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变身“房东” 房地产开发商除了自持还能怎么办?

  2017-12-21 08:57:00   来源:迈点网  作者:邱娟

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  新派公寓类REITs做成了中国公寓业第一个资产管理从收购、改造、持有到资产证券化的价值闭环,为自持项目退出提供了重要的渠道。

  (迈点网讯 邱娟)12月14日,随着新派公寓的创始人及CEO王戈宏与凯银投资的董事长朱红一起敲响深交所开市的钟声,新派公寓类REITs挂牌上市,这标志着中国权益型住房租赁的证券化之路正式开启,成功破冰万亿产业的金融市场,也将中国房地产推进了“钻石时代”。

  政策红利下 超500万平米的租赁土地破土而出

  据统计数据显示,目前中国租赁人口已达1.9亿人,住房租赁市场租金GMV(交易总额)已超过1万亿元,未来10年,中国租赁人口近2.3亿人,租房市场租金GMV将接近3万亿元,到2030年,租赁人口近3亿人,租金GMV将达4.6万亿元。而作为“租赁元年”,2017年住房租赁市场的发展一直备受关注,尤其是在国家政策层面。

  十九大期间,住建部部长王蒙徽公开表示,住建部正在研究制定住房租赁管理条例,预示着首部专门规范住房租赁市场的行政法规即将出台。据安居客房产研究院不完全统计数据,2017年下半年,全国有56个城市出台住房租赁相关政策,核心围绕增加租赁房源供给、培育住房租赁企业、完善租赁法律法规、推出金融税收优惠政策、建立住房租赁平台五大措施加快租赁市场的发展。而这其中租赁房源供给带来了巨大的革新,100%的开发商自持更是让人大跌眼镜。

  2016年12月2日,北京首批100%自持地块花落万科和中铁开启了全国自持地块的进程。之后,各城纷纷效仿。7月24日,上海首批公开出让的两幅纯租赁住房用地正式成交。9月27日,杭州首宗租赁住房用地出让,10月11日,广州首宗全自持土地进行出让,深圳要求企业建设过程中进行配建不低于20%的自持租赁住房,并将收储100万套城中村房统一租赁……据中原地产研究中心数据显示,从全国看,累计多城市合计出让的租赁土地面积超过500万平米,按照平均60平米单套计算,已经可以直接提供租赁房源超过8万套,集中在北京、上海等一线租赁热点城市。据安居客房产研究院综合统计数据显示,从一线城市来看,仅北京、上海、广州三城未来五年租赁用地计划供应面积将达3825公顷,占同期住宅供地面积比例超过26%。未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配,住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。

  中国房地产正式迎来自持运营时代,这个变化将直接带来房地产开发商身份的转变,从原本房屋出售方变身为房东。如何当好这个房东?则成为每个房地产开发商不得不思考的问题。

  变身“房东”的房地产应如何实现有效的资产增值?

  中国远远低于国外的房屋租售比让中国房地产行业整体不看好租赁版块。业内专业人士表示,对于这些自持地块,开发商可以做3种选择:第一,自持长租;第二,交由第三方机构;第三,一次性获取房租。然而,这几种模式都各有利弊,自持长租回报周期长,且会挤占开发商大笔资金,后期拓展吃力;交由第三方机构运营,则盈利模式尚不明确;一次性获取房租则失去了转型的先机,丢失市场占位的机会。反观现在的租赁市场,已经有大批的开发商开始“不计成本”的入局,有的甚至为自己的品牌订立了100万套的目标,但一直处于亏损状态。

  中国房地产业协会会长刘志峰表示,要解决中国租赁市场规范不完善、供应结构不合理、租售比不合理、专业品牌运营机构缺失、金融资本投资回报率低等问题,核心是要抓好土地价格,加强政府服务和管理,加快金融产品创新,降低融资成本。目前,从中央到地方,金融机构被明确要求为住房租赁企业提供信贷支持、股权投资等金融支持,REITs试点也受到鼓励。住建部政策研究中心主任秦虹在新派公寓类REITs挂牌上市的敲钟仪式上也表示,发展租赁住房类REITs有利于形成租赁机构多元化的金融结构,降低融资成本,有效盘活租赁住房资产,扩大住房租赁供给。

  新派公寓类REITs为自持项目提供退出的重要渠道

  作为国内首单租赁住房类REITs,新派公寓类REITs通过建立运营品牌—私募基金收购资产—专业创新改造物业—持有运营—提升租金坪效以及资产价值—类REITs退出—公募真REITs结构化准备的方式做成了中国公寓行业第一个资产管理从收购、改造、持有到资产证券化的价值闭环,走出了一条长租公寓新型管理与资产共享收益模式的道路。

  新派公寓创始人及CEO王戈宏表示,未来公司将与国内自持物业的开发企业以及城市存量资产的投资者展开合作,在10个城市开出10-15个旗舰店,凭借其自身超强的品牌运营和资产增值能力,进行规模化的资产证券化探索,并等待真REITs的绿灯,成为中国版的EQR或者AVB。

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