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短租平台加速下沉收割房源 将给市场带来哪些变化?

  2018-05-03 10:09:40   来源:新旅界  作者:龚达皝

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  不少从业者判断,分享住宿已步入下半场,服务和品质才是未来的核心竞争力。

  今年以来,国内分享住宿市场迎来新变化,平台加速下沉,迫不及待收割房源。

  3月27日,途家线下自营板块斯维登集团举行发布会,在斯维登公寓和欢墅别墅核心业务外,宣布控股景区客栈民宿“途窝”,推出瞄准乡村旅游的共享农庄“途远”,以及旅游伴手礼项目“途礼”。

  3月29日,Airbnb推出的“Plus”房源登陆上海,并制定了清洁度、舒适性和设计风格等100多项要求。与此同时,Airbnb还在中国推出为房东定制线上线下培训课程的“爱彼迎房东学院”,加强房源管理和房东培训。

  4月12日,由携程领衔投资,蚂蚁短租推出的民宿连锁品牌“有家民宿”首批500套房源上线20个城市,以弥补国内短租市场上中高端产品的不足,并推出“合伙经营、全程托管”经营模式。

  4月19日,小猪宣布在成都设立第二总部,同时推出新业务“揽租公社”,为房东提供一站式短租经营解决方案。在去年推出的小猪保洁服务基础上,打造智能化众包服务网络,降低短租经营门槛和成本。

  与往年拼房源数量、覆盖城市和广告投放不同,这次各个平台的发布会都聚焦房源供给,试图通过制定更严格的房源标准,培训房东,赋能房东,包括自建品牌的方式,深度介入分享住宿产品供应。

  分享住宿下半场

  这已经不是平台第一次介入产品端。

  2015年国内分享住宿市场迎来爆发,原来做日租房、长租、集中式公寓、家庭旅馆和青年旅社的业主或房东,纷纷把房源改成短租挂上平台。鱼龙混杂的市场,也导致市面上短租产品、服务参差不齐,缺乏可靠的入住体验。

  经过多年野蛮生长,房源、消费市场对短租已有初步认识,但因缺乏稳定且优质的房源,现有产品无法满足需求。不少从业者判断,分享住宿已步入下半场,服务和品质才是未来的核心竞争力。

  2016年1月,为提升房客入住体验,蚂蚁短租推出“优质住宿计划”,评选优质房源,并贴上“蚂蚁优选”标签,之后又陆续推出“房客安心计划”和蚂蚁保洁服务。

  2017年2月,小猪对标Airbnb推出针对商旅客人的房源,自建管家和保洁团队为这部分房源提供服务,并梳理线下服务体系,制定一系列服务标准。

  2017年7月,木鸟短租推出四木房源,从民宿的卫生、安全、装修情况、房东服务质量等多方面进行考量,综合评定,为平台优质房源授予“四木房源”标识。

  平台一系列动作加速了短租品牌化趋势,不少创业者也很早意识到这一机会,一些专注房源托管和运营的短租品牌开始出现。

  包括原7天CEO苏同民创立的“路客精品民宿”,铂涛孵化的短租品牌“木西民宿”(后更名鹿驻),由资深Airbnb房东创立的“城宿”,创始团队拥有多年地产经验的“大象民宿”,以及做过高校周边日租房的“千屿Island”等。

  这些团队都具备不俗的线下运营能力。通过不同的收益分成方案,他们与拥有闲置房源的业主达成合作,拿到房源经营权后,对房子进行改造设计,添置家具,建立起标准化的线下运营服务体系,最后将产品输送给平台,部分通过自有渠道销售。

  但目前这些品牌短租的房源规模还不大。资深短租从业者李泽言透露,由品牌短租提供的房源在平台上的占比还很小,不超过3%。“这个市场的运营主体还是小B房东和个人房东。”

  前端是无法查看到房源来自个人房东还是二房东。蚂蚁短租CEO申志强在接受新旅界采访时提到,蚂蚁短租上拥有多套房源的小B增长很快,但房源基数最大的还是个人房东。

  “以小B房东和个人房东为运营主体的产品供给非常不稳定,产品、服务参差不齐,消费者没有像住酒店那样稳定的预期。”李泽言坦白:“虽然平台做了许多工作,但还很难有质的突破,许多人住了短租、民宿,还是会住回酒店。”

  小猪联合创始人兼COO王连涛在4月19日的成都发布会上谈到,中国分享住宿市场仍有极大的潜力,运营管理更智能、用户参与模式更灵活的服务体系,将成为下一步解锁市场活力的关键。

