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民宿等才是中小房企最后的救命稻草

  2016-11-11 09:59:12   来源:明源地产研究院  作者:振强

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  世界各地都有类似性质的风情民宿,因环境与文化生活不同而略有差异。未来的趋势是精品民宿和传统民宿并存,不能一味追求过度精品。

  最近,许多小伙伴们准备出游,想订几间民宿,却发现大部分民宿比五星级酒店还贵!但不可否认的是,近几年来,很多消费者在乡间民宿找到了彻底放松、休闲的感觉。民宿作为一种新型的非标准住宿业态,正在全国各地兴起。民宿一词甚至有点被说烂的感觉。不过,说烂不代表已经做好了。记者认为,它才刚刚开始。而且,这个业态,大房企可以玩,小房企同样可以玩。比如,绿城已经在玩了,最近连做餐饮的外婆家也介入了……

  民宿热才刚刚开始:到2020年,民宿业会达到约400亿的规模

  民宿一词,最早源自日本的「民宿」(音Minshuku)。中国的民宿最早起源于台湾的风情民宿——利用自用住宅空闲房间,结合当地自然与人文景观、生态环境资源及特色农业生产活动,以家庭副业方式经营,为游客提供乡野生活之住宿处所。

  由于民宿满足的城里人乡村短途旅游的需求,而且投资回报率高,短短几年时间,各地的民宿行业蓬勃发展。未来,民宿行业有望成为酒店市场的下一个“风口”。

  一、民宿的发展,得到政策的大力支持

  按照国际惯例,当人均GDP达到5000美元以上时,开始进入成熟的度假经济时期。2015年,中国人均GDP接近8000美元,且10个省的人均GDP已经超过1万美元。旅游度假,已经成为人们的日常。

  文化、旅游的繁荣显然是拉动内需的好方法,顺带还可能帮助去库存,促进城乡之间发展的平衡。因此,发展民宿得到了政策的大力支持。

  2015年11月11日召开的国务院常务会议审议通过了《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》,首次点名“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”,并将其定性为生活性服务业,将在多维度给予政策支持;2016年1月27日,中央一号文件明确指出要大力发展休闲农业和乡村旅游,有规划地开发休闲农庄、乡村酒店、特色民宿、自驾露营、户外运动等乡村休闲度假产品;2016年3月2日,国家发展改革委、中宣部、科技部等十部门出台了《关于促进绿色消费的指导意见》鼓励个人闲置资源有效利用,有序发展民宿出租等。

  2015年我国民宿行业市场规模已经达到200亿元。目前,全国民宿4万多家,民宿从业人员达到近100万人。值得一提的是,这些还大多是在“意见政策”出台之前的数字,随着相应“利好意见”在各地方的政策落地,会吸引大量投资商来进入,给民宿发展提供了绝佳机会。预计到2020年,我国民宿行业营业收入将达到362.8亿元人民币。

  二、民宿是小而美的模式,小房企玩或许更有优势

  早期民宿的经营,大都是以家庭副业的方式,但随着民宿的风潮渐热,其经营模式逐渐转换成家庭主业模式,甚至房产投资客等进入民宿经营。

  比如,10月份,国内公寓民宿预订平台途家就并购了携程旅行网、去哪儿网旗下的公寓民宿业务。

  此前在一篇文章中提到,进入3000亿之后的市场,小房企面临着生存危机,要么被大房企收购,要么在不被强大对手注意的地方干。当然,还有一条路就是细分到极致,比如民宿是可以考虑的,因为它是一种小而美的模式。

  民宿是小规模的住宿设施,通常建筑面积不超过1000平米,客房不超过25间。当然,也有客房不超过100间的说法。

  鉴于我们一般是指广义民宿,同时要契合公司化经营的规模,且小型精品酒店的规模更符合实际一些。通常,一个小型的精品酒店面积是2万平米左右,客房数量150间以内。是一种小而美的模式。小企业可以精里做,大企业,可以往连锁的方向发展。

