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帮运营商轻资产化 前佳兆业总裁也来"搅局"长租公寓

  2018-03-13 15:33:00   来源:界面新闻  作者:罗强

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  无论是站在叶剑生背后的华平投资,还是站在新派公寓背后的建设银行,他们正在对存量资产行业进行全面布局。

  “投资本身就是很重,但服务一定要轻。”

  3月12日,在南山华侨城一栋雅致的办公楼中,43岁的叶剑生带着与华平投资一起组建的私募基金“燕邻资本”归来深圳。

  叶剑生1996年毕业于中山大学国际贸易学,后续又获得西南财经大学金融硕士、香港科技大学工商管理硕士学位,2004年加入合生创展(00754.HK)任财务总监,2006年-2010年间加盟佳兆业(01638.HK),历任财务总监、副总裁、执行董事兼总裁等职务。

  帮助佳兆业完成上市之后,叶剑生随后加入复星旗下的复地集团,任副总裁兼CFO。2015年离职后,在存量资产业务的吸引下,开始筹备与华平的针对存量物业市场投资基金。

  叶剑生带来的投资基金专注于成为长租公寓运营商的“二房东”——由基金与存量物业业主签订长期租赁合同并出资改造,然后委托长租公寓运营商进行日常运营。

  参照五星级酒店的投资运营模式,除了少数几个核心酒店之外,大部分酒店运营商不参与酒店投资,只是收取管理费进行酒店运营,叶剑生的目标是将这种轻资产模式带入到长租公寓行业。

  从2014年YOU+公寓获得雷军1亿元投资起,主打青年市场的长租公寓行业已经走到了第四个年头,随着规模的日益扩大,在原有投资、运营一体化的重资产模式下,短期投入资金大、回报周期长,行业内生增长已开始触碰到天花板,运营商规模扩张之路面临调整。

  同时在国家政策鼓励下,地产商、国营企业全面介入租赁市场,行业间竞争日益激烈,长租公寓市场整合大幕徐徐拉开。长租公寓运营商的出路无非继续融资收房,扩大规模;兼并重组,优势互补扩大规模;或者轻资产化扩大规模,兼并重组也是某种程度上的“轻资产化”。

  叶剑生认为,融资难、竞争大的市场行情下,长租公寓运营商的轻资产化路径已经到了时间点。第一,运营商没有钱继续扩大规模,大体量物业只能由地产商、资本方拿下;第二,资本市场对于运营商估值,只在于管理房间的数量;第三,从财务上来看,规模的扩大必然带来亏损的扩大,运营商必须做“轻”才能撑到IPO。

  叶剑生的路径是,通过获取长期、低成本的基金资金,投资存量物业的租约,然后委托专业运营商进行运营,一方面盘活存量物业,另一方面帮助运营商扩大规模,专注于运营服务,提升运营能力。

  做长租公寓运营商的“二房东”模式需要考量三个因素。首先是找到合适的资产标的;其次,找到每个城市排名靠前的运营商;最后是收益和退出问题。

  叶剑生表示,燕邻资本的合作对象并不是只拥有一两栋楼的小业主,而是拥有大量存量物业的大业主,其需要长期稳定的专业执行团队,链接资金、运营两大资源;同时,燕邻资本也接受现有长租公寓项目租约的买断,也会参与到集体用地、纯租赁用地的合作开发之中去。

  哪些运营商可能成为合作伙伴?叶剑生的标准是“创始人要有野心,在团队储备、文化搭建上有所建树”。他的方式是,在项目所在城市里,找到前10名的运营商,然后选取2-3家。当然,这些运营商必须要成熟项目供考证,要接受和认同双方对于行业的判断。

  关键问题是最后的收益与退出问题。在金融资本市场浸淫多年的叶剑生,剑指未来可能成行的公募REITs(房地产信托投资基金)。

  叶剑生认为,现有物业资产的年化租金收益率仅有1%-2%,这不足以支撑资产证券化。但随着土地价格低廉的租赁用地推出,物业资产年化租金收益率可以达到5%左右,然后通过装修、运营带来溢价,一旦租金收益率达到8%就足以支撑资产证券化。

  “税制改革之后,国有租赁企业最有可能突破打响公募REITs的第一枪”,叶剑生表示,在资产具备发行一定回报率的证券产品之前,所有人都在同一条起跑线上。

  目前竞争格局之下,存量资产价格已经暴涨,存量资产是确定的,谁都想去抢,燕邻资本的核心竞争力到底在哪里?

  叶剑生的回答是“看中了这个市场,以及金融产品设计和迭代能力”。他进一步解释称,具体执行层面,就是持续不断的用合理价格获取合适标的,“大家都想得到这个存量物业,我们要在得到它的方式方法上创新,最厉害的就是把丑女变成美女。”

  燕邻资本的首期引导基金规模4亿元,大概能够投出8000间公寓。同时,通过与各方的合作,这4亿元基金可以衍生出10个子基金,每个资金规模3-4亿元,整体规模在30-40亿元之间。

  叶剑生接受采访的当日,建设银行与长租公寓运营商新派公寓宣布,将联合发起一只初期规模20亿元的住宅租赁不动产并购基金,业务模式为收购存量资产,或者与开发商合作定制长租公寓物业,资产统一由新派公寓进行产品设计及运营。

  叶剑生显然是碰到了“知音”,也碰到了“对手”,好在长租公寓的市场足够大,发展空间足够大。新派公寓是中国第一支权益型住宅资产租赁类REITs的发行方。

  无论是站在叶剑生背后的华平投资,还是站在新派公寓背后的建设银行,他们正在对存量资产行业进行全面布局。

  2012年,华平投资以6000万美金投资集中式白领公寓运营公司魔方公寓,2015年追加1.4亿元美元投资;2015年,华平以1.7亿美金联合创立盛煦地产,主要从事中高端租赁式公寓和创意办公投资持有经营性资产管理公司;2018年初,参与散租型长租公寓自如A轮融资。

  另外,华平投资还在存量商业、停车位、工业厂房等存量资产运营方面进行全面布局;叶剑生的前东家复地集团战略投资了轻资产公寓运营商“乐乎公寓”,前东家佳兆业集团也正在开展长租公寓业务。

  就是这么一个关乎民生,且无比热闹的行业,金融资本的重塑已经悄然进行。

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