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从顶层设计看租赁市场的未来发展趋势(政策篇)

  2018-05-29 12:05:01   来源:克而瑞上海

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  目前市场暂无真正落地的租赁住房项目,最快入市的项目也要2019年系半年,具体的落地效果和政策推进程度还有待市场的进一步印证。

  2018年开始,一系列关于租赁住房的落地政策便开始密集发布,在本月22日,住建部官网发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,租赁住房再次被提及,16个一二线试点城市全部被点名,要求在6月底前提出并上报建设租赁住房的具体实施方案;并在2018年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划,其中公租房、租赁住房、共有产权房占比需达到50%以上。从租赁网络平台、公积金提取、金融支持,到此次强制要求的供应规划,政府决心做租赁住房的意愿可见一斑。

  其实,租赁性质的居住本就是政府发展居住体系中重要的一部分。从上海地产集团租赁住房运营服务品牌城方提供的关于完整居住体系的模型中可以看到,所有权居住住房只是其中的两个分支,对于租赁权居住住房则多达六种。而目前市场谈及的长租、租赁等,主要指的就是长租公寓和租赁住房。

  长租公寓和租赁住房其实是完全不同的两类产品,但是目前市场上多将两者混为一谈,接下来我们从项目获取方式、土地性质、户型配置、产品设计、社区配套、运营理念、盈利模式七个方面将长租公寓和租赁住房进行比较和区分:

  通过细项的对比可以看到,租赁住房的优势明显。

  首先,产品上保证租户住房般的居住体验:租赁住房享有住宅用地的先天优势,例如可以做到一梯两户,通煤气,户户有阳台等,并且建筑品质在拿地时便明确规定需达到绿色绿色建筑一星级及以上的标准,再也不用担心在长租公寓中常出现的隔音差等问题,租赁住房打造的是近似于住宅的体验;

  其次,规划上打造契合租赁客户需求的社区空间:项目均是毛地开发,建设之初便进行整体规划考虑,除了建筑内部之外,关注社区内的空间规划,功能配置,真正从租赁客户的需求出发去打造整个社区。以城方规划的租赁住房社区为例,规划为开放式社区,给城市带来更多功能,社区里的人与城市、与周围能产生交流,对其在城市的生活和发展带来更多乐趣和可能。城方会用多元化的智能化技术支撑,通过物联网打造全覆盖、多功能的数字化社区服务管理系统。未来,城方将通过门厅概念,把整个社区分成两个层面:一楼和二楼是城市公园与共享共建,二楼以上则是封闭住区,形成公共-半公共-私密的开放街区,将人的活动还原成连续自然的过程,激发社区活力,形成丰富的空间层次,再通过智能化解构,将社区分解管理。

  最后,租赁权益上有政府把关:政府对租赁住宅的干预性较强,目前基本定向向国企输出,不同于长租公寓迫于盈利压力,需要通过提高平效比来增加收益,租赁住房在租金上会控制价格虚高,更多的去挖掘租户的消费需求,增加衍生收入,同时与许多社会福利挂钩,如公积金提取,人才补贴等,增加租户享受的社会权益。

  总结

  因此,尽管当下活跃在市场的基本是长租公寓项目,但是未来租赁市场的主流产品必然是更契合政府发展需求的租赁住房产品。只是目前市场暂无真正落地的租赁住房项目,最快入市的项目也要2019年系半年,具体的落地效果和政策推进程度还有待市场的进一步印证。

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