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资产证券化浪潮袭来 房企们该如何应对?

  2016-07-27 09:41:53   来源: 克而瑞咨询

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  在行业利润摊薄的当下,低成本融资对房企来说就显得尤为关键。商业地产的资产证券化也成为正在发生的必然。

  自2014年始,资产证券化市场进入到高速增长阶段。2014年至2015年间,市场共发行各类产品逾9000亿元,是前9年发行总量的6倍多,市场规模较2013年末增长了15倍。

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  图片数据来源:Wind资讯,中央结算公司

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  图片数据来源:Wind资讯,中央结算公司

  根据统计数据显示,2015年,全国共发行1386只资产证券化产品,总金额5930.39亿元,同比增长79%,市场存量为7178.89亿元,同比增长了128%。

  资产证券化市场正呈现爆发式增长。同时,随着资产证券化发展的常态化,作为基础资产的商业地产也成为资产证券化市场的新宠。

  商业地产将迈入资产证券化时代?

  迈入存量时代,商业地产的资产证券化需求大幅急增。从万科、绿地试水REITs到新城投放资产管理计划,房企纷纷瞄准了资产证券化。

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  克而瑞制图:商业地产资产证券化

  从目前我国商业地产的资产证券化已尝试的途径来看,大致可归结为标准REITs、准REITs及专项资产管理计划,但房企们更偏爱REITs。对于房企而言,REITs具备收入稳定、分红高、流动性高、成长性高的优势,不仅能够带来稳定的外部资金来源,更有利于加速商业项目变现,实现房企轻资产转型。

  同时,近年来商业地产发展迅猛,导致商业地产对长期资金的需求加大,过去单一地靠间接融资,即靠银行贷款来支持商业房地产开发的金融模式不可持续。

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  克而瑞制图

  在行业利润摊薄的当下,低成本融资对房企来说就显得尤为关键。商业地产的资产证券化也成为正在发生的必然。

  但受限于国内发行环境和法律法规的限制,目前国内市场还属于探索阶段。

  商业地产REITs化,缺什么?

  目前,国内欠缺有利于REITs成长的法律体系。

  纵观房地产证券化程度最高的美国,我们会发现REITs的发展史堪称一部立法史,其有效的法律监管为市场投资的良性发展提供了强有力的保障。美国的REITs发展过程中,它的组织方式、投资内容、收益来源与收益分配等,都由严格的法律法规来规范。

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  克而瑞制图:信息来源《房地产证券化》

  对于国内的REITs发展,目前一个很关键的问题在于监管的相关法规并不完善;一是缺乏专项法规,二是尚未建立针对REITs的税收制度,针对信托税收制度存在重复征税问题,很大程度上阻碍了REITs的发展。

  然而,任何一类市场法律规范的完善都是随着市场自身的发展而不断健全,对REITs而言,只是时间的问题。

  那么,除了外部法制环境,房企们能做什么?

  在谈商业地产的资产证券化之前,我们需要明确一个核心问题,并不是所有的商业地产都适合证券化,商业本身的资产价值是证券化的基础。

  那么,房企能做的或者说能决定的因素即:资产价值;通过优化运营提升商业的资产价值,而这一过程则涉及到资产数据化的问题。

  举个例子,来谈一下资产数据化的问题。

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  图片来源:悦商科技

  一般情况,对一个商场的资产价值进行评估需要涉及六大类因素,包括各项主营业务收入、经营成本、融资负债情况(财务状况)、风险管控水准、运营能力、未来成长潜力等。在REITs的资产包内,有多个商业物业,如何对资产包内的资产组合情况进行审计和评估?依靠的是各类资产项下的数据化报表,对资产实施价值监控和评估。

  然而,问题在于国内大多数商业都尚未能解决底层数据的采集,普遍存在数据缺失、孤立无法打通的问题;并且大多数数据的统计仍然依靠人工处理,效率低、真实性有待商榷。因此,在实施资产证券化之前,房企首先需要解决的问题即资产数据化。

  在商业地产企业中,宝龙在资产数据化方面走的较早。

  近年来,宝龙通过专业的资产数据化SaaS服务商——悦商科技,为其提供系统性的资产数据化解决方案,帮助宝龙为商业资产建立资产快照,对项目实施动态资产价值监控。以清晰的大数据展示逻辑,覆盖全周期,并降低人工依赖,形成从开发到资产估值的资产优化与管控力。

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  悦商科技资产管理系统图示

  比如,帮助宝龙打通实体商业台前后所有节点,连接数据,为智能化和社交化经营提供操作性,为经营提升和资产优化提供可扩展数据服务。

  以问一问功能为例,通过商场公众号在线互动强化客户与商场的连接,时时更新客户需求数据,并反馈沉淀为指导商场资产运营管理的轻数据。

  通过所有系统、硬件之间的打通,追踪消费者的详细数据,通过数据的整合运用于刻画商业场景和资产本身。

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  悦商科技资产&场景数据刻画

  此外,通过部署SaaS化经营系统导入经营业务数据,将资产估值与经营数据并轨,让经营无缝对接资管,建立精确的资产价值数据体系。

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  悦商科技SaaS商业系统

  当资产证券化的浪潮袭来,给陈旧的商业地产带来了脱胎换骨的蜕变时机,虽然目前商业的REITs化仍面临很多问题,但随着资产数据化的推进,商业资产价值回归,必将带动实体商业迈入以「质」取胜的新阶段。

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