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海尔

民宿租赁共享平台等“风”来

  2018-02-11 10:26:41   来源:上游财经-重庆商报  作者:韦玥

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  民宿房东不是你想当就能当!

  

       大象民宿房源内景 受访者供图

  梦想中的民宿,一定是充满设计感的房间,拥有浓厚的当地特色;房东,一定是幸福的职业,面对不同的人,聊着不同的事,结交不同的朋友。但梦想很丰满,现实很骨感,民宿房东不是你想当就能当!

  张士杰和石晋,曾是C2C短租平台Airbnb超赞房东。然而,两人自己当房东“活多、人累、不赚钱”,在经历了“多么痛的领悟”之后,决定建立一个旅行城市精品民宿租赁共享平台,先把房东们聚集形成一个品牌,再由平台运营,试图打造一个民宿帝国,改变现有民宿业的盈利模式。

  当房东,没那么简单

  在当上房东之前,重庆的石晋从事互联网行业,北京的张士杰深耕房屋买卖、长租公寓领域。两个人的人生轨迹如两条平行线,各自延伸,似乎没有交集的可能。

  直到2016年,民宿火了。截至2016年1月,我国大陆客栈民宿总数达42658家,2012年的民宿从业者尚不足10万,而2016年从业者增至近90万人,有着敏锐嗅觉的两人同时进入这个行业,成为了Airbnb上的房东。

  这是一家C2C(个人与个人之间)短租平台,即点对点,一方面给房东发布房源,另一方面吸引房客在线订房,连接旅游人士和家有空房出租的房主的服务型网站。

  当时,石晋在朝天门、解放碑共租下3套公寓,改造一番后,挂到Airbnb上,期待着遇见更多的人,知道更多的事,成为超赞的房东。可当他真正当上房东之后,发现一切却不如想象般美好。

  “手里像握着一个定时炸弹,消息得及时回复,不然人家就不定你的房子了。”他这样形容了当时的情形:手机不离身,每分钟都得看几次,对消息提示音十分敏感,就连晚上睡觉,手机突然响一声,都能马上从床上弹起来。

  实际上,及时回复信息只是最简单的要求,做房东还有很多额外的事情。比如有时候房客要求接机,大部分房东为了一个好评都会赶过去。待房客入住后,又是新的挑战。没有热水,找房东;不知道附近哪里有吃的,找房东;家里电视不能用了,找房东;出门游玩迷路了,找房东。

  石晋说,房客入住期间,有全职工作的他总是非常忙碌,从沙坪坝多次往返解放碑、朝天门的民宿,一个月下来,还挣不到多少钱。

  而远在北京的张士杰也感受到了自己当房东不容易。于是,两个Airbnb的房东在房东群里相识、吐槽,计划换个方式做民宿,就建立了一个定位于旅行城市精品民宿租赁共享平台——大象民宿,计划将房东们聚集形成一个品牌平台,再由平台运营民宿。

  点评

  自己当房东 活多人累不赚钱

  石晋给记者列出了一张账单,以一室一厅民宿为例,清洁费50元/次,房租2000元/月,还不算水电费及提供的日常用品,平均一个月有22天左右住满,按每天220元的均价减去成本,每月可能就剩下千元多点。

  建品牌,没那么容易

  “开一家民宿这个梦想看似简单,做起来才知道有多难。”“大象民宿”副总裁石晋表示,针对民宿行业成本高回本慢、难以规模化的问题,特别是部分单体民宿,要投入许多资金自持房源,张士杰和他认为平台轻资产运营非常有必要。

  其次,因民宿行业鲜有品牌,所以“大象民宿”一开始就决心打造品牌,打造国内首家C2B2C平台,即吸引个人民宿投资人聚集以建立品牌,再以品牌平台模式运营民宿,将个性化房源与标准化服务结合。“相当于把每一个‘民宿点’连成一个‘面’,再用‘面’联系每个‘房客点’。”可最初试运营时,他们并没有达成目的。

  “最开始想着加盟的模式,我们提供前期的选址、装修设计图、相关家居,收取一定合作服务费,给予房东标准培训,再引流过去,交由房东自行打理服务。”石晋坦言,这样的方式与传统C2C相似,可以很快扩张但品质不能保障,房东与房客出现纠纷,站在中间的平台方难以取证、调解。由于每一个房东服务质量不一样,一旦服务不好,损害的是整个“大象民宿”的口碑。

  两人考虑一番,决定模式迭代,于2017年5月推出投资人计划实现共享,解决规模化扩张问题。即平台通过招商,为每套房源匹配合适的投资人,对方只需投入前期装修、加盟费、物品购置费等,后期就能获得该房源扣除运营成本后的所有运营收入。“如果投资人每月销售18天及以上,平台只收取6%销售提成,剩余盈利全返给他们。”

  点评

  新模式下 投5万就不管了

  石晋称,新模式下,投资人最低仅需5万元就能成为房东,合作周期5年,每月预计3000~4000元收益,什么也不用管。租房打造民宿的可能会贵点,他们需交1万多元的加盟费,支付设计费、装修及物品采购费。

  有成就,造就近千“甩手掌柜”

