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“阵亡”的深圳长租公寓 后来都怎么样了?

  2018-06-12 18:46:04   来源:中国经营网  作者:黄婉银 童海华

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  中小长租公寓品牌未来将更多地迎来并购或整合。

  前两年,长租公寓市场的主角是各类创业型公寓品牌。现如今,房地产企业、房地产中介等各类大角如雨后春笋般崛起。

  长租公寓市场的整合趋势已开始显现。一些早期入场的创业型公司因经营不善、资金链断裂等问题或停止运营,或被品牌企业收购。根据克而瑞2017年至2018年5月的统计,长租公寓“阵亡”不完全名单中有7家公寓,其中包括诞生于广州、深圳的GO窝公寓和Color公寓。

  此外,同样成立于深圳的V客青年公寓和warm+公寓分别被魔方公寓、金地商置收购。不过,这两家公寓目前还是保留着自有品牌运营。多位业内人士对记者表示,长租公寓行业确实在洗牌,未来行业也将迎来更多的并购整合。中小长租公寓能否活下去、活得好,关键要看自身的发展策略和目标如何。

  “阵亡”公寓已转私人运营

  GO窝公寓和Color公寓均成立于长租公寓兴起的2015年。Color公寓隶属于深圳市迈芒网络科技有限公司,核心人员来自阿里巴巴、雅虎、腾讯等互联网公司和传统地产相关公司。目前,Color公寓的官方网站已无法打开。

  2015年底,Color公寓还进行过一笔数额达1600万元的A轮融资。变动始于2017年中,克而瑞的信息显示,彼时,Color公寓官网突然挂出了“也许今日的离别是为了明日更好的相见”的页面,标志着深圳长租公寓元老级品牌之一的Color公寓正式告别公寓业务。

  本报记者实地走访Color公寓曾经位于西丽茶光店发现,门店还仍然挂着Color公寓的牌子,不过已由私人负责运营。门店一中年女性负责人表示,他们目前还有另外一栋公寓楼,不过签订租赁合同是和其管理员签订。无独有偶,GO窝公寓此前位于深圳龙华一门店的现状也是如此,一女性管理员表示整栋公寓目前由她和另外一人共同打理。

  此外,这两个公寓门店的共同点在于都是租售整栋农民房改造,且都只是略做了一些统一装修,摆放了部分家具,环境一般。位于宝安银田工业区附近的warm+公寓也是如此,不过环境会更加干净,管理员为身着保安制服的中年男性。

  warm+公寓的运营公司为深圳市我们投资发展有限公司,于2014年12月底注册成立。2018年3月初,金地商置旗下深圳火花时代投资管理有限公司全资收购了该公司。根据金地商置对外的信息,收购全部股权对价5000万元,并承接负债2631万元,共出资7631万元。不过,warm+公寓的品牌目前仍然被保留,旗下拥有房源1670间。

  同样,于2017年8月被国内规模最大的长租公寓运营商魔方生活服务集团(以下简称“魔方”)收购的深圳V客青年公寓(以下简称“V客”)也保留着品牌和运营。与前述三家公寓门店不同的,宝安银田工业区一V客公寓门店由厂房改造而成,管理员都身着统一的制服。管理员表示,租约是和公司签订,不会是个人。

  魔方收购V客也被市场称为长租公寓行业的首个收购案。魔方方面对记者表示,V客品牌会继续保留并将作为一条独立的产品线纳入魔方产品体系。因为V客主打中低端市场,偏向刚毕业的青年创业者,与此前主要以中高端白领的魔方形成了互补关系。另外,魔方也看中了V客团体的社群运营能力。

  整合大势所趋路径选择成关键

  “对中小长租公寓来说,难以独立运营的主要原因一是房源资产成本较高,这比较难解决;二是前期资产不错,但因后面寻求扩张又难以融到资就可能会出现问题。如果不求规模扩张,其实一些小型公寓运营商运营得都还不错,而一旦其想让管理规模再上一个台阶,就会显得非常困难。”明源地产研究院执行主编、研究员艾振强对记者指出。

  不过,包括Color公寓在内的早期创业型公寓在一开始就有多家门店。对此,艾振强认为有时候也实属无奈,融资下是估值逻辑,不扩张就拿不到钱,扩张又可能会亏损。

  而V客选择站队魔方就是因为“心有余而力不足”。魔方表示,一方面是目前长租公寓市场竞争激烈,越来越多的房企及不断新生的品牌公寓都在切分长租公寓这个大蛋糕。在这种情况下,V客要获得更充分的发展,必须要与资金雄厚、综合能力强的行业龙头开展合作。另一方面,魔方公寓经过多年的发展,已经在工程设计、运营管理、质量检查上形成了行业内首套可快速复制的标准化模式,这也有利于V客的拓展扩张。

  优趣文化创意有限公司CEO李闻喜在接受记者采访时表示,中小长租公寓品牌未来将更多地迎来并购或整合。原因在于,一是随着房企和国家队(如相关国企等)的入场,中小长租公寓因为实力限制,在资源获取能力上比较弱,拿不到更多优质房源;二是近几年一窝蜂涌进了很多大大小小的公寓品牌,但行业可能并不如想象的那么美好和容易,如果不熟悉公寓行业的发展规律,只是盲目地进入就很难做成规模。

  魔方也认为,公寓市场已经走过了一段井喷过程,未来很可能是一个资源整合阶段,较小的公寓运营商被较大公司并购整合可能会越来越常见。

  “优趣也希望找一些大的资源方合作,现在也在谈。”李闻喜认为,“优趣有自己的发展路径思考,一是不想玩金融,也就是不想让金融来主导业务;二是不着急做规模化,因为现在整个公寓行业还没有统一的运营、服务等标准;三是现阶段优趣先考虑的是盈利问题。“哪怕不能够快速做大,但至少能活下来,也能做强。”

  戴德梁行也在《长租公寓市场发展研究》报告中指出,未来的数年间将会是各大品牌竞相抢占市场的阶段。与此同时,与传统开发业务不同,长租公寓的难点更在于找到适合自身的运营模式,扩大规模的同时,提升专业度,持续改善运营能力,培育竞争优势必不可少。

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