资讯
  • 资料
  • 资讯
  • 报告
  • 课程
  • 百科
博华展

美丽屋CEO韩光:分散式公寓的困惑与机遇

  2016-09-18 17:06:40   来源:迈点公寓

手机阅读

  不管是分散式和集中式,都在不断利用金融杠杆,一下子收到一年或者两年的房租,再利用金融杠杆。只要你的纯利润为正,这一块就不断的放大。

  (迈点公寓讯)9月18日,由全联房地产商会住房租赁分会、乐乎城市青年社区主办的《2016困惑与机遇·中国长租公寓发展峰会》在北京大学中关新园科学报告厅举行。

  在本次会议上,美丽屋CEO、创始人韩光就“分散式公寓的困惑与机遇”和各位业内人士做了分享,并以美丽屋为例讲述了建设矩阵式管理在收房、装修、出租、售后等环节的作用。

  以下为现场速记文字实录——

\

  美丽屋CEO、创始人韩光

  韩光:我问了一下罗意,大家是以分散式为主的,我认为我是今天上台所有创业朋友或者是嘉宾中,跟罗总极相似的。我们属于土八路出身,从穿着上就能看出来,所有上台的人中就我没有领子。

  今天希望大家听一听分散式所有的这些运营,因为我在上个月去上海的时候,包括我们丁总聊到的未来域,都跟我们聊过分散式和集合式的想法,其实大家有从另外一个角度去想,如果集中式和分散式结合去运营,就在集中式标的附近,拿一些分散式的房源,然后让我们的运营人员,通过一种合伙制的模式,或者职业化的模式,让大家得到更高的收入,这样就可以留住集中式或者分散式的人才。

  美丽屋分布在七大区域,我们区域经理就是在年收入100万,比区域经理低一级别的人均月薪是3万元,本来今天想跟大家分享的是信息化的运营,但是今天这个题目是“困惑与机遇”,我觉得聊一聊“困惑与机遇”,跟这个主题更贴切。我是2006年5月份进入这个行业的,到现在应该是第11个年头。这些年我起家可能比大家起点都要低,拿结婚的十万元份子钱进入了这个行业,一头扎进去已经十年多了,已经快一个轮回了。以前是房屋银行,到2008年银行这两个字不要去出现,我们改成房屋代理,我认为2013年是这个行业是最灰暗的一年,除了2008年的奥运会。在客户这一块来说,往年3月份到10月份基本上是这个行业的旺季,11月份下半月开始进入了淡季。2013年从4月份开始,我们感觉市场都是不太好的。但是到了2014年前,我们说黎明前的黑暗,2014年YOU+和优客逸家等公寓企业拿到了融资,开始就非常火爆了。

  任何行业我们说黄金十年,所谓的黄金十年,我们知道二手房是之前的黄金十年,在2014年可以画一个截止符。链家除外,他已经是一个巨无霸了,2015年是这个行业的第一年,这个行业有非常的黄金十年。不见得有,现在五年就是一个时代,五年前乔布斯还活着,五年前还是另外一个场景,但是现在五年就是一个时代。

  从今年3月份,我代表美丽屋参加了一些会议,看到了、听到了、学到了很多东西,但是我回去会沉淀,会去想。今天不是对大家说我们现在应该干什么,我们应该怎么去赚钱。刚才讲信息化,为什么我不讲,因为信息化很简单,这是我们美丽屋的组织架构图,现在在场的各位有多少资本,或者有多少的资金可以砸到这里,可以做这些东西呢?把这样的组织架构搭起来。大家应该去做什么?大家想着我们应该怎么活下去,怎么把现有的东西去经营好。

  今天我主要分享几个点:模式、标准、流程、现金流,还有大家可以撬动的资源。这个行业就分为四步,就是拿房、生产装修、销售和售后,这四步都要标准化。这四步都想标准,我认为几乎不可能,或者说这种标准的时候,我刚才丁总把我们分了几个派系,有酒店、开发商、互联网和中介,我是中介出身的,我是中介派系,我认为这个行业中我只看到了两个派系,现在目前做的可能要好一些,因为我认为在第一步和第三步之间,我们可能是谈判,这个谈判环节当中我认为是中介系,我们这个系里面出身的会有一些优势。

