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联合办公是个赚钱的行业吗?商业地产为什么一定要插足其中?

  2017-11-14 17:36:48   来源:迈点网  作者:王丹丹

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  联合办公是个赚钱的行业吗?商业地产为什么一定要插足其中?共享办公是商业地产新的“主力点”吗?

  (迈点网讯 王丹丹)据世邦魏理仕《迈向2020――后千亿时代投资策略展望》白皮书指出,2016年中国可投资商业地产规模达3.4万亿美元,排名全球第二。商业地产,相比住宅地产,形式更为丰富,根据使用用途划分,商业地产业态可分为写字楼、零售物业(含购物中心等大型商业及普通商铺)、工业物业及酒店物业。企业完成对商业地产的开发后通过销售或运营模式完成资金投入的后期回收并形成收益。

  据有关机构研究表明,中国商业地产呈现出显著的供给过剩态势,商业地产的投资回报周期长于美国等发达国家。随着中国整个地产行业的转型大潮来袭,商业地产项目也在积极寻求新出路,备受市场和资本关注的新业态——共享办公被当成了突击队。

  联合办公是个赚钱的行业吗?商业地产为什么一定要插足其中?共享办公是商业地产新的“主力点”吗?在代表联合办公业界最高水准的行业峰会——全球联合办公峰会中国站(GCUC CHINA)上,方糖小镇创始人万里江、龙湖集团联合办公一展空间运营总监贾丹、T-House首席执行官飞行者音乐科技联合创始人李戈、上海创智天地发展有限公司总经理陈丽丹、we+酷窝创始人刘彦燊、创联工场创始人冯希祥,围绕“共享办公是商业地产新的“主力点”吗?”这一主题展开高端对话,杭州东方网升科技股份有限公司迈点网副总裁兼众数信息总裁丁晓宇担任主持人。

  租金+租金溢价,让联合办公成为商业地产的宠儿

  “对商业地产商或者是开发商来说,什么是商业地产的主力点,谁给这个商业地产赚钱最多,谁就是主力点。”万里江创立方糖小镇以来,接触过不少开发商。他表示,很多开放商就是要向主体付租金,最好是可以有一定的盈利的要求,但是租金是可以打一点折的。租金收入是目前大多数联合办公空间的主要营收渠道。“租金是不占面积的收入,还有一种占面积的收入就是人流。”万里江认为,联合办公位商业地产带来了很大的人流,可以让其他商户交更多的租金。

  龙湖集团联合办公一展空间运营总监  贾丹

  龙湖“一展空间”中国虹桥旗舰店,是上海虹桥区域内规模最大的联合办公空间,也是继北京、成都之后,龙湖集团联合办公品牌“一展空间”的第三个项目,“上海一展空间是在龙湖天街的四层和五层,这个位置是人流难以到达的地方,但它作为办公空间,相对比较安静,视野开阔,又能够得到商业良好的互动和资源的补充,所以有一个很好的溢价。”龙湖集团联合办公一展空间运营总监贾丹认为,联合办公做得好对商业地产会有一个非常高的租金溢价能力。

  “联合办公不一定是有很大的盈利点,但地产商一定会介入的;而且我也不认为联合办公是一个不赚钱的业务。”上海创智天地发展有限公司总经理陈丽丹认为,办公是商业地产中非常大的板块,地产商涉入其中是必然的事情。但参与方式会存在“主动”与“被动”之分。所谓“主动”,就是联合办公对商业地产的保值增值,“你对你的定位,你对你的产品的组合,办公的增长点在哪里,你可能会去调整各个方面的比例,那这时候联合办公的亮点以及带来的其他的方面的配套,可能就是我们需要考虑的”;所谓“被动”,主要存在于商业地产的鸡肋项目,“地产商有部分鸡肋面积的位置,该如何处置呢?可能联合办公是一个出路。通过包装打造,不仅仅是把这个鸡肋解决了,而且还成为了一个新的亮点。”以方糖小镇为例,其超过50%的联合办公项目都在商场顶楼,“商场顶楼做其他业态,商户更换频率太高了,我们是人员密集型的,人流稳定且租约长。”

  上海创智天地发展有限公司总经理 陈丽丹

  “联合办公本身并不是利润有多高。这是大家的共识,但联合办公是非常有意思的事情。”冯希祥2008年开始做创联工场,同样是2.5的租金,经过两年的运营,周边物业房价不动,创联工场可以涨到3元,“相比较周边的同品质的写字楼租金,我们要坚挺一些。联合办公会成为写字楼或者是综合商业体的一种标配。它的自带流量的属性也好,或者是整个连接的属性也好,会成为未来商业办公、商业综合体的一种标配。”

