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5单产品 4种模式 2017年住房租赁资产证券化的典型样本

  2018-01-11 09:22:51   来源:迈点公寓  作者:方艺

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  新派公寓、保利地产、招商蛇口、旭辉领寓、龙湖冠寓这5个典型样本,对于2017的意义何在?对2018又有什么启示呢?

  2017年,对于公寓行业的从业者,对于租赁行业的从业者,可以说是非常热闹的一年。除了各种租赁政策红利,就不得不说下住房租赁资产证券化了。

  2017年初,自魔方公寓发行国内首单公寓行业资产证券化(ABS)产品以来。据媒体报道不完全统计,2017年共获批7单相关产品,成功发行4单。特别是2017年10月以来,集中获批或发行5单产品。

  根据不同种类公寓的品牌和经营方式,目前住房租赁资产证券化业务主要包括以下几类模式:租金收益权ABS、公寓型类REITs、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)和租赁消费分期类ABS。而其中最具代表性的非新派公寓、保利地产、招商蛇口、旭辉领寓、龙湖冠寓莫属了。

  集中获批的5单产品,他们都有些什么特征

  新派公寓:

  2017年10月11日,“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批发行,由渤海汇金证券资产管理有限公司担任计划管理人,以位于北京市国贸CBD区域的“新派公寓”作为标的物业资产,产品总规模2.7亿元。

  特征:

  1、新派公寓项目是国内首单长租公寓资产类REITs产品,也是国内首单权益型公寓类REITs。

  2、此项目没有借助任何第三方信用支持,仅靠新派公寓自身的运营管理和资产质量使优先档资产支持证券级获得AAA的评级。

  3、期限为5年(前3年为运营期,后2年为处置期),其中优先级产品规模1.3亿元,发行利率为5.3%。

  意义:

  该项目的成功落地,标志着在顺应供应侧改革号召以及国家不断出台鼓励住房租赁市场政策环境下对持有型物业进行资产证券化的一次“破冰”式的创新尝试。而且本次新派公寓权益型类REITs的成功推出,将为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs的全面启动起到重要的示范作用。

  保利地产:

  2017年10月23日,中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过,产品总规模50亿元。

  特征:

  1、国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs。

        2、以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制。

        3、优先级、次级占比为9:1,优先级证券评级AAA。

  意义:

  1、本单产品的成功落地,验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性,为租赁住房资产证券化树立了优质榜样,也为住房租赁市场投资退出开辟了道路。

  2、基础资产由专项计划持有,即基础资产与保利公司分立,有效实现风险隔离,保证投资者收益的稳定性。

  招商蛇口:

  2017年12月1日,“招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划”获深交所评审通过,融资人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司,由招商证券资产管理有限公司担任管理人,总额度60亿元。首期拟发行产品以位于深圳前海蛇口自贸片区的“四海小区”作为标的资产,预计发行规模20亿元。

  特征:

  1、招商蛇口专项计划是全国首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品(CMBS),也是目前储架发行规模最大的住房租赁类资产证券化产品。

  2、管理人可以在无异议函出具日后2年内按照约定的标准筛选底层物业资产,自行选择合适的时点发行多期CMBS,相比于普通单期产品,大幅提高发行效率,能进一步降低企业的融资成本。

  3、基础资产为单一资金信托项下的信托贷款,并以底层长租公寓的租金收入现金流作为首要还款来源。

  4、招商蛇口为专项计划提供差额补足,同时以其子公司持有的“四海小区”全部标的物业资产对信托贷款提供抵押担保,使优先级资产支持证券获得了AAA的信用评级。

  意义:

  招商蛇口专项计划的获批既是资产证券化服务住房租赁市场发展的又一阶段性成果,也是深交所继全国首单住房租赁类房地产投资信托基金(REITs)“新派公寓”后在长租公寓领域内的又一创新尝试,标志着优质住房租赁企业可尝试运用储架式CMBS高效拓宽融资渠道,具有非常积极的示范效应。

  旭辉领寓:

  2017年12月26日,中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs——高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划(旭辉领寓类REITs)获得上海证券交易所审议通过。其注册规模30亿,涉及10-15个项目,获准在2年内分期完成发行,首期发行底标项目为已实现经营现金流入的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店。

  特征:

  1、旭辉领寓类REITs是首单民企长租公寓储架式权益类REITs。

  2、储架式发行模式。

  意义:

  旭辉领寓此单成功落地,是民企租赁住房证券化的破冰之举,也是上海第一个租赁公寓证券化项目。该项目作为国内首单长租公寓储架式权益类REITs,兼具权益型和储架式的开放特性,进一步推动了不动产证券化的突破创新,为存量公寓的盘活树立了样板。

  龙湖冠寓:

  2017年12月28日,由龙湖集团旗下重庆龙湖企业拓展有限公司申报的住房租赁专项公司债券已由上交所预审核通过,且获中国证监会核准。其发行总规模不超过人民币50亿元。

  特征:

