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投资方积极进场的长租公寓有哪些花式融资法?

  2018-02-11 10:35:18   来源:36氪  作者:曾慧娟

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  资本市场对长租公寓的支持力度在增强,投资主体银行和保险资金,参与长租公寓的方式越来越丰富。

  国内首单达到百亿级规模的REITs产品诞生。

  2月2日,由碧桂园和中联基金共同实施的“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”(下称“碧桂园租赁住房REITs”)获得深圳证券交易所审议通过,产品规模达100亿元,采取储架、分期发行机制,优先级评级AAAsf。这亦是租赁住房领域最大规模的证券化产品。

  在长租公寓领域,金融创新一直在不断上演,此前,碧桂园已经开创银企合作模式,相继与中信银行、中国建设银行等签署长租公寓融资战略协议。

  相比而言,从金融角度,资本市场对长租公寓的支持力度在增强,投资主体银行和保险资金,参与长租公寓的方式越来越丰富。

  参与主体:保险资金

  去年11月,保监会资金运用监管部主任任春生在“2017全球资产配置与风险管理”研讨会上表示,“要研究拓宽保险资金运用参与大宗商品以及长租公寓等领域,进一步优化保险资金配置。”

  睿信地产研究院院长郝炬表示,保险资金参与长租公寓的主要手段有,第一,直接投资不动产并辅以“运营+金融服务”,一方面获得持续的租金收入,另一方面获得物业经修整、运营后价值重估的增值收入。退出方式一般是物业出售后退出,或者发行REITs退出。

  第二,发行资产支持计划,如类REITs、CMBS、ABS,保险系ABS与其他证券化产品在基础资产、交易结构等方面非常类似,并且均受到相应监管机构的大力支持,所以长租市场目前发行的证券化产品可以作为长租公寓资产类保险资产支持计划的有益借鉴。

  而在资产证券化产品类 REITs模式中,主要有三种方式,作为原始权益人通过类 REITs退出存量资产,投资类 REITs 产品的优先级或夹层,以基金管理人角色参与全产业链,并以 REITs 方式退出,保监会鼓励保险资金设立 私募基金进行细分领域的投资;把握保险资金对于风险控制的要求以及风险与收 益的匹配,打造专业团队和搭建专业平台,将极大提升保险资金投资的市场地位。

  第三种模式是通过保险债权计划和股权计划进行债权或股权投资,但鉴于长租市场的稳定现金流以及成长价值,股权加债权以及从属债务投资的结构化投资,可以同时享受债权收益的稳定性以及新兴产业的成长收益。

  第四种模式是设立或参与产业投资基金,保险资金可以参与一些产业龙头企业或自行发起设立产业投资母基金或直投基金投资长租公寓市场。产业基金的优势在于可以借助市场专业力量,整合各方优势,优化产业布局,同时通过分散底层项目投资风险把握行业投资机会。

  目前在险资与长租公寓合作的案例,已知的是今年1月,朗诗与平安保险集团下的平安不动产签订战略合作协议。未来三年内,两者将在北上广深一线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共同投资长租公寓项目,目标资产管理规模100亿元,并将委托朗诗寓进行运营管理及设计、改造等,基金将在项目稳定运营后寻求资产证券化的方式退出。

  在签订协议之前,朗诗与平安不动产在长租公寓领域的合作早于2017年便已达成。2017年11月,朗诗旗下青杉资本与平安不动产签订协议,共同收购上海森兰项目,拟将其改造为中高端的长租公寓进行长期运营。

  参与主体:银行

  去年11月份,“建设银行租房可以贷款100万的信息”在朋友圈刷屏了一番,被认为是无房者的狂欢。租房贷款享基准利率,租客的信用贷款最高额度不超过个人年收入的2倍,保证贷款则不超过个人年收入的3倍,额度最高达100万元。贷款额度期限最长可达10年,最快1个工作日放款。

  这款名叫“按居贷”的产品,是针对租客的纯信用贷款,目标受众主要是房贷客户、代发薪客户、资产客户、社保公积金客户、白名单客户等,丛受众可以看出,其准入人群是有门槛设置的。

