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高档写字楼上班的短租女房东:目标不止管十套房

  2018-02-27 10:21:35   来源:澎湃新闻  作者:陶宁宁

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  如果说两年前成为一个短租房东是一种偶然,但两年之后,短租已经成为了木木事业的一部分。

  男子租一天房子装阔绰、无良房客砸毁电视机拒不承认、白天辛苦上班晚上回家哭着洗床单……短租房东们的故事并非都情怀满满,有的则是充满辛酸的创业“生意经”。

  房东木木的故事便是如此,比起那些鸡汤味浓浓的分享经济故事,管理着十多套短租房源的木木,她的故事似乎现实了许多。

  为什么有人更愿意住短租而不是酒店?对于木木这样的专业短租房东来说,这个问题并不难回答,无非是短租便宜、亲切又能满足房客的个性化需求。

  至于有哪些个性化需求,这让木木有些哭笑不得,“大多数房客都很好,但可能是短租刚刚在中国兴起,总有一些意想不到的事情。”

  有一次,木木发现房间里的照片墙被房客拆了,她精心挑选、用图钉钉在墙上的数十张与全世界各地房客们的合影,被一张张的拆下,塞进壁柜隐蔽的角落里。

  这位房客的行为让她感到莫名其妙。

  “你为什么要拆掉照片墙?”木木问。

  “我跟女朋友说这套房子是我自己买的,有照片墙就露馅了,所以我拆了。”房客回答地理直气壮。

  木木没有再说什么,她不能把房客的举动简单地归为不文明行为,虽然要恢复照片墙颇需花费精力。木木猜得到这位年轻的男房客之所以要拆掉照片墙,把租来的房子伪装成自己家的意图:十有八九是要装阔绰,哄骗女孩子。

  要知道,在上海最繁华、最精致、最寸土寸金的区域——静安区,能拥有一套装修考究的小洋房,每平米十几万元的房价和颇具品味的装修风格,这些都绝对是足以狠狠炫富的资本。

  木木不喜欢这样的房客,本意上也并不愿意把房子租给这样的房客们。在她看来,这些房客并不能理解分享经济的本质,也自然不会珍惜木木精心布置和经营的房屋。

  说起这些,木木的神情显得有些沮丧,但她似乎很快调整了情绪。“这不算什么。”木木耸了耸肩,既然做了房东,那就可以预料的到,什么样的房客都有可能碰上。“这两年中国的短租市场发展非常快,或许不久以后就能赶上欧洲、美国。但房客们的素质要赶上别人,或许还要十年、二十年吧。”

  木木在上海的短租房之一

  穿着冲锋衣去高档写字楼上班

  中国的短租行业起步于2011年,并不算早。但到了2015年以后,短租已经被许多人所熟悉。

  2015年可以说是中国短租行业集中爆发的一年:来自美国的短租巨头Airbnb正式开始了在中国内地的业务,与此同时本土的短租平台也开始进入了高速增速的时期。

  同样在2015年下半年,木木加入了短租房东的行列,开始了她的创业之旅,以及与陀螺一般忙得连轴转的生活。

  木木房东生涯的开始可以说是一个偶然,她并没有讲述太多情怀满满的鸡汤故事,也没有太多对于共享经济中陌生人间彼此信任的讴歌,似乎是快速上涨的房价和“爱折腾”的性格把木木推到了这个全新的行业。但却是这种偶然,让木木发现了一片事业的新天地。

