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魔方、自如、万科泊寓盈利模式分析 规模最大的他们如何盈利?

  2017-11-30 13:41:28   来源:同策资管   作者:同策资管

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  在资本追逐下的长租公寓行业,短期靠拼规模,长期还是拼盈利,能否在预期时间内扭亏为盈最为关键。

  长租公寓 盈利难

  长租公寓,这个风口下急速膨胀起来的市场,眼下,正面临着“微利或无盈利”的尴尬境地,不挣钱是普遍现象。从租金收益率来看,如果仅靠租金,长租公寓很难建立起长效的盈利模式。因此,为了盈利,很多企业进行了多方面的探索。今天我们选取魔方、自如、万科泊寓三家主流长租公寓品牌,研究其盈利模式,希望对长租公寓盈利模式探索起到一定的借鉴意义。

  魔方公寓

  魔方公寓是业内起步较早的公司,也是目前国内集中式公寓规模最大的公司,其收入主要来自于房屋租金、管理费、以及增值服务费用。

  房屋租金是魔方最大的经营性收入,与市场上很多仅布局“白领”公寓的企业不同,魔方旗下有三种针对不同客户人群的产品线,魔方、魔尔、9号楼分别覆盖中高低端租赁市场,通过将产品导入细分市场中,以此来提高租金的溢价能力 。目前魔方公寓的出租率大约在90%左右,并且已经进入稳定运营阶段。

  管理费主要是魔方向租户收取的物业费,大约每月每间房200-300元,相对普通住宅来看略微偏高。而增值服务费用主要是在其高端产品中才体现,如租车服务、入室保洁、衣物清洗、商品代购等额外服务。

  未来魔方公寓计划加大增值服务的业务范围,将打造“公寓+服务”的生态圈,如 “公寓+旅游”、“公寓+健康”、“公寓+培训”等形式扩大服务半径,通过整合第三方优质资源或自己开展经营,提升用户体验度,若这些业务逐渐推出,将会为魔方公寓创造更高的毛利率。

  而在“公寓+”新业务发展起来之前,因为快速扩张,魔方公寓近年来基本处于亏损状态,据财务数据显示,魔方的毛利润在30%左右,随着规模效应的体现,经营状况在慢慢变好,预计2017年营业收入将达到4亿元。

  表:2013年-2016年魔方中国主要财务信息(单位:亿元)

  在实际运营中,提高利润的另一种方式在于对成本的控制,魔方通过建立自己的标准化流程,提高运营效率从而节省成本。

  作为一个老牌的公寓运营商,在行业内摸爬滚打了8年,魔方形成了从产品到品牌再到销售运营等多方面的标准化,当国家制定长租公寓相关标准时,魔方公寓也参与其中。因此,魔方公寓才能做到从拿项目到开业仅需3-4个月,所需时间少于万科泊寓的6个月的时间,并且,根据一般情况下的预约入住率推算,开业即可做到经营性盈利。

  另外,互联网工具的使用也助力魔方提高了运营效率,魔方公寓是互联网的忠实拥护者,利用微信、APP等平台实现互联网化,间接降低了运营成本。

  至此,魔方公寓的盈利模式已经明朗,租金仍是其主要的收入来源,其次是管理费和增值服务费, “公寓+服务”将会是其未来下一个新业务方向,新业务将会产生毛利率更高的收入。并且通过标准化流程和互联网工具提高运营效率,压缩运营成本。

  自如

  自如是目前中国规模最大的分布式长租公寓运营商,从他的业务模式来看,“二房东”是对其最好的定位。而从他的运营模式上看,其将会从租赁业务、平台业务、家政服务业务、客户积累以及融资五个方面获益。

  自如租赁业务包括自如友家、自如寓、自如驿三块业务。自如友家为传统租房业主中的合租业务,定价采取“以出定收”机制,即综合参考周边市场租金价格,再估算装修和配置成本,然后按照租期平摊,平摊价格减去市场价格即为对业主的收房价格,如果业主不愿意降价,成本则会在出房价中体现,即最终由租户来买单。

  所以,租金差价是其最大的利润来源。但在获益方式上,自如做的更多。

  首先,每年涨房租。在自如友家和自如驿的业务中,因为和业主签署的是3至5年的长期固定合同,而与租户的合同是年签,所以这也给自如提供了涨价的契机,以北京市场为例,2017年较2016年房租涨幅在10%左右,部分甚至在20%以上。

  其次,提供一系列增值服务。比如自如APP平台推出民宿产品,民宿客栈运营者通过平台获得推广、宣传及订单,自如在平台运营中收取管理费用;向自如客提供保洁、维修和搬家等增值服务,这些服务团队均为自如自己的团队,目前部分城市除向自如客提供服务,也向外部提供服务。

