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集体土地租赁房也能贷款!北京四家银行已制定方案

  2018-04-04 09:29:20   来源:北京商报  作者:刘双霞 彭耀广

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  集体土地进入到住房租赁市场,持续的土地供给进而增强住房租赁市场供给是有重大意义。

  为推进集体土地建设租赁住房,北京市正在完善资金支持等配套举措。记者获悉,北京研究集体土地租赁房长期贷款政策,国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行4家银行作为首批试点已出具贷款方案。记者拿到的一家试点银行方案显示,贷款利率根据项目和资金市场情况适当浮动,贷款期限最长25年,还本付息计划也较为灵活,可按月或季归还贷款本息。

  长期贷款政策破题

  来自北京市住建委的消息显示,今年北京市将进一步加大公租房分配保障力度,与此同时推进集体土地建设租赁住房,增加租期稳定、管理规范的租赁住房供应。在资金支持方面,记者获悉,针对集体建设用地建设租赁住房融资贷款要求特点,北京市将积极研究支持集体租赁住房的长期贷款政策。

  对于推进集体土地建设租赁住房,北京一直走在全国前列。早在2011年,北京市就已经向国土资源部提出利用集体土地建设公共租赁住房的试点申请。同年,国土部批准北京市开展试点工作,北京市因此成为全国第一个利用集体土地建设租赁住房的试点城市。2017年8月28日,国土资源部和住房和城乡建设部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,提出将在北上广等13个城市建立试点,通过对集体建设用地加盖租赁住房,实现土地存量进一步高效利用。同年11月16日,北京市规划和国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》明确,从2017年起五年内,北京将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。

  上海易居研究院智库研究中心总监严跃进表示,集体建设用地是住房租赁市场的重要土地来源,随着相关政策支持到位,开发节奏势必加快。

  不过,集体土地建设租赁用房面临着一些难题,其中之一就是房屋建设开发的资金问题。据悉,住房保障类贷款的收益没有商业贷款高,并且住房租赁市场所需资金的期限长达十年,成本也较高。在分析人士看来,贷款配套举措将有利于解决此类问题。

  中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼表示,此类贷款为住房租赁市场提供更多支持,利用集体土地建长租房,从根本上说有助于构建租购并举的住房制度。从北京市的角度来说,土地相对会少一点,集体土地进入到住房租赁市场,持续的土地供给进而增强住房租赁市场供给是有重大意义的。

  严跃进认为,目前银行参与此类贷款,实际上也多少是在执行中央和北京的租赁政策,所以并不能简单从盈利或市场化的角度来看。北京市场的租赁业务前景是看好的,类似租赁业务其实后续市场认可程度会比较高,尤其是部分和北京市区较近的项目。所以此类贷款的前期可能前景似乎一般,但中后期预计租赁业务发展起来,市场潜力会很大。

  四家银行试点

  据悉,国家开发银行北京分行、农业银行北京市分行、建设银行北京市分行、华夏银行北京分行4家银行已制定了具体的贷款方案,可向符合银行评级条件的农村集体经济组织、与国企合作的联营公司提供长期、足额贷款。

  记者从一家试点银行获得的贷款方案显示,符合银行评级条件的农村集体经济组织或与国企合作的联营公司可申请此类贷款,根据要求,贷款主体的资本金比例不低于20%,贷款期限最长25年(含宽限期,宽限期最长不超过五年)。在还款方式上,宽限期内可只还利息,不需还本。运营期可按照项目情况设置灵活的还本付息计划,可按月或季归还贷款本息。

  在贷款利率上,集体经济组织,基准利率适当上浮;联营公司,原则上执行基准利率,可根据项目和资金市场情况适当浮动。对于这一利率水平,董希淼表示,基准利率是非常低的,目前存贷款基准利率与市场利率相差较大。贷款利率太低,不利于调动银行的积极性。除了国家开发银行,其他都是商业银行,需要考虑商业可持续性。

  不过,在苏宁金融研究院宏观经济中心主任黄志龙看来,在北京地区由于租赁市场发达,租赁住房需求强劲,租金回报率相对稳定,属于优质资产,银行具有较高的积极性。银行的贷款利率方案总体符合市场预期,由于是长期贷款,因而不能仅仅关注短期资金市场利率的波动,只要符合银行的资产配置需求,当前的利率方案也与市场化利率的水平基本一致。

  银行风控举措需跟进

  需要指出的是,由于集体用地的特点、贷款期限较长等原因,此类贷款也给银行风控提出了新的要求。

  董希淼提醒,这类贷款具有一定的风险。因为集体用地抵押、处置比较难,对银行风控确实提出了新的要求。政府要提供更多的政策支持,比如说银行贷款利率相对比较低,是不是考虑更多的政策补偿。对抵押物不足或者说难以抵押的项目提供其他担保措施等。

  记者注意到,银行在对此类贷款担保、审批等方面也比较谨慎。一家试点银行人士告诉记者,相关借款的担保要求需同时满足符合银行要求的抵押或第三方(包括联营公司股东或其他有实力的国有企业等)提供保证担保;房屋出租预期收益质押。此外,该行针对集体土地建设租赁住房贷款业务的单户授信审批权限为8亿元,大于此额度需要上报总行审批。

  “对于此类风控的要求,短期看地方政府也会给予一定的支持。关键是后续银行需要从贷款流向的角度来监督产品的开发,防范各类租赁产品出现空置或闲置等现象,抑或是出现租金低迷等现象。”在严跃进看来,对于此类租赁住房来说,未来要关注社会保障和商业运作两个因素。从社会保障角度看,形成不同价格的租赁住房是关键,而从商业运作角度看,需要防范各类集体建设用地的收益权流失,或者不能和发展农村集体经济挂钩。

  黄志龙指出,此类贷款仍然属于银行传统资产业务的风险评估体系内,无论是抵押、担保或者租金收入质押,都是传统的银行资产安全保障工具,不过,银行要密切关注租金收入的稳定性。

  严跃进认为,后续对于类似提供贷款的政策,应该说既利好此类土地的盘活,同时有助于在发展租赁业务方面提供首批开发资金,后续也可以在类似租金补贴等方面发挥作用,所以总体上说类似的贷款政策利好不断,是全国其他大城市集体建设用地运作的可借鉴的模板。

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