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继续发力中端市场 雅诗阁展露扩张野心

  2016-11-12 11:07:05   来源:21世纪经济报道  作者:张敏

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  途家盛捷的运营成本要低于雅诗阁的三个中高端自有品牌。雅诗阁指出,对于占集团收入17%的雅诗阁来说,这样的扩张似乎颇为值得。

  在凯德的四大业务矩阵(雅诗阁、凯德商用、新加坡、中国区域)中,雅诗阁的作用较为独特。雅诗阁北亚区董事总经理吴洵杰表示,在雅诗阁旗下项目中,自持比重约占30%,输出管理的项目占70%,以后可能越来越多采用输出管理模式。

  在服务式公寓领域占有重要地位的雅诗阁,正在进一步谋求扩张。

  近日,雅诗阁中国区区域总经理陈志商表示,雅诗阁正在关注公寓行业中快速成长的中端市场,未来旗下中端公寓品牌——途家盛捷,将在全国主要城市进行开发。同时将针对年轻一代推出新的品牌,并引入中国。

  这被视为雅诗阁扩张野心的展现。随着国内消费群体增加,中端公寓市场近年来出现明显增长。在该领域发力,将有助于雅诗阁的业务扩张——雅诗阁规划2020年在华拥有服务公寓20000套。

  雅诗阁方面并不认为这会影响到公司的利润率,反而指出,途家盛捷的运营成本要低于雅诗阁的三个中高端自有品牌。对于占集团收入17%的雅诗阁来说,这样的扩张似乎颇为值得。

  扩充产品线

  作为一家源自新加坡的服务式公寓运营商,雅诗阁旗下共有四条产品线,分别是中高端的雅诗阁、盛捷、馨乐庭,以及中端的途家盛捷。

  其中,前三者均为雅诗阁自有品牌,立足中高端商旅人群的需求。后者则是雅诗阁与途家共同持有的品牌,按照陈志商的说法,途家盛捷主要针对“房价(标准单元的日租价格)在300-500元/间的中端市场”。

  雅诗阁进军中国市场已有18年,此前一直以中高端品牌形象示人。2015年8月,雅诗阁主导一个财团向途家网注资6769万新元(5000万美元)。同时,雅诗阁和途家以5415万新元(4000万美元)作为初始资金成立一家合资公司,即雅途公司,运营途家盛捷品牌。

  3月面市至今的半年多来,途家盛捷在全国10座城市管理10家物业(其中四家正在运营),超过1700套服务公寓单元,其目标是到今年底管理公寓超过2000套。

  陈志商表示,途家盛捷是对原有品牌的补充。由于看重中国快速增长的中端公寓市场,雅诗阁在持续扩张现有三个高端品牌的同时,接下来会加快途家盛捷在全国主要城市的开发。

  具体而言,“途家盛捷的渠道会更加多元化,不只是对整栋物业的管理,小业主也可以通过托管合作,把自己的闲置房产交给途家盛捷的专业服务公寓团队运营管理,真正把分享经济的优势体现出来。”

  此外,为加快雅诗阁的规模扩张,公司将可能在中端市场进一步深耕。雅诗阁北亚区董事总经理吴洵杰表示,近期会在全球推出针对年轻一代的新品牌,并将引入中国。

  这也意味着,雅诗阁将可能在中端市场开辟一条新的产品线。但有分析人士认为,对于一向走“高大上”路线的雅诗阁来说,将产品线向中端延伸,虽然有助于规模扩张,但会否对品牌价值带来影响,仍然有待观察。

  截至今年11月,雅诗阁在华管理公寓数突破16000套。按照公司目标,2020年将在华拥有/管理20000套服务公寓,拥有/管理全球服务公寓80000套。

  盈利能力考验

  至少从短期来看,深入中端市场、实施规模扩张,对雅诗阁的业绩会产生正面影响。

  “途家盛捷的利润空间与雅诗阁其他品牌差不多,运营成本要比后者低一些。”陈志商说,整体来讲,服务公寓的运营成本要低于酒店,利润空间也比酒店大。在一些租金较高的城市,服务公寓的毛利率基本上超过50%。也即,中端产品并不会拖累雅诗阁的盈利能力。

  他还表示,原有的三个中高端品牌,业绩也未受中国经济增速放缓的影响。由于70%的客户为租期在一个月以上的长租客,有助于维持业绩稳定。

  除四条产品线之外,雅诗阁旗下还运营一个公寓信托基金和两个私募基金,且产生了较为稳定的收入。截至2016年6月30日,雅诗阁公寓信托(ART)市值92.7亿人民币、资产总值242.1亿人民币,收入及利润同比分别增长19%和15%。

  在凯德的四大业务矩阵(雅诗阁、凯德商用、新加坡、中国区域)中,雅诗阁的作用较为独特。吴洵杰表示,在雅诗阁旗下的项目中,自持比重约占30%,输出管理的项目占70%,以后可能越来越多采用输出管理模式。

  他表示,由于成本低、商业模式灵活,雅诗阁可以作为“前锋”去探索新的市场。也即,凯德集团可以借助雅诗阁在当地积累的经验,选择性进入适合的市场。

  同时,雅诗阁的收入波动不大,具有持续性,可以跟集团其他业务板块形成差异化互补。

  数据显示,2015年凯德集团收入为47.6亿新元,同比增长21.3%,主要得益于中国市场的开发项目及服务公寓的租金收入。其中,雅诗阁收入占比17%。

  有分析认为,由于雅诗阁的运营模式偏向轻资产,且旗下资金的收益着眼长期,因此能够较好对冲经济周期变化的影响,并产生稳定收益。

  但鉴于中国市场在凯德集团业务中的比重较大(截至2015年末,凯德集团在中国的资产增至215亿新元,占集团总资产的47%),而中国经济处于调整期,国内房地产市场也出现滑坡。雅诗阁能否支撑集团的盈利能力,目前仍待进一步观察。

  2015年,凯德集团息税前利润为23.3亿新元,同比降低5%。凯德方面认为,这主要由于对投资型物业的重新估值减少及由不同的产品搭配组合带来的住宅利润率降低影响。

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