  在融资收益方面,魔方与自如都通过资产证券化的方式获得了资本市场的支持,从而实现了前期投资到资本市场融资的转变,从资本市场获取的资金可再次利用到后期的投资当中,提前将明天的钱拿来今天用。

  另外,自如还有一个隐性收益,就是通过租房业务获得大量的客户,这些客户将成为未来二手房交易的潜在客户,形成自如的租房业务和链家二手房交易业务在客户资源上的互动。

  成本的控制将直接影响企业的利润,在成本的控制方面,自如在压缩前期准备时间上,效率可谓惊人。

  自如通过房东委托管理,统一装修后租给租户,并且由自如统一管理,自如的标准化体系几乎贯穿了每个运营的环节,而且严格按照标准化来执行。从业主收房时就开始招租,从收房到装修只需2个星期,从收房到出房最多1个月时间。自如通过与业主约定1-2个月的空置期,在空置期内快速装修、迅速出租,以此获得更大的利润空间。但也因此带来了一些弊端,产品质量不高导致租户评价良莠不齐。

  最后,就是互联网工具的使用,不仅有自如网,还有自如自己的APP(含员工端)、微信端等,自如可以做到租房全程可通过互联网完成。

  因此,对于“二房东”运营模式的自如而言,租金差价是其最大的利润来源,其次提供增值服务以创造更高的毛利率空间,除此之外,还通过空置期及每年涨价的方式获取更高的利润。

  万科泊寓

  相比品牌运营商和中介机构,房企在抢滩这一细分市场的过程中虽然后发,却依靠着雄厚的资金实力和运营优势先声夺人。

  对于万科而言,实施长租公寓战略是其践行“城市配套服务商”战略的重要一环。2015年万科出租公寓有1000间,2017年目标新开达到1.6万间,计划在2018年拓展45万间,远期规划100万间,在万科的计划中,远期规划长租公寓业务年收入将达155亿元。

  未来泊寓将如何来支持如此宏大的目标我们不得而知,但就目前来看,万科通过长租公寓业务获得租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期。

  万科长租公寓业务开展两年多时间,主要收入还是以租金以及服务费为主。租金与周边住宅租赁市场相比,单位面积租金要高,但泊寓还是以时尚的装修风格、社区化的运营以及万科强大的品牌效应赢得了市场的青睐。

  在资产的轻重选择上,房企开发能力让万科在自持住宅用地的获取上有更大的底气。万科多次通过公开招拍挂的方式获取自持性住宅用地。自持住宅用地,只租不售的限制,万科只能以重资产的方式建设长租公寓。所以,除了租金收入方面,重资产运营还具备资产增值属性,以达到企业资产管理的目的。另外,重资产并不意味着无法退出,对于泊寓而言,万科已经规划未来通过REITs的方式降低资产重量。

  万科开展长租公寓业务是其获取客户最基础的一环。从万科布局长租公寓目的来看,无论是广深区域提出的“八爪鱼”战略,还是北京区域的6+X战略、上海区域“热带雨林”计划等,长租公寓都是其中的一部分。在城市配套服务商的定位下,万科认为客户是最稀缺的资源,在万科不断增大的客户池里,长租公寓业务显然是站在面对客户的最前列,为客户资源的获取打下基础。

  另外,常规的节本增效方面,万科具备自己独有的特点。首先,万科积极拥抱互联网,将预约、预订、注册、签约、房源信息、在线报修等流程“搬”到了网上,并且每一个城市都开通微信公众号平台,通过互联网工具来提高企业运营效率。

  其次,万亿级企业决策周期直接影响管理效率。在管理上万科泊寓目前是“集团-区域-城市”三级管控模式,但在决策过程中是三级共同决策,未来万科有计划将泊寓划分为集团直属管理业务,形成“集团-城市”的管控模式,同时万科也计划在泊寓业务上实行合伙人制度。

  最后是万科的看家本领——运营标准化。泊寓的背景为国内优秀开发商,其采购团队、设计、运营等核心团队大多是原地产业务的人员,了解万科的运营标准化,同时泊寓还可借助原万科的品牌、工程设计、平台采购等来运营泊寓,从而降低整体成本的输出。

  因此,万科泊寓的盈利模式,还是以租金和服务费为主要收入来源,但重资产拿地具备资产增值属性,及增加未来通过RELTs形式融到资金。另外,万科大规模扩张租赁公寓,源于长租公寓中的租客或许是万科地产未来的业主,最终的落脚点还是客户的获取。

  总 结

  不同背景的企业盈利模式也大不相同,目前,长租公寓收入来源还是以租金为主,未来通过服务延伸产品价值,通过增值服务创造溢价空间,或将成为下一步的盈利扭亏点。在资本追逐下的长租公寓行业,短期靠拼规模,长期还是拼盈利,能否在预期时间内扭亏为盈最为关键。未来拿房成本越来越高将进一步压缩盈利空间,企业的运营能力也将面临更大的考验。

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