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小二房东现状:年入240多万 入住率超95%

  2017-01-12 16:09:58   来源:公寓次世代  作者:杨树

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  在品牌公寓艰苦奋进的同时,部分中小二房东们却赚的盆满钵满,这个市场是不是越来越看不懂了?

  公寓的一个奇怪现象,品牌公寓融资难、生存难、赚钱难,市场打开了却不盈利,在品牌公寓艰苦奋进的同时,中小二房东们却赚的盆满钵满,这个市场是不是越来越看不懂了?

  仅夫妻两人 管理近500间公寓

  85年出生、30出头的孙先生,是上海典型的二房东。由哥哥带着入行,从事公寓行业十一年,如今身边很多的亲戚朋友都在公寓行业,做职业二房东。

  孙先生每天的基本工作就是带人看房,有中介带人看他有时候也要跟着,他要知道自己的公寓里住的是什么人,是几个人,避免群租的情况发生。除了带人看房,还会盯着工人装修,处理一些租客的琐事,总体来说,入住率越高,他越闲。

  夫妻两人在宝山上海大学片区拥有近500间体量的公寓,经营的都是20-30m2的白领公寓,租金区间均为2000-3000元,由于租金便宜,相对来说入住率较高。

  年入240多万 入住率均超95%

  在大多数品牌公寓面临不盈利亦或亏损的情况下,小二房东却能打开月入20多万,年入240多万的盈利局面,公寓行业似乎也存在边际效能。

  和品牌公寓的节奏步调不一样,小二房东对未来没有更高的规划,纯粹以赚钱为目的,剪刀差模式,找中介拿房、工人装修、再找中介出租,不做社区、不做品牌、避免纳税来节省成本,完全一套传统二房东的路子,链条短、管理集中便利,回报率相对较高。

  租金价格为2000-3000元的中低端公寓,出租率更高。和买房人群有共通性的一点是:年龄为18-35岁之间的租客,对租金的承受能力也呈“金字塔”型,租金越低,面向的人群就越广,因此中低端公寓,入住率均超95%。据孙先生透露,去年8月份左右的房间最难出租,90间左右的空置房,近18%的空置率,基本不盈利,空置再多一点将面临亏损。

  不懂市场不懂战略 但我盈利了

  成群结队的职业二房东其实并不能像品牌公寓的大佬一样摸清“战局”,他们不懂市场、不懂战略,靠刀耕火种的传统的方式打天下,但是他们却活的不错,但是无论品牌公寓还是中小二房东,都明显感觉到:这个行业越来越难做。

  据孙先生介绍,他自己虽然做的还算不错,但是从去年开始就有很多同行出局,改行不做公寓了,老公房或毛坯房的产品没有优势,没有租客愿意入住,全新装修又面临流水资金不够,空置成本高、运作困难等问题,资金和产品,困死了很多同行。

  租客对装修要求越来越高 特别是90后

  没有品牌,装修也没有固定标准,小二房东的产品打造全都靠感觉,靠经验。由于租客有较多的为85后、90后,对装修要求越来越高。对公寓该如何装修,孙先生表示,看着舒服就行,没有标尺。

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孙先生的公寓

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孙先生的公寓

  谈及竞争力时,作为小二房东的孙先生清晰的认识到,最具竞争力的就是产品,打个比方,同等装修标准的公寓,我的租金比同行低,那我就是有竞争力的。孙先生自己心里对平衡装修和租金上有一个标准,既要满足年轻人的装修要求,这个装修标准又不至于把成本和租金抬太高,让年轻人租不起,当产品和租金达到一个平衡时,就是利益的最高点。

  管理面临最大的困难——电表统计收费难

  近500间的公寓房,平时的入住、收租等租客统计,孙先生都在使用线上租房管理系统,让公寓运营起来相对简单,但是在电表抄送、电费统计方面,公寓还没有采用智能电表,让他在电费收取方面有一定困难,有的公寓甚至超过十个月没有抄过电表,收过电费。

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公寓的钥匙

  他自己也笑到,夫妻两个人管理近500间公寓,大部分时间都是自己在管理,有时候会忘记自己有哪些房间。在运营方面,孙先生有自己固定的装修合作伙伴,在公寓维修上,专门聘请了1个工人,公寓在灯泡、马桶、墙体、电器等方面出现问题,都由这1个工人处理。

  小二房东最棘手的问题——招租

  令小二房东最头疼的一个问题就是招租,没有更多的招租渠道,70%以上的租客都是中介带入,70%以上的付费招租,这就意味着每间公寓的出租成本更高,一般使用地方性中介较多,也包括一些大中介爱上租、爱屋及乌等,中介费用为当月租金的35%。

  问及有没有使用过链家时,孙先生告知,链家现在不接受公寓类的租赁服务,要为自如的出租率做保障。只有20%多的租客通过免费渠道入住,因此每年都要花20多万在中介或广告费上,招租难、成本高的困局现在还没有打破。

  行业安全隐患多 小二房东风险压力大

  12月30日,深圳宝安丽都公寓的电梯砍人事件,1月7日,上海普陀发生的火灾事件致女租客死亡等都令人后背一凉,一前一后连续两起恶性事件也给长租公寓的二房东们也带来了巨大压力,安防不到位,合同责任不明确带来的后果十分严重。

  合同不完善、没有考虑到安防责任问题是许多二房东,特别是小二房东考虑不全面的地方,承担着意外事件风险,赚钱压力大。

  解决痛点——明年计划拓展招租渠道

  在品牌公寓努力融资的同时,小二房东们也在积极贷款扩张。

  孙先生要在新的一年里解决自己公寓的痛点,预备在2017年寻找贷款渠道,多拿点物业,扩大规模,招聘两个销售用做活动、发传单等方式常年招租,避免房间空置带来亏损。

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