  木木效力于一家知名的跨国公司,每天出入于位于上海南京西路的高档写字楼,有着体面的职位和年薪。

  在许多人印象中,那些跨国公司的女白领们有着一些共同的特征:她们妆容考究、手挽着名牌包包、穿着鞋跟尖细的高跟鞋,说话时总要时不时夹杂一些英文单词。

  木木的许多同事们也同样如此,但木木似乎是一个特例,她并不具备上述任何一个特征。她穿着冲锋衣、运动鞋,素面朝天的去上班。

  对木木来说,这样的装束是最方便的:方便她上班间隙冲出写字楼,骑着电瓶车去给房客们换床单、刷马桶。

  在高档写字楼的年轻白领中,木木显然是一个异类,但在无数起早弹劾的创业者中,木木再平凡不过。

  房价太高,和同事们合伙买房

  2015年,中国股市经历了一番过山车式的“运动”,木木投入股市的全部积蓄也同样遭遇了滑铁卢。

  忍痛“割肉”后,木木的积蓄只剩下投入股市前的一半。怎么保住所剩无几的积蓄?木木想到了买房,似乎只有房子才是近20年来几乎从未贬值过的资产。

  不过,几十万的积蓄怎么可能在上海买到房子。

  木木做出了一个大胆的决定:她与公司另外三位同事一起凑了一笔钱,房产证上虽然只有木木一个人的名字,但大家私下约定了未来按照出资比例分配这一次的买房投资收益。

  正是这种简单、原始、看似风险重重的合伙人制度,让木木得以开始自己的短租生意。

  2015年底,木木和同事们在上海静安区的弄堂里买下了一个仅有十来平米的亭子间,麻雀虽小但五脏俱全,而当时108万元的购房总价也是4个年轻白领所能够负担的。

  “现在这套房子价格已经涨了50%以上了,已经完全弥补了我在股市的损失。”木木对于自己当初和同事们凑钱买房的决定感到非常得意,当然,上海房价在2015年底至2016年的走势也证明,木木和同事们的选择是明智的。“现在这套房子价格已经涨了50%以上了,完全弥补了我在股市的损失。”

 

  木木在上海静安寺地区的一套短租房

  在买下亭子间之后,木木最初的想法是委托中介把房子租出去。

  虽然只是区区十几平米的亭子间,但是由于地处上海最繁华的商圈静安寺,加上步行地铁站时间仅仅七八分钟,这套房子月租两千多元完全没有问题,如果装修高档而有特殊,月租金达到三千元也并非没有可能。

  但很快,一位同事的建议改变了木木的想法:Airbnb进入中国市场了,为什么不尝试一下做短租。

  这个提议让木木回想起了自己在国外旅游时住短租的经历。“在国外Airbnb已经相当普遍,我几次出国旅游都住短租,不但便宜还能和当地居民有更多交流。”在木木看来,Airbnb进入中国市场是一个全新的机会,她相信不久以后,中国人在国内旅游选择住宿时也会普遍接受短租这一形式。

  当然,木木并不是单纯谈情怀的文艺女青年,她算了一笔账,这套十多平米的房屋做短租的日租金可以达到三百元以上,由于地理位置绝佳完全不愁客源,如此一来月租收入甚至能超过一万元。相比仅两三千元的长租租金,做短租生意无疑更划算。

  白天上班,晚上回家洗床单

  木木的短租生意和忙碌生活就这样开始了,她花了极大的心思把房屋里里外外装修了一遍,按照自己喜欢的风格精心设计,往返于建材家居市场购买各种材料,事事亲力亲为,终于把原本弄堂亭子间里的老破小变成了充满小资情调的浪漫民宿。

  每一套短租房源,木木都自己设计并重新装修

  2016年初,木木把改造一新的房屋放上短租平台,果不其然,凭借着优越的地理和交通优势,以及颇有情调的装修风格很快吸引了一大批游客。

  每天早上,木木都背着一大包干净的床单、被套去上班。中午午休时,她骑着电瓶车赶到短租房,打扫房间并换下床单、被套。清理完短租房之后,木木带着替换下来的床上用品继续工作,直到晚上下班后把床单、被套等拿回家清洗。“有时我工作忙,就打电话让我妈帮忙换床单和打扫。”

  当然,木木的服务远不止清洁这么简单,上班前,她甚至会给房客们准备好早餐:买好糍饭、油条、麻球等上海特色点心,亲自送往短租房。有时下班早,她还会给房客们做免费导游,一边带着房客们四处游览,一边介绍着上海的风土人情。

  闲暇之余,木木还亲自设计印刷了一本旅游地图,为游客推荐短租房周边的美食和特色购物点。


木木(左一)带着来自世界各地的房客们品尝上海美食

  木木的投入很快获得了回报,在短租平台上,木木的房源总是好评不断。不止如此,她还收获了一大批来自世界各地的好友,他们常常会在Facebook上互相问候,还约定以后去彼此的城市拜访对方。