  之前平台为房源制定了一些标准,不过在申志强看来,这些细则没有什么把控力,无法根本解决供给问题。“那些打上蚂蚁优选Logo的房子,与期望还有距离,最简单的床垫、淋浴就不能满足需求。”

  平台服务的边界

  之所以介入产品供应,在王连涛看来,这是整个分享住宿市场走到今天必然出现的局面。从消费者的角度来说,他们对短租消费已经有一定认知,了解这类住宿的好处,同时也对这类住宿方式本身提出更高要求。

  “分享住宿市场已经从过去单纯依托平台流量,转变为依托产品和服务的口碑传播,所以我们决定到线下去。”申志强判断说。

  他介绍,有家民宿定位连锁民宿品牌,瞄准的是一、二线城市核心商圈分散式房源。“与其它品牌短租采取加盟(由加盟商负责运营当地房源)的方式不同,我们是全程托管,首批上线的20个城市,都建有服务中心。”

  服务中心除管家是自营,其它保洁、维修服务接入的是当地供应商。“我们与供应商的合作不是简单的‘派订单’。供应商为房源配备固定的保洁人员,前期有培训、打扫有标准,布草也是集中清洗封包。”

  前期改造上,有家民宿通过集采,推出了不同的软装包,根据情况,费用从零改造到几千块、几万块不等,全部软装费用在5-6万左右。

  保证基本的入住体验之上,有家民宿还提供由业主自由选择的增值服务,比如添置智能马桶盖、智能家电等,“这些增值服务和高端家具可能会让房子卖的更好。”申志强说。

  收益上,有家民宿与房东“收益共享,风险共担”,按3:7比例分成。值得注意的是,房源运营成本(水电、保洁、管家和维修)由有家民宿承担,从它获得的30%收益中扣除。佣金则由有家民宿和房东共同承担,具体比例视平台而定。

  与有家民宿定位连锁民宿,亲自打造品牌不同,小猪坚持以“分享经济”理念介入短产品供应,由此推出揽租公社这块新业务。

  在供应链中,揽租公社扮演着“赋能者”的角色。我们知道,品牌短租的普遍做法是拿个人房东或二房东的房源直接经营,经营主体是品牌。

  揽租公社则不然,它为房东提供包括设计、软装、保洁、商城、物联网设备和智能化管理等在内的平台众包服务,经营主体仍然房东。

  “我们已经具备基础的短租服务众包网络,推出揽租公社,是为进一步满足房东需求,降低短租经营门槛和成本。”王连涛说。将招募更多有一技之长和闲置时间的人,把经营房源的能力也分享出去。

  基于此,揽租公社的服务可灵活选择,根据房东的经营情况和经营意愿,来选择提供基础服务还是全权托管,“也有房东希望能提供从硬装到软装的一揽子解决方案。”

  合作也更灵活。“揽租公社不提供加盟政策,而是根据服务内容制定合作方案。只是基础服务的话,房东按基础服务付费就好;如果房东希望提供大部分服务,我们会有不同百分比的分成方案;如果房东希望保底,我们也有相应的方案。”王连涛说。

  “我们希望给房东更多自主权。”在王连涛看来,揽租公社不能等同于二房东,它突出了房东的主体角色,以保证房源的差异化。在这个过程中,平台是赋能房东,而不是深度参与产品供给。“这是我们一直坚持的,也是小猪的服务边界。”

  核心房源的竞争

  虽然王连涛没有透露揽租公社内测以来的数据,但他提到,市场拓展策略上,不会只盯着小猪平台上现有房源,而是希望通过多种方式,让更多有房子的人加入。

  有家民宿首批上线房源大部分来自蚂蚁短租平台的个人房东。据介绍,有家民宿拓展房源有4个方向:筛选蚂蚁现有房东的房源;与房地产商合作;与个人房东合作;还有投资人计划。

  “投资人计划30万起投,出钱即可,然后我们根据大数据分析,挑出好地段,寻找、签约房源。” 申志强还提到,接下来只要有满足房源地段、数量的城市,就会去开设服务中心。

  根据国家信息中心发布的《中国住房分享发展报告(2017)》数据显示:2016年国内闲置房屋超过7000万套,而现有参与分享的房源数量仅占2.57%。截至2016年底,国内主要分享住宿平台的房源数量约为190万套。

  泰合资本曾撰写分析文章称,2017年美国酒店市场规模1300亿美元,短租市场渗透率约25%,短租市场规模330亿美元。中国短租市场渗透率目前仍是个位数。

  无论从房源市场还是从消费市场来看,国内分享住宿市场仍处于起步阶段。“眼下国内短租市场还需要在B端和C端做更多教育工作,再过两三年才可能会爆发。”李泽言说。

  根据各个平台最新公布的数据显示,途家国内在线房源超过60万套;蚂蚁短租在线房源超过30万套;小猪房源有近35万套;木鸟短租超过50万套房源;Airbnb中国的在线房源超过15万套。各个平台之间还有重叠房源。

