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大佬们如何看2017年的长租市场?

  2017-02-10 09:02:18   来源:房东东  作者:全雳

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  青客金光杰、未来域王宇、爱上租童浩、V领地周君强、YOU+刘洋、优客逸家刘翔、城家金辉、美丽屋韩光共谈今年长租市场的趋势与挑战。

  1、青客金光杰:强管控,开放平台和标准

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  2012年最开始做长租公寓的一批公司大多已经倒下,近两年也有很多入场者,还掀起了高价抢房源的风气,但大部分都没有实现盈利,空置率很高。

  公寓行业的房地产属性很低,并非地产或地产经纪,它的本质其实是管理密集型行业,租赁中各种水费、电费、煤气费、物业费等都是量级很大的管理问题,人的管理更是一门技术,任何管理不当都会造成利润流失、成本升高。所以行业需要形成标准化,企业也需要做好内部的管理,这样才能真正生存下去。而青客也愿意向小机构开放自己的平台,共享自己的账务、装修等系统,分享行业经验,第一步就是装修标准。

  2017年,行业整体的前景是好的,机构若想扩张,或者有人想要入场,需要想好自己有什么、缺什么,能否控制好成本,然后定位和找到优势,大家跑一段之后,之间的差距也会被逐渐拉大。今年要更加理性,疯狂的资本会给行业带来灭顶之灾,面对资本我们要理性,没有条件就用金融工具只会加速死亡。

  对于政策,市场更需要政府减少干预,减少管理,为企业留下5到10年的自由发展空间,让市场充分发挥作用。

  2、未来域王宇:轻者更轻,重者更重

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  当下的重资产模式分两种,一种是开发模式或者说是开发商自持模式,这个游戏只有地产基金和开发商能玩,另一种是旧楼改建模式,目前主要是二房东和品牌型公寓在玩。

  从趋势上看,重资产的项目由于大房东房租的上涨,后台员工运营成本的叠增,资本市场的理性,市场竞争的加剧,会变得越来越不赚钱,每家的财务数据如果是真实的话,会说明一切,没有强大资本做后盾的企业退出的退出,转型的转型。能忽悠资本的某些品牌依然靠着故事继续在支撑。

  公寓行业的轻资产化是未来域在2015年就提出并真正做到的,目前已经服务了全国30几个开发商数十个项目,在行业里深耕、专注,并一直领跑着全国集中式公寓的发展步伐。从一开始的旧楼改建到当下的轻资产运营品牌输出。未来域通过7年的行业经验和沉淀,渐渐的明确了自身的发展战略,2017年全公司朝着一家能力型公司的目标不断迈进,业务层面也在不断的渗透到更多的一二线城市,今年预计要进入15个城市。

  今年的产品线也做了很多的更新,除了公寓以外,未来域也有了自己的办公品牌~未来中心,生活酒店品牌~未来树,逐步构建了更为完整的资产运营生态链,这也是行业里唯一一个现在能够做到多品牌,多品类共同驾驭的公司。今年一季度,未来域会发布全新的商业生态模式,爆款产品,服务体系,希望能够给中国资产运营管理带来更多的价值。

  3、爱上租童浩:中介可以更好地经营长租公寓

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  中介公司经营公寓具有天然优势,因为本就长于人和房的管理,传统中介租房与公寓运营的方式其实也就是C2C与B2C的差别。另外,分散式、集中式公寓对企业能力的要求是不同的,企业要找准定位,爱上租的运营就是轻重相结合的B2C,业务中7成为为普通租赁房,两成为品牌公寓,还有一成的少量业务是C2C。

  长租公寓现在存在散、大、差、空四大特点:C端客户群大,客户分散;行业GMV保守估计1万亿,增长率还高,体量非常大;用户体验十分差,美誉度极低;行业还没有形成垄断寡头。总体来看,未来全国租赁市场潜在客户量大,公寓的需求缺口达3000万套,发展空间十分大,行业可以用好现有的大量库存,也值得大家认真对待。

  资本对行业的冲击很大,我们也曾为此焦虑,但任何不谈利润的模式都是空谈,经营公寓应首重交易效率,并从组织形态、科学管理系统、员工培训、企业文化、服务、线上能力、线下能力等多个要素上去提升交易效率,做好对人的管理,提升终端服务质量,才能有所发展。

  长租公寓行业一家企业很难做到市占率特别高,达到8%已经很了不起。而房子未来除了居住,还会在移动互联等方面发挥入口作用,所以大家都有机会。

  2017年爱上租将以深挖本地市场为主,不跨城扩张。若其它机构要扩张,需要找准定位,事先锻造和自己的能力。对于政策,主要是希望政府能从税收等方面多多给予支持。

  4、V领地青年社区周君强:以“社区”之名让年轻人住得“好”一点儿

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  受存量资产挤压,一线城市的居住成本一直居高不下,这对于那些想要在这里立足的年轻人来说尤其致命。对于我们长租公寓行业来说,也是机遇与挑战同在。瞄准存量市场,想办法赋予这些资源更多的内容、更多的生机,是现如今这个行业发展的重中之重。

  2017年,集中式公寓的发展会更加理想,尤其当它走出“纯居住”的概念,直面年轻人生活痛点,将商业配套空间、社交空间融为一体,并且打通了线上线下的通道,形成了“社区”。“社区”让空间利用率更高,产业结构更加丰富,对于年轻人来说,生活成本也会大大降低。这个行业一定是要企业来参与的,才能给到年轻人更急需、更高性价比的东西。为了规范市场,我们也呼吁能尽快建立行业标准,并且有相应的监督机构来保证这个行业快速有序规范安全的发展。我们希望能得到政府政策的支持,比如政策放宽、配套支持等等;也敞开怀抱迎接更多的“合伙人”。2017年,希望诸位一起努力,让年轻人们都能住得“好”一点儿!  

