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如何看待多方竞逐万亿租赁市场?

  2017-11-14 09:54:05   来源:现领观察  作者:杨现领

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  未来房地产市场的趋势将会是各类市场参与主体各司其职,开发商负责建设,品牌公寓方进行经营,金融机构提供资金并享受投资收益。

  2017年“租赁”成为焦点。从中央的顶层设计到各地陆续出台扶持政策,今年可谓是租赁的“红利年“。这块蛋糕也因此吸引了各类市场主体争相竞逐:继房企进军住房租赁市场后,以阿里为代表的电商平台从租房信用切入租赁,建行、中信等大型国有银行也开始布局长租公寓领域。中国租赁市场眼看将迎来一场历史性的聚变。

  相应,最近行业讨论的很多议题变成了“如何看待电商、银行等相继进入住房租赁市场?”“这将对租赁市场格局造成哪些影响?”“未来发展趋势会是怎样?” 就以上问题,我谈谈几点思考。

  一、建行、中信等金融机构相继进军租赁,将加大租赁市场的投资体量,丰富住房金融内涵,加速行业变革

  金融机构从事住房租赁行业的优势在于更低的资金成本、更多元化的金融服务、更广泛的资金整合能力。金融进入租赁,将为行业带来两点影响:

  首先,租赁市场的投资量更大,投资行为更活跃,面向市场参与各类主体的金融产品结构更丰富,正规化的银行渠道也使得融资成本更低;

  其次,加速租赁行业的变化——从供应端来看,资金的支持使得租赁机构能够快速成长,增速市场房源供应,并带动装修、建材、家居、物流等关联产业发展;从需求端来看,租赁关系将更加稳固,从以前的“要买房找建行”到如今的“要租房找建行”,反映出国家的政策导向,“房子是用来住的”,真正发挥房屋的居住属性,支持租赁行业的发展。

  而金融机构的劣势在于缺乏专业化的开发和运营经验,需要与其他专业化的开发、运营机构配合。

  二、 芝麻信用等企业进入租房领域,有助于重构租房市场用户体验,帮助构建良好的租赁生态体系

  现阶段我国租赁市场存在虚假房源、市场透明度低、吃差价、克扣押金等诸多乱象,信用体系引入租房市场,为房东和租客市场主要参与者带来诸多益处:

  对租客而言:一是所有房源统一纳入交易平台,对房东方形成约束,规避了虚假房源问题;二是签约通过网上进行,一房一价,价格构成(房租、管理费、杂费等)提前公示,公开透明;三是部分机构试水免押金,直接免除租客的后顾之忧。

  对房东而言:一是白名单可以帮助找到优质客户,减少空置期从而提高租金整体收入,良好的租客也有助减少后期房屋装修、家具家电设施维护、管家服务等运营成本;二是黑名单对员工形成约束,构筑良好的职业经纪人和租赁从业者的职业评价体系。

  芝麻信用等进入租房领域,其优势有两点:首先,芝麻信用进入租房领域解决了“用后评价”这一问题, 打通“看房-签约-入住-评价”全流程,形成完整的租赁行为闭环。这意味着,以后其他租户在选房时,除了房子本身,也会关注其他入住的租户的居住体验,对租赁机构也形成了一种约束和激励机制。其次,作为一种消费分期场景,如果未来打通网购、餐饮、娱乐、大额信贷消费等,可构建完整的用户行为数据体系,更深层次的挖掘用户需求并匹配需求。例如,芝麻信用如果未来与淘宝、口碑、饿了么等阿里系其他业务结合,将产生出更多丰富的应用场景,增加用户黏性,形成以“住”为入口的特色社群和生态圈。

  其劣势在于,租赁是个高度依赖线下的行为,特别是房源难以标准化,在发达国家住房也是最难被互联网化的领域。目前支付宝租房上线的功能尚停留在营销层面,难以具备房源甄别机制,芝麻信用的分数也存在区分度不大的问题,难以实现宣传的功能。此外,免押金等措施也增加了租赁机构的资金压力,房源的打通更是一项系统工程,需要各方配合。

  三、 在政策利好和市场蓬勃的大环境下,万亿租赁市场还将迎来更多参与主体,形成土地供应商、开发建设端、产品运营端、金融支持端、租后服务方等多元主体各司其职的市场新格局

  未来的住房租赁市场参与的主体主要有:

  1. 土地供应端:政府、国企或相关存量资产持有方、村镇集体或个人

  未来租赁市场的供应主要来自于三部分:一是土地招拍挂市场中的纯自持地块或自持面积,供应主体是政府,代表城市是上海。二是集体土地供应(北京)或老旧城中村整体收储改造(深圳),供应主体是村镇集体或个人。三是存量房的改造,通过对老旧住宅小区、闲置商业、废弃厂房等的升级改造,成为青年公寓,供应主体是国企或相关存量资产持有方。第三种方式是目前供应的主体,一、二代表了未来的趋势。

  2.开发建设端:开发商、部分品牌公寓

  开发商在资金运作、资源整合、开发建设上具有先天优势,将成为租赁住房开发建设的主体。此外,目前市场还有大量的品牌公寓采用了包租的模式,与原房东签订10-15年的合同,二次装修改造后,投入运营,这类公寓运营方也扮演了开发者的角色。

  3.产品运营端:品牌公寓企业

  目前长租公寓领域市场运营主体主要有五类:互联网创投类、开发商类、中介类、酒店类、地方国家队。品牌公寓企业拥有更专业化的运营水准、更丰富的租赁服务经验,与开发类企业的合作也日益增多。

  4.金融支持端:银行、保险、券商、信托、投行

  租赁行业的金融行为集中在两部分:一是投资,包括开发贷、企业融资,特别是新兴的资产证券化,国际经验表明,房产类的Reits是仅次于直接购置房产的长期投资收益率第二高的投资品种。

  5.信息平台方:租赁交易平台、SAAS系统

  互联网平台和应用软件可提供流量和技术支持,提升多个环节效率,匹配金融产品支持和配套衍生服务。未来租赁信息平台应用主要是两类:一是租赁交易平台,提供房源信息展示、营销、交易撮合功能,如58、链家网、阿里闲鱼等。二是房源管理SAAS系统,如水滴管家、全房通。

  6.租后服务方:搬家、保洁、维修、无人超市、外卖等各类生活类服务

  不同于住房市场,租赁市场的人群特征具有较大共性,如年龄20-45之间的年轻人居多、多为白领上班族。这部分人居住结构多为单身或两人,对第三方服务需求度更高,也乐于接受新事物,各类公寓实质上成为了一个个青年社区,以此为入口提供各类生活服务,将是一个很大的市场。

  未来房地产市场的趋势将会是各类市场参与主体各司其职,开发商负责建设,品牌公寓方进行经营,金融机构提供资金支持并享受投资收益,为推动住房租赁市场健康发展、实现百姓住有所居提供切实有效的住房租赁综合解决方案,共同建设住房租赁市场生态圈。

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