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深圳开发商“弃售”转自持 9栋楼租给万科做泊寓

  2017-11-15 09:15:00   来源:深圳新浪房产  作者:温姑娘

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  泊寓把9栋物业1386套商品房改装分割成3300余套小户型公寓出租,这也是迄今为止泊寓在全国拥有最大体量的门店。

  

      在限价的怀抱里卖房或在政策的支持下把房出租——这是深圳中小型开发商不得不面对的难题。

  近期,深圳有开发商把自家全新楼盘1000多套房源,全部租给第三方,改造成长租公寓运营,一租就是12年。

  这原本非自持的地块,却做出了自持的选择,打破了行业以周转为王,以快制胜的惯律。在业内人士看来,改公寓更多是情非得已,但可化解中小型房企拿不到项目,限价市场又卖不高价的尴尬,并获得一个积极响应国家租赁政策,拥有超前战略眼光的美名。

  龙华开发商陆先生认为这笔帐好算。“由于限价,预售批不了好价钱,卖出去也不划算,就先租,一次收20年租,产权还是开发商的,还可以做抵押贷款,比卖还划算。短期套现长期升值,房子卖得越来越少,对市场不是好事,开发商没多大损失。”

  “从资产角度,这笔帐肯定不划算。这是品质优良的住宅项目,开发成本高,钱那么贵,资金积压,按传统模式来算,慢一天回笼资金,就多一天的利息,现在改长租公寓的项目成本都比较低。”资产运营管理者华先生表示。

  从“高周转”到“自持”,不仅仅是几家龙头企业,中小型开发商的投资与开发逻辑也在悄然改变。新的地产时代下,游戏规则将被重新改写,金融机构、开发商、投资者各自要重新寻找自己的定位。

  1000余套房租给万科12年,改造成本1个多亿

  该楼盘全部交由万科长租公寓品牌泊寓出租运营。泊寓把整个小区(9栋物业)1386套商品房改装分割成3300余套小户型公寓出租,这也是迄今为止泊寓在全国拥有最大体量的门店。

  泊寓把使用频率较低的客厅和餐厅改造成房间,2房改成4房或5房。该小区原为2梯5户,改造后为2梯17间房,每个房间都有透亮宽敞的窗户。

  “有这样的意向合作项目,我们年初找各个部门,看看是否有可报建的方式,希望提高使用率,都被拒之门外。自从8月份有相关文件下来后,报建手续才通畅,9栋楼,其中4栋按市场价租给安居集团,作为人才安居房出租。”泊寓深莞负责人袁军表示。

  该物业为深圳本土开发商的全新楼盘,地铁旁,位置优越。同一地块分期开发,最近入市的项目于2016年09年22日拿到预售证,均价6.3万/平方米。周边二手房价格在4.1万-5.2万/平之间。由于金融政策趋紧,项目销售情况并不理想。

  由于市场行情不理想,在过去一年时间里,深圳不少中小型开发商并不愿意一次性将所有房源推入市场。而这些拿了预售并未全部推出房源的楼盘,则成为深圳市市场和质量监管委的重点检查对象。但该项目开发商并未申请预售许可证,直接转为自持式租赁用房。

  自持出租与快周转,这笔帐怎么算

  “现在深圳商品房租金回报率平均只有2%,大、中型房企目前的融资利率保持在6%-8%左右,但部分房企融资利率已超过10%。开发项目基本都用杠杆,借金融机构的钱很贵,用做长租公寓的话,资金效率极低,未来房价收益不一定就比持续滚动开发更划算。他们这么做,肯定是个例,不会是普遍现象。“时代地产曹先生表示。

  据了解,房地产行业出了名融资成本低的中海地产,2017年上半年加权平均借贷成本大约在 4.2%,属于行业内较低水平。就算是4.2%的低息,想要靠租金覆盖资金成本也是天方夜谭。

  房企拿融资的钱去走长租公寓的路,背离基本的生意逻辑。但各家帐本算法并不一样。

  像万科、龙湖等实力强大的开发商,意在做资产管理,通过运营实现重资产的保值升值。借力金融,龙湖的目标是,未来90%以上的物业能实现ABS和REITs。再者,拓展增值业务,收取服务费。导入开发商原有的商业资源,最大限度满足居住者的消费与居住需求。

  当然,最美妙的莫过于打通租赁与住房需求通道,从租客中培育购房者,从业主中串联养老地产,相当于提前蓄客,未来实现租金抵房款也不是不可能,这给了开发商们无限的想象。

  但目前来看,长租公寓难盈利已是行业共识。由于前期投入大,长租公寓现在很多处于烧钱阶段。乐居获悉,龙湖冠寓在深圳单个项目的成本回收需要6年时间,万科泊寓也至少需要5年。“行业一般会控制在5年左右,”长租公寓资深人士回复乐居。单店成本在五年回本是可行,但如果走规模化持续扩张路线,什么时候才能实现总体盈利,仍是个未知数。

  回到事件主角身上。中小开发商为何愿把自家住宅拿去出租?业内人士門先生道出了真相,“该物业虽然房源体量大,但回迁房和安居房比例占主导,开发商自有房源量少,不会对资金产生压力。只要租金划算,可以更多看未来房产升值空间。”

  除体量小以外,“限价”则是主要原因。在现有的指导价基础上,开发商无法实现大幅度的产品溢价。仅一年时间,深圳官方对城中村改造、长租公寓的房中房分割、捂盘等行为从严厉禁止转变为暧昧的态度。这些曾经官方的侦查对象逆袭成为租赁市场的重点培育对象。

  在龙华开发商路荣(化名)看来,“这位开发商看起来像是捂盘,但更多是一种被动行为。现在深圳中小开发商很难拿地,棚改、旧改、城中村改造都要求有实力的国企或央企入场。第一,对未来前景看好;第二,资金充裕,但是项目储备较少,卖一套少一套;第三,限价环境下卖不到好价钱,还不如响应政策拿来出租,又能享受物业的未来增值。”

  深圳开发商的这一做法,房地产市场成熟的香港并不陌生。中原地产代理(深圳)董事总经理郑叔伦分析,这与以往开发商“捂盘”不同。以往的“捂盘”并没有把房源投入使用,处于空置状态,现在拿来出租,则解决了一部分民生问题。

  郑叔伦指出,在香港,较为成熟的开发商如新鸿基,每年销售额中,物业收租和销售配比是4:6。内地开发商以往业绩中,销售收入占绝大比例,未来趋势会增加持有型物业的收入,这跟房地产市场的成熟度有关。另外,出租的使用率比销售的使用率更高,对于整个社会而言,更有效用。

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