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从金融危机到租购并举 中国房地产10年"蝶变"

  2018-05-08 11:25:00   来源:房掌柜  作者:张波

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  从2008年到2018年,从化解金融危机到实行租购并举,十年间,正是这些政策、市场、房企等大事件的量变,引发了中国房地产的“蝶变”。

  2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。十年,房掌柜作为亲历者更是见证者,见证了房地产快速发展的十年风云变幻。房掌柜将陆续推出《2008-2018:中国地产十年》系列专题文章,敬请关注。

  狄更斯在《双城记》中说,“这是最好的时代,也是最坏的时代。”掌柜君在梳理房地产行业的十年大事件发现,在残酷的行业竞争和政府调控下,中国房地产市场变幻莫测,有人引吭高歌,亦有人潸然泪下。这是最好的十年,也是最坏的十年。

  十年磨一剑。相比于黄金时代,中国房地产在诸多大事件的洗礼和打磨下,渐趋成熟。经历过2008年金融危机的洗涤,楼市政策调控开始走向常态化;2014年,当限购松绑后,去库存成为主基调,此时,楼市度过了白银时代最好的三年;2018年,“五限”时代下,强化租购并举、推进租赁市场发展成为中国房地产的“指南针”。

  2008-2009年

  从金融危机到市场复苏 楼市如坐“过山车”

  2007年9月28日,正当一群房地产的弄潮儿正高谈阔论,梦想着驰骋房地产市场,并等待时机大展身手时,谁也没想到,国务院出台调控房地产的新政,收紧信贷,二套房以上贷款提高首付、提高贷款利率。此后,一直高烧不退的房价才立刻跳水。

  “屋漏偏逢连夜雨”,半年之后,美国次贷危机的爆发点燃了全球的金融危机,中国也深受冲击,全国楼市进入肃杀的严冬时期。随后,房价暴跌、弃房断供、土地流拍、地王退地,甚至5折促销都无人问津。与此同时,众多房企纷纷破产倒闭,掀起一股"跑路潮"。

  同年底,为应对金融危机引发的市场乱象,国务院提出2年投资4万亿的目标,同时迅速降低存贷款利率,加速放贷,随后,还伴随降息、降准等一揽子调控政策,这也直接刺激了此后房地产市场的爆发。

  2009年,“救市”政策效果显现,全国房地产市场一片欣欣向荣。央企积极拿地,高价地频出,当年中海在上海以70亿元拿下全国“地王”,轰动一时。此外,内地房企赴港上市也成为一道风景线,如恒大、龙湖等房企均在同年于香港上市。而这期间,为稳房价过快上涨,虽有调控,但市场依然坚挺。

  2008-2009年,虽然只有短短的两年,但这如坐“过山车”般的市场,让很多人回忆起来,依然心有余悸。

  2009-2014年

  从投资乱象到市场向稳  楼市调控趋向常态化

  2009年末至2010年初,市场在消化掉2008年的4万亿后,经济回暖,楼市复苏,市场大好,各大投资客纷纷将闲散资金从股市抽出,投入房地产,房价因此上涨25%,而此时的房子早已脱离了居住的根本属性,俨然沦为一个金融工具,成为投资客赚钱的利器。

  房价上涨过快,楼市泡沫凸显。2010年,为抑制房价,打击投机炒房行为,“国十一条”、“限购限贷”出台,央行也采取加息挤压楼市泡沫,房贷7折利率全面取消。随后的一年,限购范围进一步扩大,虽然中央第一次发文明确房地产是支柱产业,但市场持续下滑,政府再次出来救市,实施差别化信贷政策,且一年内两次降息。

  “国十一条”政策出台第三年,国五条及细则出台。国内调控政策频出,房企纷纷将目光瞄向了海外市场,寻求避风港。万科、碧桂园、绿地、富力等知名房企纷纷抢占海外市场。

  2014年春节后,首套贷款全面回归基准,甚至上浮5%。房贷收紧,导致蝴蝶效应显现,各城市销量持续减少,呈现量价增速双降的局面,多家中小房企因资金链断裂,陷入破产危机。

  纵观2010年到2014年的全国楼市大事件,虽然调控政策频出,但总的说来市场趋稳,房价涨幅稳步在合理的区间。正因如此,各大房企业绩也逐年递增,2011年甚至出现了全国首个千亿房企。

  2014-2017年

  从限购松绑到去库存  白银时代最好的三年

  历史的车轮滚滚向前,从一个拐点奔向另一个拐点,2014年注定要成为中国房地产行业不同凡响的一年。

  面对春节后出现的惨淡市场,政府开始松绑限购限贷,央行降息,一波又一波的救市政策,最终让调控回归市场化手段。市场回归正轨后,“互联网+”兴起,房企纷纷触网、中介O2O、众筹卖房,互联网+房地产成行业新趋势。而此时,房地产并购潮也开始出现,万达万科联姻、孙宏斌收购佳兆业失败、融绿股权纠纷等大戏纷纷上演。

  互联网+兴起的第二年,《政府工作报告》将“去库存”作为楼市主基调,楼市一片大好。年末,政府首次提出发展住房租赁市场,此时,一些敢于第一个吃“螃蟹”的房企开始发展长租公寓。

  这三年间,可谓是中国楼市的“春天”,全国房企高速发展,多家房企进入千亿时代,根据中国指数研究院数据显示,2017年共有144家房地产企业销售业绩过百亿,16家企业跻身千亿俱乐部。此外,房企并购、重组的剧情更是不断上演。如万科宝能股权之争、融创438亿接手万达集团十三个文旅项目等。

  2017-2018年

  从五限时代到租购并举 楼市渐趋成熟

  2017年,对于房地产行业来说,也是极不平常的的一年。这一年,“房住不炒”概念首出,宏观调控层层加码,全国多个城市陆续进入“五限时代”,掐断楼市投机炒房通道,逼退楼市“高温”,房价及成交渐回理性通道。

  年末,为建立房地产市场调控长效机制,租购并举机制被推上舆论的风口浪尖,上海拍下全国首宗租赁地块,碧桂园、万科、绿地等众多房企纷纷进驻长租公寓市场。

  进入2018年,在经历了1年时间的“五限”、租售同权、住房租赁试点等住房供应体系的调控,房地产调控长效机制已渐成型。随后两会期间,《政府工作报告》提出强化租购并举、推进租赁市场发展的举措,被业内认为是中国房地产市场走向成熟的重要标志。

  如今, 在大力深入推行租购并举制度的同时,中央还提出要建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

  从2008年到2018年,从化解金融危机到实行租购并举,十年间,正是这些政策、市场、房企等大事件的量变,引发了中国房地产的“蝶变”。掌柜君相信,在未来的路上,还会有各种形形色色的事件发生,而中国的房地行业只有经历过这些事件的锤炼,地产行业才会越来越趋向成熟。

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