  从租客端切入长租公寓市场,只是银行进入该领域的一方面,据睿信地产研究院发布的《2017年长租公寓专项研究白皮书》显示,银行在银政、银企,以及规范住房租赁贷款管理、建立信用体系上,都有其身影。

  比如在建立信用体系方面,建设银行推出龙信商 app,作为自己的信用体系,类似于支付宝芝麻信用,龙信商主要通过基于个人身份特征、个人偏好、信用历史、行为关系、履约能力等五大维度精准测算市场主体的信用水平。

  与政府合作主要是两种模式,一种是政府主导,银行提供资金和技术支持,通过打造住房租赁监管及交易平台为租赁市场参与主体提供房屋租赁 “全链条”服务。另一种是合资模式,银行与政府成立合资公司,各占50%股份,通过市场化手段,将原本预售、在售的社会房源转为长期租赁住房,主要供给人才安居集团作为人才住房,由银行提供资金和运营支持。

  与企业合作,主要是指与开发商、各公寓运营商、品牌商合作。比如去年11月3日,建设银行深圳分行与招商、华润、万科、恒大等11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议,宣布正式开发深圳市长租房市场。也是在11月份,广州工商银行宣布为住房租赁市场参与主体提供 5000 亿元授信资金,并在当月落地科学城 ( 广州 ) 投资集团,双方签署《全面战略协议》,中国工商银行广东省分行营业部为科学城投资集团提供包括住房租赁建设资金在内的 50 亿元全面金融服务支持。

  这类合作模式主要是资金输入、运营管理,两者或分开或同步进行。比如企业自持,提供一部分房源与银行共同运营,“CCB 建融家园· 寓”,是建行佛山分行与佛山万科联合打造的业态混合型租赁社区。比如企业拿出一部分房源,将房子的产权与居住权分开,银行一次性买断(以贷款的形式)房子居住权,企业可获得贷款资金以及其它金融服务支持。

  赚钱+业务协同

  长租公寓近两年成为投资风口毋庸置疑,但另一个事实是,其仍没有强大的盈利模式,银行、保险这两方资本市场的大鳄,又为什么要大举进入?

  “赚钱肯定是其中一点”某业内人士表示,不管是银行还是险资,都拓宽了投资渠道,多了一个选择权。对银行而言,租赁贷款同样是一条相当赚钱的业务线,对于险资而言,它们旗下投资的业务往往都有养老、健康、房屋保险类,这有助于其业务间的协同。

  “参考 REITs 占 GDP 和股票总市值的比例,中国 REITs 市值规模在 4 万亿至12 万亿之间。其中,租赁住房 REITs 是 REITs 一个大的分类。以美国为例,截至 2017 年 9 月,美国 REITs 总市值 1.11 万亿美元,其中 21 家租赁住房 REITs 合计总市值 1468 亿美元,占总体 REITs 市值的 13.2%。若以同样比例 13%来估 算,未来10年至15年,中国租赁住房 REITs 的市值规模将在 5200 亿元至 1.56 万亿元之间。”郝炬说道。

  东方金诚首席分析师徐承远曾表示,对于险资而言,长租公寓领域投资具有期限长、规模大等特点,与保险资金投资偏好契合。其次, 资产证券化产品以租金产生的现金流进行偿付,具有风险隔离作用,,满足保险资金追求稳定收益的投资需求。

  对于银行,当达到一定市场份额后,其可以成立自己的租赁品牌,比如建行后期会持续不断把各公寓房源信息接入建行的“建龙家园”租赁平台,发展自己的租赁品牌。

  平安集团也有自己的想法。其旗下本来就有长租公寓第三方服务平台平安好房,去年11月,作者采访平安好房总经理钟惠馨时,其表示,平安好房将采取S2B2C模式,通过金融+科技(系统)+信息平台的打造,在平台汇聚长租品牌公寓,为租房人群提供服务。

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