  去年10月1日,首个涉及民宿的国家行业标准《旅游民宿基本要求与评价》正式生效,对民宿基础性的卫生、安全、服务方面做出了规范。而“大象民宿”以专业房管服务作为市场切入点,恰好踩在点上。

  据石晋介绍,平台通过与各大地产中介合作,拿到目标区域内的房源,签订5年长期合同以换取稳定租约,目前已经在北京、重庆、厦门、三亚、成都等15个城市,共拥有2500多套房源。其中重庆大约有50套,多数为均价400元左右的二居室、三居室。

  同时,每一套房源搭配了专门的管家,提供包括房源拍照、营销、上线OTA平台,房客信息回复,入住陪同,旅行小管家,突发事件处理等一系列服务。退房后,则由专门的清洁团队接手,投资人全当“甩手掌柜”。

  去年国庆,黄女士一家七口入住了重庆南滨路的一套三居室江景房。入住当天下雨,加之重庆地形复杂,他们迷路了,兜兜转转1小时后才到达。这时,房源管家已在楼下撑伞等待多时,这让她十分感动。

  黄女士说,入住后,管家仔细询问了一家人的行程,提出了许多当地人的意见。但不巧的是半夜女儿发烧了,这时又是管家及时赶到,带领大家去医院。为了表达感谢,退房前她主动打扫了清洁,还给管家留下一封感谢信。

  凭借着个性化加标准化的服务,“大象民宿”上线不到一年,销售额达250万元,房屋月入住率达80%,复购率超15%,“甩手掌柜”近千人,并于近期接受第一创客(重庆云孵化器)孵化。

  点评

  贴心管家这样培养

  石晋表示,我们在各地建运营中心,选当地人当管家。标准培训一个月以上,每周再案例分享一次,一个管家负责10~20套房源的整个运营流程,月均收入7000元以上。

  经验

  开一家民宿有何宝典可寻?

  城市重交通 乡村看“内在”

  目前,国内民宿与酒店相比,占比仅在10%以下,按照类型和功能又可以分为农家乐、乡村别墅、城市公寓等多种类别,多为个体运营。与酒店最主要的区分点在于民宿高度个性化、体量小而美,拥有酒店没有的“主人文化”。

  开民宿,第一要点是选址,面向不同人群有不同的秘诀。昆虫主题民宿“酷虫巴士”负责人陈云表示,地理位置要好,交通方便,然后是有特色。比如,在重庆,看江景是一个很好的特点。

  陈云的看法与石晋一致。石晋为“大象民宿”在重庆的房源定下两个标准,商圈和江景。“我们的目标是外地游客,他们对于重庆大多只知道解放碑、观音桥,房源集中在这两个区域能达到较大转化率。两江交汇作为重庆标志性景色,推出江景房有看点。”另外,他强调,不同类型的民宿有不同的选址,地理位置在城市民宿中尤为重要,但乡村民宿又不一样了,前有农家乐,要想在众多竞争者中脱颖而出,“内在”很重要。

  据重庆农家乐协会统计,目前全市农家乐总数已超过30000家,其中条件较好、服务较为规范,并获评星级的农家乐有1500家。随着旅游产业的不断发展,传统农家乐向旅游民宿进阶势在必行。

  娄庆是金佛山“那一山人”民宿的主人,开这家乡村民宿之前,他经过了多方调研,得出结论,乡村民宿选址得在景区方圆10公里以内,最重要是有特色。具体一点说,就是要么夏天凉快、冬天下雪,要么春可赏花、秋可摘果,可传统农家乐也能轻易达到这些条件,那民宿就得抓“内在”了。

  “内在要找当地文化、历史融入进去,这就是‘文创’,这样和房客聊起来才有依据。”以“那一山人”为例,其所在地以前叫靛厂沟,靛指的是靛蓝,源于此地为生产染料的地方,曾经染坊林立。因此,“那一山人”增加了染布体验、布料DIY活动。

  提醒

  投入差别大 运营最关键

  如今的民宿行业,许多人都是门外汉,看到近三年来民宿市场持续保持60%以上的增长率,2017年市场交易规模预计突破120亿元,大家趋之若鹜想入行,可对于民宿运营不了解,导致投入无法快速回报,出现了一些问题。

  对此,陈云建议大家开民宿最好两年内能回本。他说,城市里面开民宿,最少就花十几万,主要做软装,淘点小物件。其中,小物件一定要费心,因为这些东西恰恰能体现民宿的独特之处。在主题上,要小心追热点,因为瞄准短期的热点,短时间或许能有很高入住率,但不长久。

  娄庆则表示,开一间有格调的10个房间的民宿要花费60万以上,花销最大的是购置的物件。日单价定在500元到1000元,至少也得三五年才能回本。同时,房间里的每一件物品都要有考究,需引发房客遐想。“这要下点功夫,多了解当地风俗、多翻开当地历史。”

  运营上,几乎所有的民宿从业者都赞成“专业的人做专业的事”。陈云建议,最开始找一个懂行的人,知道怎么发图片,怎么梳理宣传文字,再发到网络上,这些营销展示能带来一定流量。娄庆则认为,主人可以自己运营,但要学习一些基础知识,至少得知道怎么接待客人。“总之,民宿没有你想象中好做,入行需谨慎。”

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