  1、全国首单公募住房租赁专项公司债券。

  2、其主体和债项评级均为AAA。

  3、分期发行,期限不超过15年。

  意义:

  住房租赁专项公司债券获批,将助力龙湖长租公寓业务加速推进,进一步巩固龙湖集团在住房租赁市场上的领先地位,拓展企业融资渠道。

  面对如此火热的资产证券化市场,银行、相关证券商纷纷插足

  2017年2月14日,中国证券投资基金业协会召开党委扩大会议,传达监管工作会议精神,部署协会2017年重点工作。协会党委提出,协会将研究推动“公募基金+资产证券化”的房地产投资信托基金(REITs)模式,实现长期资本与公共治理形成的各类公共设施作为基础的长期资产对接,真正提升金融服务实体经济的效率,推动结构性改革深入发展。同年7月,《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,再次提出要推进“房地产投资信托基金(REITs)试点”。

  而随着政策的不断鼓励,住房租赁资产证券化业务升温的背景下,据媒体报道,银行针对租赁市场的累计授信规模已超1.3万亿,中信证券、渤海汇金、招商证券等公司已参与相关业务。而且在12月初,银行间首单、由建行主承销的200亿规模长租公寓资产支持票据(ABN)——“飞驰-建融招商住房租赁资产支持票据”在交易商协会成功注册,择日将发行首期规模40亿元。同时多家券商投行人士也透露,已未雨绸缪布局REITs业务,并进行了相关项目的储备。

  如何识别控制潜在风险?

  2017年的住房租赁资产证券化犹如野草般疯狂生长,一单单REITs产品密集而来。而野草固然一片生机勃勃,但因为其“野”,一片茂盛之下必然藏着不可预见的危险。为此,我们要如何识别控制其中的潜在风险呢?来听听这些专业的资管人士怎么说?(注:观点来自中国证券报·中证网)

  渤海汇金董事总经理、资本市场部总经理李耀光:

  对于发行方来说,魔方、新派等创业属性的专业公寓运营企业,难以通过发行债券、银行贷款等方式融资,资产证券化可以发挥“回归资产本源”属性,体现差异于传统债券的重要价值。在房地产市场从增量市场进入存量市场后,很多传统房企需要盘活存量资产,保利地产、招商蛇口等传统房企也尝试通过资产证券化进行融资,不仅可以盘活存量资产、优化资本结构,还能缓释传统方式融资带来的负债率与财务成本压力。但住房租赁特别是长租公寓行业对管理和运营的要求非常高,未来几年行业内必然会出现整合和分化,不排除一些企业会消失。

  可通过三方面有效措施尽可能防范或减少资产证券化可能带来的风险:第一是充分信息披露,使投资者及时了解资产证券化存续过程中基础资产运营情况;第二是选择优质物业资产和优质企业进行资产证券化,对于类REITs产品,须密切关注物业所在位置、合理市场价值、运营情况等,轻资产的租金资产证券化则应优先选择市场领先、运营稳健、持续经营能力强、安全边际高的运营主体;第三是在产品设计过程中引入必要的增信方式和风险防范措施,对于轻资产运营的资产证券化需要考虑引入高评级增信机构,聘请专业评估机构和评级机构对资产与证券进行跟踪评估与评级,可以通过在产品设计中嵌入提前终止或者防范性条款,对产品进行提前处置,避免风险的发生。

  某券商资管子公司人士:

  对于投资者而言,长租公寓资产证券化产品的还款来源为未来特定期间内的租金收入,现金流较稳定可期,且底层资产同质化强并十分分散,发生集中违约的概率较低。长租公寓以发行CMBS或类REITs进行融资时,目标物业可予以抵押,对投资者而言更有保障;在轻资产运营模式下,现阶段可以发行ABS产品的长租公寓企业运营管理能力都很强,资产质量也较好,同时多数会考虑引入外部增信措施。所以整体而言,长租公寓资产证券化产品风险可控,性价比较高。

  在产品运行过程中,投资者需要特别关注租约波动风险、期限错配等问题。对于融资方来说,一旦签约的业主提前解除租约或租约到期后未能及时与承租人续约,都可能导致房屋空置率上升,在不同程度上影响专项计划的现金流稳定性和充足性。

  中山证券地产业务团队高级董事孙剑生:

  长租公寓对于投资人的潜在风险主要在于未来经营的不稳定性,需要品牌开发商高效运营长租公寓,满足REITs产品对于租金回报率的要求。

  结语:

  据悉,证监会正在加紧研究制定REITs相关的政策法规,住房租赁REITs产品的全面启动已经进入倒计时。不管是ABS、类REITs,还是CMBS,其最主要的核心功能和目的是解决企业(项目)融资难、融资成本高的问题。

  相信不久后,住房租赁资产证券化相关的政策法规或许就能发布了,虽然不知落地情况会将如何发展,但有了相应政策法规,中国的住房租赁资产证券化市场将会更加清晰明了、趋于成熟,房企、公寓等在其中的风险也会有所降低,类REITs产品的发行也会随之进入一个高峰期。

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