  三、民宿还缺乏统一的标准,大有空间

  虽然最近这些年来,民宿业快速发展,但是我国民宿还处于初级阶段,经营水平和管理能力参差不齐,直接影响到游客的住宿体验和房主的盈利能力。当然,这是必然的一个过程。

  以中国最早大规模发展民宿的台湾为例,其萌芽于1981年,早起的风情民宿因平民化、平价化、亲民化而广受游客之喜好,可是经营水平参差不齐,也导致消费者权益毫无保障。直到2001年12月12日台湾当局颁定《民宿管理办法》进行规范,才是民宿产业正式成为台湾一个农业的新行业。

  大陆地区现代民宿的起源基于这几年旅游目的地酒店接待能力不足,从而衍生出来的酒店替代性产品,各地的产品五花八门,服务质量参差不齐。且大多数民宿的打造都是基于旅游目的地和知名景区的庞大客源进行原土打造,目前还仅仅是一种旅游附属服务产品。

  而且,至今业界对民宿都尚无一个明确的定义。就目前市场现状,记者认为,个体民宿、连锁民宿、小型精品酒店都可以被称为民宿。

  尽管民宿强调个性,但建立在行业标准基础之上,民宿业才能健康发展。因此,资本和地产开发商介入民宿行业将是必然趋势,开发商可以在旅游地产项目中规划民宿板块,由开发商出资或部分出资进行民宿开发;或者将项目中闲置的小地块和房屋出租给民宿投资人或返乡创客(阅注:如果不是连带房地产一起开发,而是综合类泛景区,这个模式可能会有问题,因为相对大片区域综合运营来说,住宿这块的毛利率是相对最高的。可以采取合作的方式。);或者收购目前市场中潜力尚未完全挖掘、价值被低估的民宿产品,进行重新打造。

  比如早在2014年的时候,记者对话金泰地产总经理马强的时候,其就透露,对部分城市去不掉的库存,改造成了精品酒店出租,市场还不错。

  动手最快的是绿城,其打造的第一座民宿计划今年在杭州青山湖桃李小镇中心开业。从规划图上来看,房屋周边就是大片的菜园、梯田、果园、花海和鱼塘,在这里,几乎可以满足业主对民宿所有的想象。

  当然,建造民宿的同时,绿城还在小镇中心的“小西湖”、“小西溪”边上预留了20%的商业用地,专给未来的业主用来开店。据说,桃李小镇二期总计有390套别墅,开盘后3小时内就被选光。这样批量建造的民宿,依然吸引了不少都市人的眼光,可见市场之大。

  民宿的规划:要选在交通便利的地方,而且一定要结合当地特色

  现代人畅想古代的田园诗意生活,总是会赞美过去的慢节奏,不过真要去旅游住民宿,人们还是希望既有特色,交通又方便的地方。比如记者的小伙伴们对出游目的地讨论了许久,最终还是定了高铁可以通达的地方。

  一、搞民宿,一定要去通达性好的地方

  目前国内已形成了滇西北民宿群、川藏线民宿带、湘黔桂民宿群、海南岛民宿群、浙南闽北民宿群、徽文化圈民宿群、客家文化圈民宿群、京津毗连区民宿群、珠三角毗连区民宿群、长三角毗连区民宿群、浙闽粤海岸民宿带等11个民宿群带。

  其中,滇西北民宿集聚区是民宿发展最早且较成熟的区域之一,也是客栈投资最热的区域;长三角民宿集聚区是以莫干山为代表的客栈民宿集群,是目前发展非常成熟的典型范例。虽然发展较早,但基于强大的市场需求,仍然后劲十足;浙闽粤海岸民宿带则有半岛海湾众多、交通网络完善、市场消费能力强的特点,现在发展得也不错。

  总体来说,相对形成产业规模的民宿,多集中在长三角以及福建等少数地区。这与其周边消费群体紧密相关。研究发现,与客源地的距离、客源地的消费能力、季节性及交通的便利性决定了民宿的平均房价和入住率。

  根据《精品民宿调研报告》的数据,平均入住率方面,长三角及东部沿海的民宿达到了65%~70%,西南及华北的民宿只有40%~45%;平均房价方面,长三角区域的民宿为900元~1200元,浙闽粤区域为700元~900元,云南区块为400元~1000元。

  我们经常听到这样的故事:犹太人开加油站赚了钱,第二个在边上开饭店,第三个人则开超市;而中国人看第一个人开加油站赚了钱,自己也开,一个接一个……该故事是讽刺中国人没有经济头脑。其实并不全对。很多时候,中国人都是对的。比如,大家都开民宿的地方你去开,死的可能性小点;没人开的地方你去开,基本要成先烈。

