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香港房企内地征途 将何去何从?

  2017-09-14 17:16:53   来源:中国房地产金融

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  恒基兆业、新世界、和记黄埔等是中国房地产发展先锋与标杆,在内地与香港地产风向切换的当下,这些港资房企的下一站会是哪?

       

       曾几何时,香港房企对内地而言是一个令人敬畏的存在。然而伴随着内地经济的飞速发展,格局正在发生变化。

  对港资房企而言,内地房企是后生可畏。越来越多的内地房企涌入香港市场“跑马圈地”,令香港本土开发商面临挑战。

  截至今年8月,香港推出6块住宅地皮,其中5块被内地房企斩获。以可建面积计算,内地房企投得的土地面积占比高达95.9%。

  中原地产总裁施永青日前接受媒体采访时直言:“以今天的形势来看,香港发展商没有足够条件与内地发展商抗衡。”

  回眸数十载,恒基兆业、新世界、和记黄埔等众多企业涌入内地掘金,它们是中国房地产发展先锋与标杆,在内地与香港地产风向切换的当下,港资房企的下一站会是哪?

  1993 年,和记黄埔获准入股深圳盐田港,共同投入60亿元建设集装箱码头;同年签约的北京东方广场,成为李嘉诚在内地投资房地产的标志。在当时,李嘉诚旗下的内地项目,占集团资产四分之一,到2013年更是超过了香港资产达50.9%。

  郭得胜的新鸿基是最早进入内地的一批港资企业,早在上世纪80年代,在北上广多地购置地产物业。2013年,新鸿基以218亿元夺下上海徐家汇中心一宗商用地,创下了当时“全国最贵地块”的纪录。截至2016年12月,新鸿基在内地的土地储备达656万平方米。

  恒隆地产在2007年金融危机爆发前夕,停止在港买地、在内地一二线城市加速布局,如北上广等地,悄然购入多幅商业地块,成为实力较强的港资房企之一,目前在高端商业物业领域占据一席之地。

  2000年,九龙仓在上海开出首个时代广场,正式宣告进军内地房地产市场,以商业地产运营管理引以为傲,此后进驻成都、深圳、佛山、无锡等地。

  港资房企进入内地市场之际,内地房地产市场刚刚起步,在“资金说话”的年代,港资房企具有丰厚的财力,通过大量拿地方式,伴随内地经济发展,赚得盆满钵满。

  这些年来,内地市场前有万科、万达这样的民企,后有保利、华润等央企迅速成长。这些企业面对国内政策调整,能更快地适应环境做出调整,扭转了市场竞争格局。

  仅仅十多年过去,形势迎来反转。从2013年开始,李嘉诚开始出售内地资产,2015年华人置业宣布完全退出成都市场,其他港资房企陆续“激流勇退”,或者直接退出内地转战海外。

  除一线城市以外,内地很多区域房地产投资回报率在不断下降,同时政策与税收回归常态,内地运营的压力随之高企。虽然内地经济仍有显著增长,尤其一二线城市潜力无穷,但于港资房企来说,过去的资金优势、政策优势都已逐渐消失,内地的竞争日益激烈,变得谨慎起来了。

  宏观层面,房地产去库存压力加大。内地已进入“存量时代”,港资房企在操盘过程中需面对的挑战和困难都在增加。像长实、九龙仓、恒隆等许多港资房企,都将其重心集中到了商业地产,尤其是高端商场上,选择以租金支持盈利。

  虽说港资房企不再采用早前高举高打策略,但香港的房地产开发模式,在过去甚至未来相当长一段时间,还会影响内地房企。

  房地产开发“香港模式”——从买地、建造到销售、管理全部由一家开发商独立完成,是一种全程的开发模式,是可以快速实现规模化扩张的途径之一。这种模式在内地市场被众多房企运用,催生了如万科、恒大、碧桂园等千亿级别的房企。相比之下较小型的房企虽然资金与规模效应不如前者,亦能学习将财务杠杆发挥到极致。

  不仅如此,快周转、高杆杠的模式被内地房企运用得更好,由于熟悉内地市场,目标更加明确,资金回笼速度不断提高,远远超过香港房企。当然,这也导致了过快扩张、产品同质化、存量过大等问题。

  黄金十年已经过去,如何面对新的“白银时代”,不管是香港房企,还是内地房企,都站到了同一起跑线上,谁主沉浮,且看下一个十年。

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