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租赁产品设计逻辑:做不好这3点一定会掉坑里

  2018-03-12 17:59:22   来源:存量地产观察  作者:刘策

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  产品设计,既要有好看的皮囊,还要有有趣的灵魂。

  随着租赁用地不断推出,加之越来越多土地出让都有自持比例要求,租赁产品成了开发商需要关注的重要产品品类,而与传统产品设计不同的是,过去开发商面向的用户群体都是家庭,都是面积越做越大,越做越豪华,而这个思路能够适用租赁产品吗?

  答案当然是否定的,接下来就谈一谈如何做好公寓产品设计,具体而言,需要把握三个关键环节:

  一、产品设计精细化:在小空间最大化使用率和适用性

  对于租赁产品,最核心的群体是单身青年,尤其租赁是个利润极其微薄的行业,如何用最小的面积满足基本功能需求,进而提升坪效,就成为非常关键的内容,试想,同样一栋楼,牛逼的运营商可以做250间房,而你只能做200间,而房价可能相差并不大,那对方就比你高20%的利润,或者同样面积下对方有更强的租金溢价,前端拿房时你怎么和对方竞争?

  为了能让年轻人既能住在核心地段,方便上班生活,同时又不至于支付过高的房租,超出承受能力,那就需要在产品设计上尽量控制面积,达到控制总价的目标。所以在总面积有限的情况下,如何在小面积里住出奢华感,满足生活需要,就成了产品设计需要重点考虑的内容。

  比如万科极小公寓,万科在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素,结合社区公共配套和物业服务,实现舒适、时尚、便捷的居住感受。

  万科城项目18平米小户型通过空间共享,提供客厅、卧室、卫生间、书房等多种功能的复合空间。万科在设计过程中,体现了对人居细节的把握,比如全能入户玄关,玄关长度≥900mm;入户左侧为鞋柜,隐形电器柜,右侧为热水器小家电及洗衣机设置;像卫生间提供如厕、淋浴、洗漱功能;而极小户型的客厅使用频率较低,可作为隐形空间,在必要的时候通过可变家具实现客厅功能;卧室的基本功能是睡眠休息,所以在床头附近,需要设计插座满足使用笔记本电脑的需要,另外床头设计放书、手机、闹钟、小台灯的空间。

  除了基本居住功能外,万科甚至对生活场景尺寸做了精细化研究。比如一个人洗脸刷牙,水盆300*300的净尺寸是比较舒适的;洗碗筷和盘子,较大的盘子和碗的直径一般不超过300mm;为避免清洗碗筷时,污水溅出,水盆深度至少要大于200mm。

  书桌的长度应满足2人要同时学习;同时,应有足够的收纳空间用于存放各种书刊,包括课本、报纸、杂志等。书架的进深设计有两种尺寸260mm、300mm。260进深为主,用于竖向排列大部分标准尺寸的书刊,300进深的为辅,用于横向堆放少部分8开本的书籍。

  穿衣镜的宽度不小于身体的宽度,最小宽度为30公分,长度不小于120公分;镜子与地面的距离不超过60-65公分左右;另外,在穿衣镜的对面,应该设计一面小镜子,用于背对着穿衣镜看自己的背影。

  另外利用隔板,在玄关设计入户鞋柜,卫生间设计拖把收纳空间、洗护用品安置处,全能烤漆衣柜及内胆收纳箱,书桌设计全能书柜、书桌抽屉及柜顶收纳空间等。

  另外像日本公寓龙头大东建托,管理房屋近100万间,在产品精细化方面是不遗余力:

  首先,在建筑节能这块,大东建托新开发的超薄LED灯比传统LED要薄五分之一,节省三分之二的能耗,提高四倍使用寿命,并且降低了成本。另外,为保证住的舒服,大东建托开发了无噪音系统,比如静音地板,其隔音、降噪、抗震技术比传统木质地板减少了三分之二的噪音。

  其次,不断推出新产品系列,满足租户新生活需求。2014年10月大东建托推出Soyoka 产品。Soyoka完美地营造出了自然光、风和绿色植物的友好环境和舒适的居住空间。产品设计特点主要有:一是通风透气,让租客感受舒适的居住环境;二是隔热设计,实现冬暖夏凉的效果,感觉很舒适;三是符合低碳建筑认证标准,达到最高评级,体现了环境友好、低碳和节能的特性。

