平台的案例:花样年集团旗下文旅住宿短租平台“美易家”的评论,我们克而瑞地产研究在美易家产品发布会后(2015年7月21日)和美易家新三板上市后(2016年1月13日)已分别做过专门的点评,在此不作详述。

  房企与短租平台合作方面。以途家为例,根据罗军(途家网CEO)的公开介绍,途家网现在和百强房企中的80%均有合作。根据其官网“地产伙伴”中所显示,中海、保利、碧桂园、世茂、龙湖、富力等多家房企显示在页面上。截至到2015年8月份房源总数超过30万套。目前,途家是中国第一个也是唯一的达到“独角兽”量级的短租平台,这与他的运营模式或许不无关系。它的主要房源既不是一般短租行业中的职业二房东,也不是共享经济所提倡的个人闲置房源,而是开发商手中尚未去化的房子。

  在合作的过程中,开发商将房源批量提供给途家“托管”,一般单个项目最多不超过200套,尤其是在一些旅游圣地的旅游地产经历了一轮过度开发,目前正面临着销售困境的时候,这对于大多数开发商来讲,简直是求之不得的事情。这样,途家便从开发商那里获得了批量的、标准化的新房房源,同时解决了供给端数量不足和质量参差不齐的问题。而开发商与途家合作后,一方面能捆绑酒店公寓概念提升楼盘价值,另一方面则可以盘活空房价值,直接获取短租的高收益。

  由于房源获取的模式,途家的运营管理也更接近“分散式酒店”的概念。具体来说,就是通过批量式承租物业、标准化服务、和庞大的线下团队提供类酒店式的短租体验。在整个过程中,途家会对房源实行全托管。因此,在中国这样一个不成熟的短租市场当中,途家能够如此高速发展至现在的规模,或许也是得益于其特有的更符合本土化的运营模式。

  三大短租平台运营模式

  1、C2C分类信息平台模式

  分享住宅巨头Airbnb就是这种模式。它的几乎全部运营都集中于线上,如搭建运营评价体系、培育社交元素和生产优质的互联网内容等。因此,可以说是纯线上公司,并不接触线下的房源运营和监管。

  它最大问题在于无法对房源质量和房东的线下服务进行品控。然而,由于国外的短租市场比较成熟,房源数量多且质量普遍比国内好,供给端和市场的成熟度仍可以保证Airbnb在业务和营收上的持续增长。因此,在国内最初短租行业的爆发阶段,模仿Airbnb这种模式的平台目前大多已失败或转型。

  另外值得注意的是,Airbnb所倡导的个人闲置房源在本土化过程中又面临“安全信任”、“法律法规”等诸多问题。去年,在上海外滩、人民广场等核心地带,由于“非法营运酒店”,多名Airbnb的房东被捕,类似的“非法营运”、“征税”等诸多问题在美国、巴西等其他国家也屡屡发生。

  2、C2C重运营模式

  国内短租平台小猪短租便是C2C重运营模式。最初小猪短租起家于58同城,初期从58获得了大量的房源。在2014年经历行业“寒冬”与行业洗牌后,从信息平台模式转型成为C2C重运营模式。

  该模式首先主要表现为平台有大量线下团队,房源主要由线下BD团队发掘。其中,个人房东自主提交房源,也需平台线下人员进行审核。

  然后,线下运营团队会帮助房东做房屋改善。一方面是打消房东关于安全性的顾虑,另一方面则是让房子变得更适合分享居住,如安装智能门锁实现PMS管理、为双方购买保险、提供软装方案优化房屋等。

  接着平台会对房东做基本的服务培训,将可标准化的服务环节进行规范,并鼓励房东在此基础上提供更多个性化和多样化的体验给用户。

  最后,平台安排专门的线上客服提供全程对接服务。纯信息撮合平台的客服服务在交易完成后就结束了,但这类客服服务会贯穿用户从预订到入住结束的整个周期。

  3、B2C全托管模式

  途家为B2C全托管模式典型代表。它的模式与逻辑跟Airbnb完全不同,就像京东与淘宝。如上文所述,房源全部由开发商批量托管而来,标准化高便于产品品控;集中的房源便于集约化管理,还可降低人力成本。总结来说就是强调对房源、设施、服务标准的管控,并且依靠一套流程自动化工具将各个业务环节打通。

  结语,无论是助力去化库存,还是受资本市场追捧等原因,结合“互联网+”这个时下的热门概念,以及与房地产息息相关的属性,房企涉足短租行业已成为一种流行。那么房企在转型做短租时,可依靠自身丰富的物业管理经验与资源,以及大量便于集约化管理的房源资源,在进入短租行业的初期获得相当的“起跑优势”。

  但是,有些问题依然值得思考,一方面,线上端是房企的薄弱环节,如果没有流量,线上平台无从谈起,无论是合作还是自建,都将付出相当的成本与代价。另一方面,大量房源统一标准化容易变成“又一家酒店”,反而失去原本短租平台房源主题丰富的特色。

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