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WeWork艾铁成:先解决好带狗办公和这几件事 再考虑盈利

  2017-12-12 11:10:30   来源:第一财经APP  作者:江旋

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  比如在带宠物来办公这件事上,有人在问答社区知乎上质疑,办公室为什么会允许狗入内?

  12月5日,优客工场上海的办公地接待了一位特殊的客人,来中国参加互联网大会的WeWork创始人亚当·纽曼。

  几天前,在北京的一个演讲中,优客工场创始人毛大庆说,优客现在已经进入36个城市,运营了88个项目,到明年4月份将突破150个,规模正在追上WeWork。

  后者提供给第一财经的数据显示,WeWork目前在64个城市建立了200多个空间。但是在中国,WeWork还只有10个办公地点。

  在接受记者独家专访时,WeWork大中华区总经理艾铁成提到,他们需要找到更多的办公地点,以及建立更好的用户、政府关系,然后再来考虑赚钱的事情。

  这家被称为联合办公“鼻祖”的公司,已经进入了全球20个国家。在东亚,中国和日本是他们的重点市场。拓荒阶段过后,刚刚到任的艾铁成需要为WeWork在中国打一场攻坚战。

  宠物问题

  在供职WeWork之前,艾铁成是上海迪士尼度假区市场部副总裁。再往前是在酒店行业和快消行业任职。

  “华特先生当时做迪士尼的初衷是together business ,他是希望有一个地方,孩子跟家人可以真正地在一起。在WeWork,我们是在工作,其实也是在社交,(这里)让大家连在一起。”艾铁成在采访中说道。

  采访地点在上海威海路上的一家门店。这是一幢有百年历史的建筑,曾经的鸦片工厂,2016年,WeWork把它租下来,耗时十个月进行设计装修,现在,它的身份是WeWork的中国旗舰店。

  WeWork定位于“社区式办公空间”,艾铁成认为,这一定位将他们和其他的创业孵化器、办公空间区别开来。他很喜欢这样的办公室氛围:互动多,气氛活跃。

  这样的理念成为每一家WeWork的性格烙印。12月初的一个工作日,记者来到北京一家办公地点,这家略带MUJI风的空间,在大厅的移动工位上,有人在讨论问题,有人在埋头办公,也有不时进入的来访者。

  一位前来咨询的人士对记者说,自己的团队有3个人,计划在这里租一间小型办公室,但是,看下来后觉得空间比较“局促”,有些像大一点的咖啡馆,打算再去别家比较下。

  而一位此前在SOHO 3Q办公,后来搬至此的创业者认为,WeWork设计感和工作氛围会更好。

  在设计上,WeWork希望每家门店的风格是个性化的。公司内部人士告诉记者,他们会根据当地的城市文化,给每家店形成不同设计主题,比如在旗舰店,壁画绘制的是民国年代穿着旗袍的上海贵妇。

  不过,对于WeWork一心营造的社交氛围、邻里文化,有的会员存在疑虑。

  比如在带宠物来办公这件事上,有人在问答社区知乎上质疑,办公室为什么会允许狗入内?

  “七年前,WeWork成立之时,就明确了狗是可以带的,在美国文化里,狗是连接人和人之间的纽带。在中国我们也保留了这项传统。”一位公司内部人士对记者说,现在允许带的宠物只有狗。

  如果想要在“氛围”这件事情上做文章,WeWork将不得不面对中美两国对于社交的文化差异——中国人在社交中更加被动,艾铁成认为,这需要社区团队去调动气氛。

  上海威海路的社区团队人士对记者说,相比于美国会员在公共空间开会,国内会员更喜欢在会议室开会,需要为此开设更多的会议室。国内会员下班倾向于回家,可以通过举办晚餐活动来引导会员参与。不过,要让大家用私人时间在WeWork共享晚餐,还是有点困难的。

