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招商蛇口发60亿长租公寓CMBS的背后是什么?

  2017-12-04 14:07:25   来源:21世纪经济报道  作者:张晓玲

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  此笔CMBS的储架融资规模为60亿元,分多期发行,第一期发行规模不超过20亿元,期限为18年,其中优先级产品规模19.90亿,劣后级0.1亿。

  在保利地产发行住房租赁REITs之后,另一家央企也宣布进行长租公寓的资产证券化。

  12月1日,招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过,发行规模60亿元。

  近期,多家长租公寓运营商均在试水资产证券化。作为一项前期投入大、回报周期长的微利业务,长租公寓机构房东需要面对巨大的资金和成本压力。而资产证券化则能盘活存量资产,减轻其压力。

  作为转型城市运营服务商的标杆项目,此单长租公寓CMBS被招商蛇口寄予高度期望。分析人士指出,此次长租公寓CMBS获批,将为招商蛇口公寓战略提供资本性工具,也是其战略体系中重要一环。

  长期以来,我国住房租赁市场以个人出租为主,缺少规模化、市场化的机构租赁者。美国住房租赁市场中,企业租户占据市场份额的比例高达30%,我国这一比例尚不足3%,而招商蛇口、万科、碧桂园、龙湖、保利地产等大型房企纷纷重仓长租公寓,将大大加快机构租赁的发展。

  资本化探索

  招商蛇口公告显示,此笔CMBS的储架融资规模为60亿元,分多期发行,第一期发行规模不超过人民币20亿元,期限为18年,其中优先级产品规模19.90亿,劣后级0.1亿。

  谈及此次动作,招商蛇口董事总经理许永军介绍,长租公寓业务是公司发展战略之一,资产证券化是这一战略的重要组成部分。

  该单CMBS是公司稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点的重要探索。

  招商蛇口全国范围内已开发超过200多个住宅项目,大多分布于一二线重点城市的核心区域,为发展住房租赁业务提供了存量基础。据招商蛇口介绍,多个正在推进的公寓项目是由在售或自持物业转变而来。

  此外,招商局集团内的资源互补,有利于招商蛇口多渠道、低成本地获取项目资源和资金来源。

  公开资料显示,目前招商蛇口运营中的长租公寓达1.6万间,建筑规模总计约60万平方米,已在深圳、北京、武汉、重庆落地多个项目,天津、沈阳等城市也在推进中。招商蛇口表示,未来将继续围绕一线及重点二线城市进行重点布局。

  在发展策略上,将形成轻重结合、资管分离的商业模式,打通租赁业务全价值链各环节,打造租赁公寓全程专业运营商。

  战略背后是一个系统工程,要构建投资、建设、运营和退出完整业务链条,这也是招商蛇口转型升级的标志。

  克而瑞研究中心指出,目前长租公寓行业普遍面临共同的盈利难点,亟待提升运营能力。在此背景下,CMBS为企业融资、盘活存量资产开拓了新的渠道。

  营业毛利率突出

  由于国内真正的RIETs尚未推出,接近招商蛇口的人士认为,在现阶段,CMBS的方案更适合在核心地段拥有大量低成本存量长租公寓的招商蛇口。

  相比于类REITs,CMBS模式不涉及资产所有权变更,是一种债务型融资,原始权益人通过抵押物业资产获得资金,并在到期偿还贷款后解除抵押。原始权益人保留物业资产的所有权,充分享受抵押期间地产增值的红利。

  从国内目前CMBS的实践来看,由于银行业受制于资本消耗和期限错配压力,经营性抵押贷款放款意愿减弱。CMBS可从融资成本、额度、资金用途等方面进行优化,将有助于形成对经营性抵押贷款的补充。

  而招商蛇口此次能获得这么大规模的发行量,与其财务数据有关。

  在长租公寓行业,GOP率(营业毛利率)是反映项目运营能力的核心指标。记者梳理发现,当前国内长租公寓项目的GOP率多在80%左右,而招商蛇口进入稳定运营阶段的长租公寓项目能达到90%左右;在运营成本更高的服务式公寓市场,GOP率通常为50%-55%,而招商蛇口的部分服务公寓项目GOP率能达到68%。

  相关负责人告诉记者,由于招商蛇口依靠创新的运管模式降低了运营成本,从而实现经营效益提升。据透露,目前其运营的长租公寓租金溢价水平约在20%-31%。

  “与单维度追求规模化不同,招商蛇口更加注重规模与效益的均衡。”招商蛇口相关负责人告诉记者。其依靠创新的运管模式降低了运营成本,从而实现经营效益提升。

  平安证券在研报中指出,招商蛇口、万科等地产商在房源方面优势明显,依靠自身在产业链多年深耕的经验,能够以较低成本完成房屋设计、装潢改造及商业服务管理等,大幅降低出租房屋初期投入成本。

  此外,对持有物业而言,只有形成一定规模和稳定现金流,才能进行资产证券化,最终形成商业模式闭环。

  根据招商蛇口战略规划,招商蛇口壹系公寓定位为中国中长租公寓领导品牌,中短期实现全国重点城市品牌落地,公寓管理规模10万间;未来,通过收购兼并的模式加速扩张,管理规模扩容至100万间。

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