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自持时代来临 房企如何转型做房东?

  2016-11-24 18:33:33   来源:北京晚报  作者:崔陆鹏

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  当前万科采用自有资金发展租赁公寓,主要是为了打造品牌,建立市场认可。这一模式,前期投资大,单靠租金,短期很难实现盈利。

  上周三起,北京以“限房价、竞地价”新型土地竞拍方式连续出让四宗地块。截至目前,除首创天恒中粮联合体以57.6亿元摘得海淀永丰20号地外,另外三宗土地在未来几天内,仍需经过下一轮评选才能确定花落谁家。值得一提的是,此次拍卖的四宗地块的住宅面积均将由开发商自持并作为租赁住房出租,不得销售。多家企业不惜代价地争抢只能租赁而不能销售的土地,未来固有的拿地、买房模式必将被颠覆。然而,取得这些土地后,房企又有哪些思路突围固有模式呢?

  事件

  限房价难挡房企拿地热

  根据10月中旬北京市国土局发布的补充公告,11月16、17日,北京四块土地全部采用全新的交易方式挂牌出让,即地块竞价达到上限价格时转而竞报自持商品房面积,而这部分面积将全部作为租赁住房不得销售。

  稍显复杂的交易模式并没有阻挡开发商势在必得的劲头。当天出让的海淀永丰20号地,共吸引碧桂园、万科等8家及联合体参与竞价。同日出让的海淀黄村21号地更是吸引了保利、远洋、国瑞等18家房企参与竞价。

  一天后,海淀永丰20号地块、大兴黄村21号地块,同样吸引多家房企前来竞逐。

  最终,海淀永丰20号地块由首创中粮天恒联合体以57.6亿元竞得,其中企业自持商品住宅面积比例100%、自持商业面积比例10%。另外三宗土地均为多家房企投报自持面积比例达到100%,从而转入高标准商品住宅建设方案的投报程序。

  拿地成功后,对于外界对后期如何自持和运营商品房的疑问,一位天恒集团人士在接受媒体采访时表示,未来主动持有一些物业资产,不仅符合天恒等3家企业的发展战略,而且在运营能力上也能够支撑这些物业资产的运营。

  据了解,在天恒未来的转型方向中,就包含了销售与持有共进、开发与运营并举。“在北京持有和沉淀一些优质资产,能够锻炼公司的资产运营能力,同时为集团保证长期稳定的现金流。天恒目前就持有运营了相当规模的物业资产。”上述天恒集团人士还指出,“首创和中粮在资产运营上同样出色,比如首创运营的奥特莱斯,中粮开发运营的大悦城,都是非常优质的物业资产。这也是我们3家企业组成联合体拿地的原因之一,集各家之所长。”

  对此,亚豪机构市场总监郭毅直言,不少房企此前的盈利模式多是滚动开发、快速销售,对于租赁房市场了解较为欠缺,从产品创新、商业模式等方面创新是当务之急,“租赁模式究竟是长租、短租还是长短兼顾,提供何种打包服务,都是值得反复推敲的问题”。

  方案1 自持长租

  长租公寓的历史由来已久,90年代我国上海就出现了供外企高管长期居住的酒店式公寓,目前经营模式分为集中式及分布式。其中,集中式公寓运营的两大难点:一是如何获取整栋物业,二是改造出租费用较高。

  数据显示,上述4宗地块居住部分总建筑面积接近52万平方米,因为地块均明确了“90/70政策”,即居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上,按60平方米出租房计算,大约可以出现9000套左右的租赁房源。

  如此体量的新增供应进入租房市场,竟成为房企经营集中式长租公寓的天然土壤。中经联盟秘书长陈云峰就直言,在开发商100%自持商品住宅的情况下,这些大型企业就能为租房市场提供更多有效、高质量的供应,也可以适当满足那些需要以买房代替租房的消费需求。

  目前,市场占有率较高的运营商为万科泊寓、金地草莓社区、世联红璞公寓、招商蛇口壹栈等房地产上市公司,此类公司在资金上占有绝对的优势,可以通过公司债、非公开发行等方式获取足够的资金。

  记者调查了解,截至目前,在广深区域“市场培育”一年的万科泊寓已经进入北京租赁市场。据其相关负责人介绍,至明年底,北京已经规划有九家店,其中位于长阳半岛店、金域缇香店已经开业。泊寓相关负责人则告诉记者,未来泊寓在北京轻重资产运营将各占一半……

  有开发商人士则告诉记者,从目前国内企业拿地开发自持商业物业的开发经验来看,一个项目从拿地、开发到自持运营,整个项目依靠租金回现的话,至少20年没办法实现现金流回正,这会挤占开发商大笔的资金,还不能产生利润。

  方案2 交于第三方机构

  除自行开发长租业务外,交于第三方机构运营也是另一种选择。然而,目前长租公寓第三方机构多为初创型企业。在风投支持下的创业类公司普遍规模、启动资金小,利用初期的租金循环滚动开发。

  万科长租公寓品牌泊寓负责人坦言,在租金仍是主要收入来源的情况下,要实现收支平衡恐怕要有四到五年。他表示,每个物业状态不同,改造量也不同,投入成本少则每平方七八百元,多则两千元,但基本都要五六年方能开始盈利。

  此外,伟业我爱我家集团推出了“相寓”产品。同“泊寓”一样,如何盈利也是困扰其最大的问题。如今,除了寻求更大力度的政策支持,各个企业都在积极尝试寻找新的盈利模式,就目前而言,引入更多的金融增值服务和房地产信托投资基金(REITs)是市场比较期待的模式,但想要真正实现盈利,这个行业还任重道远。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出:“当前万科采用自有资金发展租赁公寓,主要是为了打造品牌,建立市场认可。这一模式,前期投资大,单靠租金,短期很难实现盈利。但一旦品牌获得市场认可,就可以采用管理输出的模式,大规模发展租赁市场。”

  方案3 一次性获取房租

  也有位业内分析人士称,后续盈利方面,房企或可以让部分资产管理公司积极介入,通过折现的方式,估算租金的现值,进而一次性回笼资金,这样现金流的压力会小一点。

  “这是最笨的办法。政府出台这样的拿地规则,就是希望通过这样方式让开发商转型,未来自持商业、写字楼乃至公寓都将是大趋势。除了少数几家,大家都在同一起跑线上,如果错过了这个转型的时机,将机会让给别人,是得不尝失的。”陈云峰如是说。

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