  5、YOU+刘洋:坚持快乐,深化公寓社群模式

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  2016年长租公寓行业发展的大环境更好,进入行业的高学历、高素质人才越来越多,有着地产、金融等资深背景的人也越来越多,一些IT、互联网企业也有入场,行业整体应该是顺风顺水。但行业也因此进入红海时代,发展模式也莫衷一是。

  YOU+坚持的是社群模式,认为长租公寓不仅仅是租房,还有提升都市年轻人生活质量、尊严的内涵,为的是使人快乐。虽然经过海外的考察和学习,YOU+并未找到集中式公寓做社群的模版,但刘YOU+将坚持自己的模式。行业的前景美好的,而资本也同样看好。

  未来行业的租金是会继续上涨的,但各企业拿房会越来越困难。由于行业人才整体匮乏,挖人等手段并没有意义,企业需要自己培养人才。对于那些不断涌入行业的新玩家,刘洋表示,资本、地产、酒店等目前都有入场,但均表现不佳,进入这个行业需要做好一开始不赚钱的准备,但坚持就会成功。

  6、优客逸家刘翔:行业很初级,坚持专注,做好自己

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  五年前,创立UOKO的时候,我们怀着一颗为非凡而生的心,希望创建一家简单、快乐、充满激情和活力,创新、温暖、富有理想和责任的企业,希望我们的团队志同道合,希望我们的公司受人尊敬,希望我们的努力能够让更多人拥有租房时代的美好回忆!

  如今,进入长租公寓行业的实力企业和优秀团队越来越多,市场上关于新产品、新模式、新融资的声音不绝于耳,唱空和唱多者此起彼伏。这些信息时不时会给我们的同事带来一些干扰,导致原本的既定战略得不到聚焦,战术动作执行得也不够坚决。如果总是把精力花在关注外界的噪音上,把UOKO打败的一定是我们自己。高手对决,不能乱了方寸。

  房屋租赁在中国是一个超过2万亿的庞大刚需市场,今天的竞争远未到你死我活的阶段,同行们也远不如外部看起来那般光鲜。相反,行业还太初级,太初级,太初级!太多客户的需求没有得到满足,太多我们要改善管理的举措没有得到落实,太多后续会变现的商业价值没有得到体现!所以,远离人云亦云和东张西望,投入更多精力关注我们的客户。我一直相信,执拗的坚持,胜过聪明的游走,做最好的自己,才能看最美的风景!

  7、城家金辉:精准管控,长短租结合,共享居住

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  公寓是一个万亿规模的市场,目前也是一个浮躁的行业,行业才刚刚发展4-5年,还需要一定时间,跟当年酒店业一样,大浪淘沙,会形成真正以客户为核心的品牌企业。2017年谈并购潮还早,但行业会呈现出不同的可能性,各个品牌企业会根据自己的基因做出不同的模式,但总体来说,都需要有严格的运营管控和大量的行业创新,做好每一件看似简单的事,做到极致。

  这个行业利润低,要求整个运营管控很精准,他可能一个店做得好,10家店不一定能做得好,从选址、营建、装修,各个角度都要控制成本,偏差不能超过5%,城家在这方面有华住多年酒店管控经验,更擅长巷战,不管规模不规模,建议每个企业都把单店赢利作为自己的运营目标。

  长短租结合是一个必然的趋势,核心是背后运营系统和IT系统的建立,长租公寓的系统强调运营人均成本极小化,而短租需要增加人员配置,两类客户的获取渠道、服务频次、服务内容以及背后的IT系统都不一样,要实现融合打通,就需要一套全新的运营系统来支撑,这个有一定难度,城家也在尝试。

  居住这个行业还没有真正解决”住“这个问题的平台,我们希望从根本上把年轻人从买房的焦虑中解放出来,两年前就有人提出的“90后不买房”口号,我们想把这个想法落地成现实。

  8、美丽屋韩光:不对等的市场竞争,加快城市扩张

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  分散式和合租在北京、上海存在了18-20年,在这些年中沉淀的机制、流程、标准、供应链、管理系统,甚至红利……短时间是很难被其他公司完全复制或者超越的,从单体量来看,北京最大的自如也有20多万间,上海的青客也有45000间,北京还有几个大的,都没有浮在水面上,这么多年来,他们依然滋润地活着,证明了他们的领先和实用。作为后起之秀,美丽屋去年通过系统开放,尝试了对部分二线城市的同业输出部分解决方案,发现变革的时间成本非常高。美丽屋在天津、南京、成都开设分公司后感觉到市场开拓的压力明显小于北京。2017年美丽屋也会着重发力几个城市群中的核心城市。北京公寓公司的模式(分配机制),上海品牌公寓的精细化管理和产品,同一些城市的本土公司在接下来的竞争中会脱颖而出。

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