  以仁安悦榕庄为例,其距离风景迷人的五佛寺只有2公里,距离坛城广场21公里,距离普达措国家公园30公里,距离噶丹松赞林寺30公里,距离香格里拉汽车客运站20公里,距离迪庆香格里拉机场30公里。乘坐出租车,45分钟之内都可以抵达,交通便利。

  二、没有特色文化,民宿就失去了灵魂

  喧闹的都市节奏快、压力大,让人们在内心向往自然、宁静、放松的田园牧歌式的生活,这是民宿发展的驱动力。因此,民宿不仅是一个提供食宿的场所,而且要提供一个生活体验和一份真实,乡土文化的淳朴和百姓的质朴,满足精神需求。

  世界各地都有类似性质的风情民宿,并且会因环境与文化生活不同而略有差异。

  目前,国内民宿的很多理念都是照抄国外和台湾,尤其是对台湾民宿的复制。正所谓,橘生淮南则为橘,橘生淮北则为枳。台湾的理念虽好,但到了大陆可能会水土不服。因为区位不同,文化不同,民宿不可能是一个标准化的产品。

  为什么莫干山的民宿那么火爆,是因为莫干山很多民宿有一个非常独特的空间形态(几间房间+一个私密的公共空间),让几户人家可以在那里共享体验、做亲子活动。此外,其独有的历史文化、人文吸引着客人。目前,莫干山稍微有点档次的民宿,住一晚要2000左右。

  归结起来,明源君认为,民宿最能打动消费者的因素无非三个:一是选址选,好山好水,交通便利;二是设计融合环境、以人为本;三是服务用心、有亲切感。缺乏特色,千篇一律必然是不行的。

  未来的趋势是精品民宿和传统民宿并存,不能一味追求过度精品

  前面已经谈到,日本、中国台湾,很多民宿都是夫妻店,自管自营,但在中国,一家民宿有业主、投资方、运营者,他们各司其职,是一种类酒店式的运营模式,而且这种趋势在不断加强。

  类酒店化的连锁化民宿,硬件品质高,服务规范化、有保障,订房渠道更透明、更便捷,监管成熟,投诉畅通,让人心安。至于是否会推高成本,担心有些多余。根据一些权威机构的调查,消费者的消费预算多在500元~800元,但实际上中1200元以上的民宿最受欢迎,说明消费者可以承受比预算高的价格。

  未来,民宿的发展将会呈现出以下趋势:

  1、品质精致化。

  如上所说,对于民宿,消费者可以承受1200以上的价位,因此,未来必然会朝精品化、豪华化的方向演进。

  2、产品主题化。

  过去,民宿主要依托景区发展,未来随着竞争的家具,其将围绕某个主题进行差异化打造,形成本身就有旅游吸引力的主题民宿。

  3、经营连锁化。

  资本介入之后,必然要规划化经营,同时,原有的经营者,到了一定阶段也需要打造自身品牌,实现连锁化经营。

  4、标准规范化。

  目前国内的民宿还缺乏统一的标准,法律法规也不完善,但走向规范和标准化是必然的趋势。

  5、业态多元化。

  未来,民宿将会不断延伸产业链,在住宿的基础上,拓展出向导服务、特产销售,休闲娱乐等增值服务。过往的调研显示,48%的消费者偏好“家庭式”的服务。很多消费者还表达了他们希望民宿有增值服务的愿望,增值服务涉及行程定制、定制餐饮、亲子游乐及养生等。

  当然,这个过程中,也要谨防民宿过度精品化(主要表现为星级酒店的管理模式和精致的内部装修)。开发商介入到这一块市场,特别容易走入这种误区。因为精装低调奢华大套房、高价位、品质化服务,叠加在一起,更像是高端会所,而非民宿。

  走进民宿,我们更多的不是去享受,而是去体验一种全新的生活状态,这需要时间的积淀,要做好民宿需要的不仅仅是金钱,要耐得住寂寞,品得了乡愁。简而言之,未来将是传统民宿和精品民宿并存的局面,以满足高端小众市场,以及普通的大众市场的需求。

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