  售后和生产装修可能是酒店系更专业、更标准。美丽屋在运营的时候,跟南方一些公司,分散式的行业,或者说是我们集中式业态不同的地方在哪?上海一些公司他们在收房和出房的时候是标准化的,我们在出房和收房要反复校正模型,这个小区今天能4千收,明天市场变化,可能4.2千能收,我们把第一和第三步是完全放开的,放开给我们的业务人员,对公司来说叫职员,但是我们叫业务员。这些业务员通过第一步和第三步,他的收房和出房,减去装修成本就是公司的毛利。我们更多称之为合伙人,通过毛利的核算我们给他百分比的提成,这个是目前我们所谓的北京打法,或者北方打法,跟南方不同,这种打法创造的毛利润越多,公司的收入就越多,公司收入越多,他个人的收入就越多。公司所有核算模式全部都是业绩等于收入,业绩等于公司的现金流。我上次去上海的时候,大家都在讨论,说美丽屋的数据都像神一样的存在,我说其实就是一个模式的问题。我们这样快速的跑,从去年的7月份4千间,到现在8月底已经超过了2万间,以这个速度在快速扩张的时期,我们一直在保持盈利的状态。

  接下来我们看一下,我说的这个行业当中,标准化或者流程化非常重要。刚才我说我们为什么把精力投在哪,或者把资本放在哪,为什么不讲信息化。现在行业细分以后,任何一个人把手机拿出来,你装在各个行业中的APP不会超过两个,我们点餐只有大众点评和饿了么,找房有自如,可能有新派和乐乎,如果大家把钱投在这一块,我们大家说要做信息化,要做我们的APP,要做未来的导流,我觉得有没有机会把自己的东西推给你们的客户,或者能不能做到导流想要的目的,我自己也打一个广告,大家不要做了,美丽屋的系统是对外开放的,当然是收费的。

  这个是我们的内部系统,通过自己的系统管控分散式的流程,管控分散式的标准,大家可以看到右手边红圈画的地方,从上面开始是我们申请的一笔贷款,第二步是申请装修,第三步是申请宽带,申请门锁,申请维修,申请保洁,这一套房子我们收过来以后,按照系统当中的流程,一步一步的完成,最后到这个房子可出租状态,这是我们的流程。

  我们的标准,改造房跟毛坯房,改造房收进来到装修七天完成,然后配物两天,保洁七天,房子收进来15天可以出租。流程当中有300多个节点,系统当中我们是320个节点,在某一个节点由谁去完成哪个动作,由谁去报单,由谁去接单,由谁去点击完成,全部都是系统里面做的标准化。

  还有现金流,我们这个行业不管集中式还是分散式的,现金流全部是大家的命脉,现金流断掉,要么自己发展,要么是死掉。我只看几个报表,一个是财务审核报表,我本人在2001到2006年酒店从业了五年,干了一年前台,一年大堂经理,三年财务,当时我们研发这一套系统,所有的报表类似于酒店的报表。不管是做集中式有多少栋,或者分散式有多少营业中心和营业点,每个营业点随时的收支状态,你必须要打开你PC端,或者打开老板的APP,你都可以随时知道。

  这是我们现金流量表,这是美丽屋的真实数据。我们应该叫业绩,大家可以更简单的去理解每一套房子,所有房子相加的溢价的总和。美丽屋在今年3月份的数据是495万,不含网费,所有当月溢价的收入是495万,这是我们当时的体量,应该是1.2万间。这是我们单套平均每套房各个区域收房的溢价平均值。

  最后我讲一讲这个生意是一个什么样的生意?可能不像刚才几位老大讲的,看得很远,但是我只是理解这个生意是一个什么样的生意。我们先说说国家最大的生意是银行,银行一面是存款,一面是借款,再就是利润×放款规模,就是毛利减去管理成本、运营成本、劳资,最后是银行的利润。最后如果这件事成立的话,可以不断快速放大他的规模,放款的规模,这个规模同时吸纳存款,同时乘以利率。银行应收就是收租的房屋,应付就是业主房租,规模就是单套房的溢价,再乘以规模,减去应该承担的利息,最后产生你的纯利润。我没有讲税收,平时我也不考虑这个问题。

  纯利润只要为正,不断的放大,现在不管是分散式和集中式,都在不断利用金融杠杆,我一下子收到一年或者两年的房租,再利用金融杠杆。只要你的纯利润为正,这一块就不断的放大;如果为负的时候,就是一个旁氏骗局了。

  我就讲这么多,祝大家业绩多多,收入多多。

分享:
2017大住宿品牌增益资产管理交流会

关注我们

迈点微信二维码迈点微信二维码