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世联行终止20亿定增 长租公寓陷融资困境

  2017-05-19 08:40:00   来源:界面新闻  作者:罗强

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  这些拿到“天使轮”“A轮”的长租公寓品牌已经开始遇到再融资困境,A轮之后融资难度继续增加,大部分投资机构趋于谨慎理性态度。

  

  无论是上市公司还是创业公司,想从别人口袋里拿钱,终究不是一件容易事。

  5月17日,房地产综合服务商世联行(002285.SZ)发布公告称,从去年下半年酝酿的20亿元定向增发计划终止,公司将向证监会申请撤回申请文件。

  作为一家市值约155亿元的上市公司,世联行这一定增计划颇具“野心”,他们原本计划向不超过10名的证券投资基金、证券公司、信托投资公司、保险机构投资者等对象募集20亿元,加上自有资金近5000万元,投向一二线城市建设13万间长租公寓。

  世联行旗下集中式长租公寓品牌“红璞”开业运营仅5000间,签约房间数量超过20000间。据中国饭店协会公寓委员会统计,目前全国公寓间数已超100万间,预计到2020年将超过1000万间。世联行的定增计划,意在集结大规模资金快速投资,在这个快速发展领域里站稳脚跟。

  公告表示,此次定增计划终止原因是“再融资政策法规、资本市场环境、融资时机等因素发生了诸多变化”。除此之外,世联行董事长陈劲松向界面新闻透露,证监会需要公司提交计划中13万间公寓的租赁合同,这也是其中一个阻碍因素。

  陈劲松认为,13万间公寓的拓展是一个中长期安排,不可能在这个时候把所有合同签下来,这样的要求与行业实际发展情况不相匹配。他表示,对于这样一个事关民生的行业里,目前并没有看到融资支持政策的倾斜。

  受制于监管规则,世联行定增计划受挫,不过作为上市公司,世联行还有其他例如公司债、中期票据等融资渠道,但作为长租公寓行业创业公司,融资困境更加明显。

  长租公寓由传统“二房东”生意通过产品改造、互联网化运营转型而来,房价高涨背景下,这个原本市场份额极其分散的行业被看中,2012年魔方公寓获美国华平投资集团投资,彼时魔方在南京仅有约1000间公寓;2014年,发源广州的YOU+国际青年社区以“雷军投资1亿元”“社群”“创业”等标签全面搅热行业。

  YOU+创始人刘洋透露,目前中国前Top50的房地产开发商中至少有30家进入公寓领域,除了自有资金之外,他们也在寻求外部融资进行合作。此外,中国还有将近1000个长租公寓品牌,这群人中将近一半拿到了融资。

  目前,这些拿到“天使轮”“A轮”的长租公寓品牌已经开始遇到再融资困境,一方面由于行业前期投入大、回报周期长,使得整体估值偏低,股权融资成本极高,投资机构往往在两三轮投资之后就成为了公司大股东,比如华平投资与魔方公寓,投资者退出方式不足。

  另一方面,A轮之后融资难度继续增加,大部分投资机构趋于谨慎理性态度,大部分只愿意以“股权+债权”的方式投资,并在业绩对赌、股权质押、创始人担保方面提出具体要求。

  深圳长租公寓品牌Warm+创始人刘智认为,这样的局面跟长租公寓行业属性有关,跟科技行业轻资产、后期裂变增长不同,长租公寓投资一间房要多少钱、目标间数要多少钱都算得出来,但回报却是后续多年的“细水长流”。因此,创业团队既要让投资机构看到行业前景,又要证明团队的运营能力。

  国内公寓创业者联盟“房东东”创始人全雳认为,投资机构投资长租公寓,更关心的是投资回报率(IRR),而从行业不到10%平均利润率,显然很难吸引到财务投资人,行业内更多是产业投资者或者战略投资者,意在产业链上下游形成互补优势。

  目前,长租公寓估值主要有几个考量要素,一是管理房屋规模数量,二是租客数量,三是租约生产的现金流,四是租约年限现金流折现,五是运营效率体现。与两年前相比,机构投资更趋理性,过去投赛道(行业),现在就是看赛手(创业者)。

  在融资困境驱使下,各长租公寓品牌发展路径开始分化。以YOU+为代表的注重对运营能力的提炼,偏向于轻资产运营;以自如、世联行为代表的存量资产介入,试图链接运营与交易环节;以地产商为代表的产业链延伸;以酒店行业为代表的品牌与运营能力嫁接。

  但终究长租公寓是重资产属性,例如互联网行业发展100万个用户是轻而易举,但长租公寓却需要100万间房,以最低2万元每间房的成本测算,前期投入高达200亿元。因此无论是以哪种方式,如果要追求适度规模,必要寻求规模资金支持。

  在产业资本支持以及股权融资之外,伴随着长租公寓行业爆发的租房配套金融行业,在过去两年时间里热闹无比,但随着行业纵深发展,众筹、租房分期、互联网金融、小额贷款等金融手段已被证实是“杯水车薪”或“饮鸩止渴”。

  全雳告诉界面新闻,如果长租公寓创业公司没有标准或规范发展,那么融资都是“饮鸩止渴”。无论是资产抵押债券(ABS),还是其他融资创新模式,行业不解决实际盈利,再多融资也是只是短线救急而已。他认为现在不少公司金融杠杆非常危险,估计年底会有2-3家公寓创业公司“爆仓”。

  刘洋则认为,年初魔方公寓进行的3.5亿元ABS融资是行业目前“没有办法的办法”,是在房地产信托投资基金(REITs)推出之前的较好选择。他透露,YOU+目前也准备拿出十多个项目出来进行ABS融资,并且在与不动产基金谈判,进行“基金持有、YOU+运营”的方案尝试。

  相比较于酒店、地产行业,长租公寓行业是比较初级的行业,主要表现在管理体系、人才培养、标准化服务、供应链上。但战略性机构依然看好,更多房地产开发商也会继续进入。

  全雳透露,2017年长租公寓股权投资会超过100亿元,“长租公寓并不是个赚钱的行业,但目前也没有更好的选择。”

  拿到钱之后,面临着规模扩张、产品锻造、品牌提升、运营体系搭建、人才培养、行业竞争等事务。

  更最重要的是,在下一轮融资到位之前,要保有现金流维持团队快速学习进化,“在行业做大之后,竞争对手没剩下几个,我还在场就够了。”刘智称。

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