  由于国内短租消费还处在务实消费向体验消费转型阶段,房源仍集中在一、二线城市核心商圈。房源要想做短租,地段要求很高,这也是目前闲置房源参与度不高的重要原因,客观上也加剧了核心房源争夺。

  说回平台,揽租公社虽不直接参与房源经营,但它服务的仍然是房东,以及他们手上的房源,加上由携程投资的有家民宿,平台的触手正越伸越长。

  随着二线城市房源市场不断升温,接下来平台、品牌短租,以及小B之间的房源争夺,将从一线城市向二线城市蔓延,且更加激烈。

  王连涛对此并不避讳,“竞争不是坏事,都是市场选择。”他还提到,现在参与分享住宿的玩家,别管是20万、还是30万,只是冰山一角,“你要相信在过去几年中国房地产市场的规模,能进入市场的房源还是大把存在的”。

  此外,申志强坦言,平台下沉会让二房东很焦虑。“连锁民宿对日租房、家庭旅馆和青年旅社二房东造成的冲击,就像经济型连锁酒店对传统单体酒店和招待所的冲击。”

  就此,新旅界也采访了路客精品民宿创始人兼CEO苏同民。他表示,大家都下沉做产品和服务,大家都意识到了市场的痛点,对消费者来说是好事。

  同时他强调,“所有下沉中,还是路客做得最重、最深,并一揽子解决业主或房东和房客的所有痛点。最终大家拼的是产品和服务,让客人获得更好的入住体验才是发展的关键。”

  有从业者介绍,房源竞争还不会这么快显现,因为与小B、品牌短租合作的存量房源(已经在做短租的房源)需要交很大一笔签约保证金,双方在短时间内还很难解约。“竞争更多会出现在新拓展房源上。”

  对流量的担忧

  除了房源竞争,平台下沉也引起了二房东对流量的担忧。深处一线市场的李泽言从去年下半年开始感受到这一变化,“平台深度介入短租产品供应,除了补充稳定、优质的房源,也是控制房源的一种手段。”

  虽然揽租公社和有家民宿都表示不会对房源要求渠道唯一,不排斥与其它平台合作。但李泽言认为,平台只是这么希望,多少还是会有侧重和限制,渠道对接不会那么通畅。

  短租平台做产品,好比OTA开酒店,联想到OTA与酒店之间的多年博弈,难免让独立短租品牌坐立不安。李泽言介绍说,短租的博弈会比酒店更艰难,以目前的情况来看,短租品牌还不具备与平台扳手腕的实力。

  这也是由短租的特性决定,“分散式房源很难规模化,并严重依赖线上流量曝光,酒店尚有30%的线下流量,短租几乎没有。”李泽言说,平台已经有了流量,无论是自建团队还是通过众包方式提供线下服务,都顺利成章。

  从分享经济的特征来看,短租几乎摆脱不了线上流量的依赖。

  今年3月,新途家集团宣布建立9IN1的流量大平台,即途家、携程、去哪儿、艺龙、58同程、芝麻信用、微信酒店和大鱼九个平台的流量共享。

  去年美团也携本地生活的高频流量加入战局,推出了榛果民宿,加上Airbnb、小猪等。可以看到,短租市场流量越来越集中。“这对于那些干着脏活、累活的独立品牌短租和二房东来说,获取流量会更难。”李泽言说。

  当被问及独立短租品牌是否有可能通过做好产品和服务,利用口碑传播来建立自营渠道时,他强调,“平台流量优势太大,品牌很难颠覆,至少近几年是看不到颠覆的可能。”

  对于未来二房东的发展,李泽言认为,随着以平台为主导的连锁式短租品牌出现,短租产品的空间也会被挤压,只有具备运营优势和差异化风格的品牌才能生存下来。

  “走‘小而美’的道路可能会好一点,平台会争取‘小而美’的品牌”。他还透露,“如果二房东的房源超过几十套,平台就会谨慎,他们还是希望把二房东的房源控制在小规模内。”

  值得注意的是,Airbnb在北美和一些有几千套房源的短租、公寓托管企业进行了合作,并不抗拒大体量房东;在国内,Airbnb也与路客这样的精品民宿实现了API对接。

  这次平台下沉,无疑将加速短租供应市场洗牌,大小林立的二房东们要想继续在分享住宿市场分一杯羹,除了做好产品和服务,还必须在困扰已久的房源、流量问题上,找到差异化出路。

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