  另外为了满足租客灵活变动空间布局的需求,大东建托推出了房屋租赁的佩莱系列。该产品的设计特点有:一是房间功能分区可以使用可移动的“隔板”进行改变,二是包括三个不同特色的设计类型。

  二、产品设计特色化:既要有好看的皮囊,还要有有趣的灵魂

  在用户群确定后,如何针对用户标签,进行匹配性的产品设计是关键,要在细节上见真功,如在床单、窗帘、灯具、座椅乃至卫生间等等细节都注意主题元素的融入,要更注重客群的内心需求和精神体验,通过一系列的“仪式化”设计和表达,让产品属性和客群人格要素产生化学反应,并由此赋能。

  因此,在产品上就要考虑如何为年轻人打造一个既能满足传统的居住需求,还能满足精神或社交需求的产品,为交流交友创造一个合适的空间。比如YOU+先租赁在创业公司产业园等地的整楼,再统一改装成集中式公寓,再出租。为满足年轻人社交需要,YOU+在公寓楼一层统一配备公共娱乐设施,健身房、台球室、吧台、书架、游戏机等;室内将床改为吊床,有独立卫生间,楼内有公共厨房及食堂。广州每间月租金2000~3000元,物业管理费10%。

  另外像湾流国际与国际一线设计事务所合作打造日系风、北欧风、工业风、裸心风、田园风等先锋风格的30㎡私人空间;以及500㎡的超大社交空间:厨房、健身房、影音厅、咖啡厅、洗衣房免费开放……。

  产品设计最初的出发点是组合功能,现在则更注重通过设计形成意识化的载体,形成IP化的人格属性。公寓运营已不再认同“样板房”概念,而是更多希望提供生活方式的空间。“房子是租的,但是生活不是租的”,喜怒哀乐,享乐是自己的。通过人群的气质研究,提炼升华客群的性格和人格属性,通过标准化设计和个性DIY模块选项组合,让每个房间成为个人审美意识的参与性表达和生活方式的组织者。比如女神主题公寓,利用色彩,材质,收纳,空间功能组合,照顾女性的习惯,甚至多设计几面镜子,通过细节撩拨女性敏感的神经。通过这样的方式,使得产品设计和设计风格和主题相匹配,给到客户美好的主题氛围体验,但一个成功的主题公寓不仅仅是创造出一个概念那么简单,要使主题名副其实,乃至让主题形成超附加值,使公寓的主题融入到产品之中、融入租客心境及感官体验之中。

  三、产品设计品质化:注重视觉感受和生活品质,提升租住体验

  目前租赁已经不仅仅只是中低收入群体的选择,很多高收入群体也越来越接受租赁方式,对于这类高端客户,或者说需求升级的客户,则要注重产品设计的品质化,通过品质化产品来满足客户需求。举个例子,像新派公寓为了打造一款爆品,花了很多功夫,比如,开业三年不用清洗可自洁的环保外立面。除此以外,在租住体验环节也是不遗余力,如门口暴雨后不湿脚的透水石、让平日脏乱的死角成为运动的跑步楼梯、厨房无异味的大胃王、分层过滤的饮用净水器等等。

  而窝趣为窝友提供优质的私有空间配件,如雅兰总裁级床垫、阳光采光的大窗,整体设计风格多变,如LOFT户型的自由工业风、榻榻米户型的创意马卡龙风、榻榻米风格的北欧设计风。

  但在打磨品质化产品时,还需要把成本控制得恰到好处,给客户提供最高性价比的产品。围绕客户的核心体验,在选址上要关注怎么样控制合理的租金成本,考虑怎样精细化的设计物业形态、房间,考虑怎么样既满足客户的生活情景需求,同时又提供在他们预算范围内具有最高性价比的产品。

  比如要把家具做得符合客户需要,又要具有很高的性价比,这里面就涉及研发、设计、工厂化制作,从源头设计、成本管控、工厂化生产、选供应商等各个方面实现平衡,才能做到既符合客户群的要求,功能性非常强,同时又能利用工厂化的生产优势把这个成本降下来。所有的这些点都需要反复推敲,最后实际上是紧紧围绕着“平衡”,怎么找到这个平衡点非常重要。这就需要从硬件到选址、服务,整个链条上所有的环节,都是要一点一点地去匹配,通过不同的可能性达到收益和客户体验最大化,找到一个平衡点。假如公寓把装修做得非常好,但是客户不一定需要这个,不能服务过度或者产品过度。

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