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当联合办公空间改造者与虚拟空间创造者相遇

  2017-12-28 17:18:28   来源:中欧商业评论

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  对倍格创意园来说,51VR的入驻让它打造的空间拥有了更新的维度,虚拟现实文化展厅成为了倍格的特色。

  

        联合办公是近年来的热门词,也是万众创业的一个伴生物。通过对存量办公物业进行更新改造、创新办公形式,并注重办公空间、社群、服务等的特色打造,实现存量办公物业的盘活。物理空间是载体,注重打造的是一个生态圈。这种形式因为国外高新科技企业的加持显得特别有范儿,国外诸如facebook等也是采用联合办公模式,创始人扎克伯格和首席运营官雪莉·桑德伯格就是和员工们共享一张办公桌。国内联合办公品牌也很多,如梦想加、P2、纳什空间、优客工场、氪空间等不一而足。

  12月14号,作为中欧与静安合作举办的“探索新业态新商业模式”活动之一,参访队员们驻足倍格“老船坞”创意园,实地考察了这一联合办公界的新业态。“老船坞”这座50年代的老建筑,倍格团队接手后将它玩出了新生命,激起了沪上联合办公界的水花。它的特色是把办公和商业结合在一起,让办公融入生活,这是联合办公界的一个突破。

  对倍格创意园来说,51VR的入驻让它打造的空间拥有了更新的维度,虚拟现实文化展厅成为了倍格的特色。在这个空间生态中,虚拟与现实交叉。51VR致力于虚拟世界的探索与运营。它同样是玩空间的高手,高科技手段打造的虚拟世界是如何与商业相结合的?

  队员们饶有兴致地体验了各种VR设备后,聆听了倍格CEO周贺与51VR大区合伙人丁蓉慧的分享。

  二房东借力金融玩转商办综合体运营

  倍格创业是中国首家基于房地产垂直领域的绿色全流程创业生态系统,由当代置业投资建立。目前倍格在北京、上海、深圳、太原、长沙、武汉、西安均先后有项目,长宁区的倍格“老船坞”创意园是其第一个上海项目。倍格CEO周贺向大家介绍了“老船坞”的前世今生,以及倍格开发老船坞时背后的金融思路,令大家印象深刻。

  工作与生活的界限越来越模糊

  把办公和居住、商业融合地更紧密一些,是倍格团队的初衷。倍格创意园属于中山公园商圈,地铁沿线。倍格改造了它的“前身”711研究所,使其升级为上海最具复古工业风的“老船坞”,利用老旧的砖墙、裸露的管线、复古的木质家具,以及富有设计感的LOFT分层,打造了全新的办公环境。

  倍格在分析了办公和商业人群的不同诉求点后,办公定位聚焦在环境、社交、共享、会务四块上。如今一大趋势是年轻工作群体的工作与生活界限越来越模糊,因此把办公和商业这两条界限打得更模糊也就成了倍格创意园改造的应有之义。

  而商业方面,第一是解决办公人群就餐问题。倍格把一层内街切分地特别小,引入八个商户。平均店铺面积45平方米,定义为美食孵化器。通常商业体内街特别难租,但倍格做到了租金高达每平米10元钱。面积切小,引入餐饮亲民,可以满足办公人群日常工作餐需要,人均餐标20到30元。

  第二就是解决晚高峰时间浪费问题。客户下班后可以在创意园内的健身房、瑜伽馆或者美容院呆一两个小时,错峰出行。目前合作的光猪圈健身,因为租金比较高,倍格主动减价,采用健身卡置换方式,送给办公客户来促进招商。整体去化率不错。

  第三是解决周末和晚间的人流量问题,倍格将引进教育机构。总的来说,商办结合遵循的原则就是降低习惯性消费而产生的时间成本,提升高频消费的便捷性。所以“老船坞”一楼还引进了进口超市及文创结合店。沿街最好的位置则留给了星巴克上海第三家旗舰店,以带来整体品质的提升。

  按人数切分客户的办公业态

  倍格在前期定位客户时,借用了美国黑石的社区运营机构模型,这家机构在全美运营了700多个老年社区。按照客户人数不同分三段,第一段少于二十人,比如十人以下人团队最合适的办公区是民房,便宜;第三段八十人以上,适合标准写字楼。而倍格的理想客户就是中间这一段,二十到八十人之间,它的抗风险性会比较好,基本上企业过了从零到一的生存期。此外,还有一条服务曲线。人数多的公司服务更趋向于物业,但人数越小的公司,越需要倍格的配套服务,比如人力、财法税等。

  周贺坦言,退租是联合办公里比较大的风险。拎包入驻方便拎包退出,这是目前倍格必须要面对的互联网公司现状。它们的人员变革速度非常快,传统企业租赁年限写字楼两年基本上不签,但是两年以后肯定违约,所以它们希望在联合办公的场域里面更好地周转。对倍格们而言,这种样态的缺点是考验团队持续招商能力,好处是提价和跳点非常快速。

  “老船坞”一楼商户签的都是五年左右的租约,租金每年递增率6%,但办公场地逐渐成熟后,情况就和商户不同。北京倍格比较成熟,目前情况就是客户一年换两波,倍格就挣两笔钱,一笔是正常的租金,另外一笔是客户离开后押金的转租金。周贺强调,我们有一条生命线,谈价格可以让步,谈押金不让步,越大的公司押金要求越高。