  有“土豪”看上了她,房源从一套变十套

  令木木没有想到的是,她的短租生意很快就迅速壮大了,不过短短一年多时间,她管理的短租房已经从一套变成了十多套。

  原来,当木木经营短租房生意红火的消息在她的朋友圈传开后,很快便有一位“土豪”朋友找到了木木,“土豪”朋友提出:自己出钱、木木出力,由木木代为物色、购买合适的房源、装修并出租管理,“土豪”支付给木木一部分管理费,而经营短租的收入则与木木分成。

  木木说,她选择房源有几个条件:

  首先,必须在南京西路或者静安寺地铁站附近,因为那里距离木木的公司近,她需要把房源控制在十分钟电瓶车程内,便于她及时处理各种突发情况。

  其次,房源必须是使用权房,而这类房源大多是上海弄堂里的老房子。木木解释,购买使用权房可以避免投资人有被限购之类的顾虑,而哪些弄堂里的老建筑则因为更有海派文化情调而更有利于出租。

  此外,木木选择的房源大多位于一楼,这除了能方便租客们进出之外,还能够避免租客因为拖着行李箱进进出出发出噪音而与周边的邻居产生纠纷。

 

  木木将不同的短租房装修成不同的风格

  当短租房一套接着一套放上平台出租以后,木木发现,以自己一人之力已经完全无法应对如此繁忙的工作。但所幸的是,随着收入的增加,木木开始组建自己的短租管理团队。

  木木的男友是最早加入团队的核心成员,如今他已经成为了真正的全职房东,每天把所有的时间扑在十多套短租房上;木木还雇来了两位全职清洁阿姨,负责打扫房间以及清洗更换床单、被套和枕巾等;而除了这几位全职人员外,木木还找来两位兼职人员,主要负责与房客们线上沟通。

  在不断的摸索中,木木的团队也逐渐步入正轨。“我们每天晚上都会开会,讨论一天工作中遇到的各种问题。我们还制订了严格的扣罚制度,比如但凡有租客发现床单或者房间有任何不干净的地方,就要扣罚。”木木说,她坚持使用纯白色的床上用品,目的是让租客们看到,每天床单都是清洗更换过的,是干干净净的。“我的清洁费收的不算低,一个床位120元,但是能保证床单绝对是新换的、干净的。”

  遭遇无良房客,曾难过到痛哭

  与管理一套房源时的感觉不同,管理十套房源所遭遇的各种麻烦也是十倍上升。虽然木木是个乐观的女孩,但部分房客的不文明行为或者破坏性的举动依然会让她感到沮丧、甚至伤心。

  “有几次,我甚至会很怨念。”木木回忆,在成为一个短租房东之前,她是一个年薪丰厚的高级白领,家里的粗活累活都会请钟点工做,而做了短租房东之后,大小琐事都要亲力亲为。

  “有的房客觉得,既然付了钱,在房间里怎么折腾都是理所应当的。”木木说,有那么几次,她清洗着被房客弄脏的床单,绝望到痛哭。“有屎、有尿,我都要亲手换、亲手搓、亲手洗,恶心到想吐,有一次我搓到一半难过地坐在地上哭,骂自己为什么瞎折腾,要做这么辛苦的事。”

  在木木与房客们接触的过程中,她遇到过许许多多热情、友好的房客,但同时也遇到过不少自私、难缠的房客,他们破坏房间里的各种设施。除了拆毁照片墙、弄脏床单,有一次,一位房客甚至把房间里新买的电视机砸了,房客态度强硬拒绝赔偿,硬是不肯承认自己损坏了电视机。最终,木木不得不自己承担所有损失。

  “不管是国内还是国外的短租平台,对房东的保护都做得比较弱,许多情况下,房东没法保障自己的权益。”在木木看来,这或许是作为短租房东最为无奈的一点。

  “真的不是我崇洋媚外!”讲起房客的不文明行为,木木显然有些气愤,“不得不说,外国房客的素质普遍比中国房客好太多。”木木描述,但凡租客是外国游客,他们临走前往往会把房间先收拾一边。