  在将社交树立为核心优势,并且在此基础上盈利之前,这家公司的管理团队的确还需要更好地理解中国人的社交文化。

  竞争对手

  不管WeWork是否乐意,它都会是国内同行花时间研究的对象。

  业内认为,国内和WeWork模式最类似的是毛大庆的优客工场。之所以类似,最大的原因是二者都是采取租赁物业的模式,租金差是目前最大的收入来源。

  一位和优客工场有合作的地产商人士对记者说,在这种收入模式上,共享办公其实最大的竞争对手是地产商。

  比如SOHO中国,SOHO的模式和上述二者不同。旗下的SOHO 3Q都是自持物业,对于利润空间的自主权相对较大。

  尽管潘石屹一直对外称SOHO 3Q是“微利”,但并没有放缓扩张的步子。他近日称,SOHO 3Q已经有2万多个座位,在未来的2~3年里,座位数量要到20万。

  像WeWork和优客一样的运营团队,需要绑定大的地产商进行合作。优客工场先后和万科、鸿坤、阳光100达成了战略合作。而WeWork首选的合作方是远洋地产,在已有的合作项目上,双方的利润分成是五五分。

  “我们和弘毅及远洋(合作),一定是在中国市场扎根很多年的有影响力的合作伙伴。我们非常强调这一点,并且在进入中国前就已经开始这样做了。”艾铁成说道。

  2016年,弘毅投资和联想控股一起投资了WeWork的第F轮融资,规模为4.3亿美元。除了真金白银,弘毅旗下的地产基金也有非常多的资源可以输出。

  “现在的中国不是房子少,而是房子多,但没有充分利用起来。”潘石屹说道。

  毛大庆认为,城市存量资产的运营是联合办公的出路之一。

  除了和地产商的合作,WeWork在中国也不排除成为业主。今年7月,中国公司宣布获得软银和弘毅约5亿美元的投资。这些资金足够他们在中国的一线城市买下更多的物业——今年10月,SOHO中国将上海凌空SOHO12.8万平方米的物业出手,交易金额是50亿人民币。

  但盘活存量资产并不容易。以WeWork筹划要进入的深圳为例,据第一太平戴维斯的数据,今年以来,深圳甲级写字楼空置率一直在上浮。

  空置率的上浮意味着租金没有支撑,未来的投资收益率不乐观。

  盈利路径

  在物业的问题解决之后,WeWork到底在中国会如何盈利?

  他们在美国市场上已经有多种盈利模式,在中国,这些探索还刚刚起步,但是并不妨碍它的想象空间。

  艾铁成在采访中强调,“我们现在不讲盈利。”他认为,现在WeWork在中国主要是三点:一是更多的空间,让更多的人知道并接受这个品牌,目前在中国的整体入住率超过90%;二是更多的服务去满足会员需求;三是和中国政府的良好关系。

  在这些得到了解决之后,WeWork在中国才会进入规模盈利阶段。

  根据艾铁成的说法,WeWork中国未来的盈利模式包括:

  第一,租金,但这一块的比例会逐步降低,向美国市场看齐,提高增值服务。在美国市场上,除了办公,还有住宿、健身甚至是投资业务,但是,中国公司暂时没有计划拓展到其他业务线上。

  第二,管理模式输出,去其他的物业持有方或者大公司做办公室的运营服务,创意-规划-建设-运营全流程介入。

  第三,做产业链接平台,现在,除了初创型公司,在华大企业会员已占到新增会员的25%。把他们纳入WeWork全球的社交网络,使得创新型公司可以和这些大公司的产业链直接对接。

  艾铁成说,目前全球的WeWork里,50%的会员会有生意上的往来。

  这种连接模式是共享办公的深度价值所在。成为线上线下打通的企业资源平台,也是优客工场将要做的事。

  “截至11月末,入驻优客工场的企业约4400家,明年年中会达到8000家公司。”在毛大庆看来,这才是空间里最值钱的资产。

  现在,北京分享办公人群仅仅占总数的1%,市场份额最大的伦敦约为9%。毛大庆认为,到2020年,7000万平方米、1000万人群,20万中小企业都会进入共享办公的辐射范围内。

  这些数字背后的战争刚刚打响。对于WeWork来说,如何说服喜欢喝豆浆和茶的中国人,拿起免费啤酒,是他们首先要做的事情,毕竟,这家公司的创始人希望在全球有体验性上的一致性。

  那么,“WeWork首先需要一个中文名吗?”

  “我认为不需要,WeWork的名字在中国已经不存在认知障碍。”有多年品牌工作经验的艾铁成说道。

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