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万科谋求战略转型 长租公寓冲击了谁?

  2015-11-20 11:22:48   来源:钛媒体

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  于万科转型将实行先租后买,租金可抵房款一事,万科集团独家回应:长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户

  11月16日,“基金庄正”新浪微博爆料:万科转型战略发布会,将实行先租后买,租金可抵房款。”

  根据微博内容:万科转型战略发布会,是建立在对房地产开发销售模式的颠覆上,先租后买,租金可抵房款。万科太狠了!彻底不让小开发商活!小伙伴地产公司全体倒闭的节奏!。血洗市场。万科至少应准备5000亿元现金血拼。

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  记者联系了万科总部,万科集团给予了以下回复:

  一、近期重庆万科在开展西九项目万科驿(长租公寓)业务推广过程中,采用了与住宅销售联动的营销方式,其主要内容包括:对于成功申请“西九?万科驿”的租客,如购买万科西九二期住宅,可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠,如购置重庆万科在售的其它楼盘住宅产品,可额外享受1%房款优惠;对于因房源紧张、未能成功获得“西九?万科驿”租赁权的客户,可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同,享受与1年租金等额的房款优惠(最高不超过2万元)。重庆西九项目希望通过这种方式,为客户提供从租房到买房的全套需求关怀。

  二、目前万科各地公司在推广长租公寓业务时,部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法,但尚未成为万科集团的统一部署。万科集团对各地公司推广新业务时的采用的具体举措,鼓励其结合本地具体情况进行创新。集团鼓励各地公司之间交流经验、相互借鉴,但也容许差异性的存在。

  三、上述做法,体现了长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应,对两项业务的发展均有积极作用。长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户;住宅开发业务节省的营销费用,可以用于回馈长租公寓客户,推动长租公寓业务的发展。但客户租赁的公寓,和未来购买的住宅,是两类不同的产品;因此不能理解为对原有开发业务的替代,更不是全面颠覆原有的开发销售模式。我们不排除未来探索住宅本身“租售并举”、“先租后售”等新的业务模式,但目前并无具体的计划,更没有已经实施的案例。

  万科集团的回复,把长租公寓业务作为协同,显然是出于万科转型新战略的总体考虑,但我们认为,它影响的,不仅是市场上的一手房销售,还有存量房的租赁市场。

  一、2015年万科长租公寓迅速扩张。

  万科新战略里有8大触角,分别是:万科家、万科云、万科驿、万科派、万科塾、万科广场、万科里和万科悦,涉及即售业务、长租公寓、教育营地、产业办公、物流业务、海外业务、社区商业、度假养老、医疗介护等9大类别的新业务。

  其实,万科去年年底就确定了长租公寓项目。据公开资料,万科在上海的首个长租公寓Vcom位于嘉定安亭,有293间单元,针对18岁~40岁的城市青年群体,开发商统一装修,独立管理,月租金在5000元;计划于12月31日开业。

  除了安亭项目,万科在上海已经启动四个长租公寓,其中七宝国际店,将于2017年开业;国创中心店预计2016年6月开业;位于张江的翡翠公园店预计2016年10月开业。

  从全国范围看,万科在广州、厦门、西安、重庆等多个城市10余个长租公寓项目已开业。重庆的“西九·万科驿”其实仅是万科长租公寓的又一个缩影而已。预计2017年将提供15万间租赁公寓,主要类型为6个月以上租期为主的中长期租赁服务。

  二、与住宅销售联动的营销方式,表明万科已经摆脱了过去传统的思维方式,开始构建以房子为核心的产业链条。在这个产业链条上,租与售仅仅是开端。因为,上海万科的Vcom公寓,就采用智能化管理,伙伴式服务;其采用手机服务终端的设置,让租户实时查看房屋信息、合同账单,并且缴交租金、水电费等各项费用,还可以线上报修、预约保洁、报名参加活动等。每间店设置店长和客服岗位,他们为租户解决大小事情,策划组织活动。这些远远超出了单纯的买卖与租赁的范围,图谋显然深远。

  三、当前万科采用自有资金发展租赁公寓,主要是为了做品牌,建立市场认可。这一模式,前期投资大,单靠租金,短期很难实现盈利。但一旦品牌获得市场认可,就可以采用管理输出的模式,大规模发展租赁市场。甚至在未来为政府建设、管理人才公寓及租赁型住房,为产业园区建设、管理员工宿舍及高管公寓等。而探索存量资产市场,从闲置空置资产到村镇集体资产、到经营不佳的转让资产,都将成为万科获取项目的方式。

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