  “外国租客退房时房间和没有入住时差不多,但如果是国内的租客,能帮忙倒个垃圾的已经是极好的了。在素质方面,我们落后了别人不止20年。”木木觉得,自己的说法并不夸张,“20年是一代人的时间,或许80、90后的孩子这一代能追上素质上的差距。”

木木将不同的短租房装修成不同的风格

  补贴导致的虚假繁荣落幕,一批房东已被淘汰

  但不管木木如何叹息,房客们素质的提高并不是一时半会儿能够解决的事,更为迫在眉睫的是,随着越来越多人做起短租房东,木木更需要考虑如何应对短租房源过剩的问题。

  “2016年,许多房东都感到一种充分的自信,大家的生意非常好,赚钱也很多。但到了2017年,大家突然发现,这可能是一种虚假的繁荣。”在木木看来,2016年美国短租巨头Airbnb加大了对于中国市场的投入,对于房客和房东的大范围补贴让整个市场看起来朝气蓬勃。

  “就因为生意特别好做,2016年新入行的人也特别多。但到了2017年,Airbnb减少了补贴,大家普遍突然觉得生意难做了起来。”事事木木回忆,2016年订房的许多房客,都使用了Airbnb或者其他短租平台提供的折价券,高额度的优惠显然让短租的消费群体迅速庞大了。但此后,随着优惠制度的结束,短租市场急速繁荣的现象也同时落幕,留下的则是大批闲置的房源以及焦虑于如何度过行业寒冬的房东们。

  木木觉得,进入2017年后,中国一线城市的短租行业开始经历了第一轮洗牌。哪些不具备任何管理、服务意识,房源又没有任何特色的二房东们已经基本无法生存。但与此同时,越来越多房东开始采用与木木同样的策略,精心设计、装修房屋,并配上热情、周到的服务。如木木这样走精致化发展路线的房东们也开始感受到竞争的激烈、压力的增大。

  “幸好我的十多套房源全都是自己或者投资人自持的,不会像二房东那样有房租上的压力。”木木再次感叹了买房的重要性,在她看来,房地产本身的资产增值已经足以抵消租金上的增长缓慢。“房源必须是自己持有,这是我始终坚持的策略。我坚信一线城市核心区域地铁周边的房源是最安全的资产,是怎么都不会亏的。”

  不是想做房东,而是要当资产管理者

  但随着业内竞争激烈程度的加剧,进入2017年下半年之后,木木停止了管理房源数量的继续扩张,转而把更多经历放在对于管理经验的总结和梳理上。

  “我们开始注重统计和分析租客们的不同喜好。比如,我们把每一套房子按照它的大小和条件设计成不同的风格,希望能够测试房客们的偏好。”木木发现,美式风格的房源特别受到以家庭为单位的中国租客的喜爱,而装修成民族风且面积偏小的房间90%以上的租客都是外国人。“这些数据很有意思,有的数据我至今还没有想明白原因,比如为什么面积最小的那套房源特别受到老外欢迎。不过,我会记下这些数据,我想对我未来的工作一定有帮助。”


美国风格和印度风格的短租房

 

  如果说两年前成为一个短租房东是一种偶然,但两年之后,短租已经成为了木木事业的一部分。

  在木木看来,成为一个优秀的短租房东并不是她事业的目标,木木的真正目标比这大十倍,她想的是做一个“资产管理者”。

  “我希望未来能帮助投资者制定整个资产管理计划,包括为投资者选择优质的物业投资;并为运营这些优质物业获得长久的租金收益;最后以合理的价格抛售这些物业给投资者最大的投资回报。”木木说,短租仅仅是她整个生意链中间的那一环,但却是打通整个固定资产投资运营产业链最关键的一环。

  爱“讲故事”的短租房东们不少,这些大谈着分享、交流、把陌生人带进自己家成为朋友的故事无不是鸡汤味浓浓。相比之下,木木这位短租房东的故事似乎显得有些太过现实了。

  不过,这或许才是短租房东们真正的故事,无关情怀,而是一本讲述创业者如何从0到1的生意经。

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