  联合办公之于商业地产,远不止“租金”这点儿事儿

  10月30日,由郑钧作为架构师提供最初想法,太合音乐集团、People Squared(P2)联合创业办公社、飞行者音乐科技三方共同注资成立的国内首个音乐空间T-House正式开始运营。T-House位于北京三里屯,占地5000平米,除了联合办公,它还承担了社交与资源撮合、线下演出活动、IP孵化与明星经济、录音摄像排练场地等多重围绕音乐圈子的属性。

  T-House首席执行官飞行者音乐科技联合创始人 李戈

  “T-House,简单的来说是希望可以降低音乐行业的门槛,满足普通的人对音乐的需求。”T-House首席执行官飞行者音乐科技联合创始人李戈重点分析了这次合作给联合办公和商业地产带来的益处:首先,我们是好租户,我们一个演出场所可能需要一千平还有后续的店和整体设施的需求;其次,我们是天然自带流量,音乐这个行业是有粉丝效应的,可以解决商业地产的人流问题。我们需要一个整体的服务商给到解决方案。专业的人做专业的事情,合作才能产生更高的价值。“P2投我,我的一场演出,我的IP的内容我和你分,就是我和你分的话,主要是从内容的角度延伸出的其他的消费、文化的价值。”

  在李戈看来,联合办公甚至商业地产不应该仅仅限定在地产范畴,联合办公要去思考如何能够解决其他行业的痛点,“解决1个问题,你是一个公司;解决100个问题,你就是一个行业。”

  we+酷窝创始人 刘彦燊

  作为国内首个走出去的联合办公品牌,we+酷窝创始人刘彦燊认为,除了品牌带来的租差或者是长租带来的租差可能是10%到20%,正常的话,市价里面有15-20%的打折已经是非常的不错了,真正的租差是在什么地方,是在你用的面积,联合办公更有效率,这个数字是很简单的。出一个工位应该是6.5到7的平米,正常来说一个联合办公的地方,出的工位它的收入和租金的成本,不应该超过60%,应该是50和55之间,如果是差到了60%的话,你永远赚不到钱。在他看来,联合办公还处于初期,谈“商业地产的主力”为时尚早。“这是一个很好玩的行业,联合办公企业应该把在软硬件上运营经验积累下来,除了宽度之外做更多的深度思考。”在他看来,未来联合办公作为共享经济的核心,将会迎来一场场景革命。颠覆传统办公以空间、地区为中心的模式,新办公场景更加关注人与人的社交体验。而联合办公是对入驻的团队提供的服务,提供怎么样的服务可以让其产生粘性。

  国内众多联合办公品牌目前也多是在做跟其他行业的整合。比如说,四位一体的龙湖一展空间,比如说联合办公和孵化器的协同发展等等。

  未必是主力但合作必将共生共赢 联合办公需要更多耐心和支持

  正如迈点网副总裁兼众数信息总裁丁晓宇所言,联合办公是整个商业地产中非常小的一部分,而每一个做联合办公的人都是有情怀的创始人。立足当下,放眼未来。每一个联合办公企业都必须思考如何让自己活下去,活过今年、明年甚至更长久。

  陈丽丹认为,未来对于整栋的商业大楼来说,办公与其他业态的配比和服务供给关系,将达到各方关系的共赢。

  杭州东方网升科技股份有限公司迈点网副总裁兼众数信息总裁 丁晓宇

  “我们所处的空间只是一个物理的空间,但是因为社群的变化,会组合成非常有意思的乐趣和衍生。我们是基于我们自己的物理空间提供的服务,但是当中可以顺延和产生的价值可以是没有边界的。”丁晓宇表示。

  “你们现在不太赚钱,需要被扶持。或者说你现在的内容为什么做的不多,还在做二房东,那我要先学会生存。既然是以空间为载体,最终是要做创新空间的内容和企业服务的,起码是我们熟悉的联合办公的品牌共同的目标。”在万里江看来,大家对联合办公怀抱高期望时间好事情,但是缺了点耐心。“我们也是创业者,我们在这个过程中,确实是做很多的服务,这些服务很多都是不收费,有一些还在摸索中,有一些还没有成型,但是先把当下做好,如果是没有这么一个心态打长期的持久战,那很快会生存不了。”

  创联工场创始人 冯希祥

  创联工场创始人冯希祥则认为,大家应该对中国的联合办公充满信心,“走过了接近10个年头,现在中国的联合办公真的是到了爆发的关键点了,微量的想像空间还是不可限量的。”从山东的青岛、济南发家,空间布局到杭州、南京等城市,冯希祥建议同行可以去二线城市试水投资。

  方糖小镇创始人 万里江

  同是联合办公企业的创业者代表,万里江说,创业是杯苦咖啡,让我给你加点糖;刘彦燊说,风物长宜放眼量……这些都是创业者的心声,对于一个还在成长期的行业,不妨多些宽容和支持,这样,它才能走得更远。

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