  定制办公、联合办公的一大优点就是灵活。场地里的固定资产都很轻,以租为主。上海还未成熟,北京倍格的会议室在工作日晚上及周末都与新东方VIP留学部的定向培训做绑定。这样很好地解决了场地的闲时空置问题。

  金融手段介入撬动大蛋糕

  老船坞项目投入4500万人民币。复盘下来,自投资金不到15%,其他都是用金融手段解决。具体做法分为两步。第一步,施工单位垫资做,结款过程中引入基金。基金一次性付款,产生10%的资金成本,施工方和倍格各承担5%,这比银行要低。对倍格来讲,付款压力延期了两年;把施工方来讲,它提前拿到了施工款。大家各让5%的利润,也是比较能接受的一个模型。第二步,当客户进来后,第二道金融模型也是同理来做。基金一次性把两年的商户租金给倍格,然后商户按月还钱给基金。产生10%的资金成本,和商户一人一半。通过这种前期投入延期支付的方式,倍格就能把场地快速周转开。

  另外一个金融杠杆的工作,就是把老船坞项目20年租约整体做成一个金融包,发金融产品,快速做它未来的复制和拓展。

  作为运营团队,倍格需要给基金公司出具担保,比如项目的出租率不能低于多少。一旦出线,总公司就要倒贴基金钱,这其实就是风险对冲或对赌。利用这个模式,可以快速发展加盟商,有效解决现金流和前期投入过重的问题。

  总的来说,倍格以一个二房东的身份进入到客户的服务链条里面,给它提供更多的增值性的服务,软性的像培训、企业服务、财法税、品牌、投融资等,硬性的就是办公室里的装修、办公家具等,以丰富的形式来满足对灵活性更有要求的客户。

  51VR:虚拟世界里如何产生新价值

  丁蓉慧则为参访队员们详细地介绍了51VR的发展阶段以及产业布局。今年5月底,51VR上海研发中心乔迁,旗下Code51、51学霸、51Auto、51Creator也一同搬入了上海倍格众创空间,完美实现联合办公。

  51VR是目前国内VR和AR科技类融资额最高的公司。在国内已做完三轮融资,总融资达三亿人民币,估值十亿。从2015年6月国内首家做出VR样板间开始,51VR稳扎稳打,步步为营,一年后获得HTC全球开发者大赛的行业应用大奖。到现在,已经基本完成了VR虚拟现实全行业的子公司搭建,包括VR汽车、VR教育、VR设计和VR游戏。2018年,将会开设VR医疗以及新零售的科技新体验。目前51VR在国内和海外共有七个研发中心,全职人员中三分之二都是VR和AR的高级工程师。

  在房地产行业,51VR的加入,解决了传统房地产行业异地销售的瓶颈问题,提供了新的体验方式。而VR最大的特点——沉浸感,在售楼环节中体现了巨大的价值,售楼员在沙盘区与客户简单洽谈之后,紧接着带客户体验VR,身临其境地感受小区之后的规划,提前感受未来的生活,增强客户购房意愿,提高成交率。

  比如上海万科的“天空之城”,是万科首个TOD项目。VR虚拟体验可以让客户像坐着滑翔机一样俯瞰未来整个小区,包括社区商业、轨道交通,后期还会放上24小时开放的生活配套的生活场景。甚至在王石的建议下,增加了滑翔机飞行时风吹来的感觉。

  对房地产业来说,可以通过VR跨空间限制为国内客户提供看房体验,充分利用全球资源,强化专业竞争力和品牌知名度,同时也为越来越多的中国投资者提供海外置业的渠道。比如北京万科的伦敦stage项目。

  再如太子湾邮轮母港,位于国家高度关注和重点发展的粤港澳大湾区,是招商蛇口邮轮建设运营业务版块下重点布局“一带一路”国家战略的重要一环,是深圳通连港澳、走向世界的“海上门户”。51VR制作了邮轮中心室内5000平米的VR大空间漫游以及邮轮体验,打造了3D+区域大场景。目前累计服务了150多家开发商,其中全国百强占80%。

  与房地产密切相关的是装修设计类的VR体验。客户可利用51Creator软件生产内容,包括VR家装和室内设计。在软件中导入希望设计的户型图或CD图,如果这两样都没有,还可以自己画,一键转成VR体验版。比如中海集团为客户提供了室内硬装成本900元到2500元每平的不同选择,客户就可以借助VR提升他的装修体验。

  VR应用的另一个方面是帮助各个行业包括政府去预测交通、规划设施配套等。高铁、地铁怎么修更合理,都可以在虚拟世界里进行测验和规划。新加坡政府花了七千多万美元做智能城市,就是想更好地做基建规划和交通配套规划。

  除了与房地产业合作比较成熟外,51VR在其他产业上的落子也非常紧凑。在教育方面的产品叫51学霸,是一款VR教育体验软件,旨在通过寓教于乐的方式,将VR应用到教育行业,为初中生提供更有趣味和更高效的学习体验。团队打造了一个魔幻空间,让学生可以和物理学家伽利略直接学习,有机会第一次真正直观感受“零摩擦”,大大提高趣味性及直观性。K12或大学教育课程,企业内部培训等,都可以使用“学霸”。

  汽车方面,51VR主要就是与宝马战略合作做虚拟驾驶。坐在模拟器上,戴上VR眼镜,感觉就像真实地在虚拟城市里开车。此外还做无人驾驶车的训练,降低车企在真实道路上训练的事故率、成本,提高训练效率。

  同时,51VR还研发了全球第一款EE联机的VR游戏。和传统的手游或端游不一样,VR游戏真实感更强。

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