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星库空间白羽:我不diss互联网 就是聊聊共享办公的互联网思维

  2017-12-29 09:05:56   来源:迈点网

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  在共享办公业内,要忘掉互联网法则,因为共享办公市场并不遵循721法则;节奏比快重要;人的因素无法速成;试错成本远高于互联网。

  “共享办公有很多维度,比如互联网的维度、资本的维度和商业本身的维度。从发展的轨迹或者商业的增速来讲,共享办公行业和互联网行业会有本质的区别。当互联网发展到顶层的时候,我们要看看往后的趋势是什么。”作为互联网的绝对拥趸者,星库空间CEO白羽在中国房地产资产管理生态链大会,《聚焦本质,忘记互联网法则》的主题演讲中讲到。

  星库空间创始人白羽

  在过去的一年里,星库空间新增16家共享办公店,北京所有地区的出租率都超过90%。也正是凭借今年在行业内的卓越表现,星库空间在2017年第二届“佰仕鸿鹄奖”评选中荣获“年度空间再造之星”奖。这是继2016年之后,星库空间再度获得此项殊荣。

  一、精品共享办公的本地化服务商

  星库空间把自己定位为精品共享办公的本地化服务商。从2015年成立至今,在三年的时间里,星库空间已全面进入2.0时代。

  星库空间上海珠江创意中心

        星库空间2.0时代包括:

  1、产品形态和服务模式已经与同行有较大区别

  2、原创的设计已经能够为客户提供良好的体验

  3、自主知识产权的APP形成开放生态

  4、高质量的客户支撑起社群价值

  二、共享办公的变革

  星库空间北京菁英谷社区

  1、传统商办开启大规模重构

  传统的商办市场以国有企业和外资客户为主。如今,越来越多的企业虽然规模不大,但是人均生产力非常高。中小企业正成为商办市场的主力军,企业家精神通过共享社区得到强化和支持。

  2、以城市更新的方式进行价值重塑

  中心城市大规模开发阶段业已结束,小企业聚集,如果没有足够的管理,就代表品质的下降和租金的下滑。共享办公对碎片化和非标化资产以城市更新的方式进行价值重塑,解决了城市中心的难题。

  在白羽看来,城市中大量的资产是以碎片化存在的,谁能把碎片化的资产管理起来,装进优质的内容,这个资产的价值终有一天会在资产市场上得到回报。

  3、数字化技术与智能化技术结合

  越来越多的小企业出现,就代表越来越多的差异化和个性化需求,中国企业还有很多的需求没有被满足。服务商需要用数字化的方法把千千万万小企业的需求解决掉,当把数字化技术、智能化技术相结合,产业形态将发生长远的变化。

  三、共享办公的本质

  1、从经营逻辑上看,共享办公并不是“二房东”

  从经营形式上,大部分共享办公都有直租方式,以赚取租差为表现。从这点上,共享办公很像“二房东”。

  从经营逻辑上,两者完全不同。“二房东”追求绝对低价长租约的物业,通过业态变换,或者利差,这是过去二十年比较典型的城市更新形态,例如众多工业遗址的开发。而共享办公更强调以创意打造精细化产品,并通过服务使企业得到升级的服务,在市场价的基础上获得溢价,租约相对中期为主。

  2、从行业属性来看,共享办公是服务业

  共享办公并不生产房屋,而是以创意对空间进行升级,以服务为空间注入价值,因此属于精细化服务行业,接近于酒店业。共享办公解决了碎片化资产的标准化数字化管理的问题,经营模式也多以直租或者品牌加盟体现,与连锁酒店类同。

  3、从资产构成来看,共享办公不同于商务开发商

  共享办公是对城市更新中碎片化资产的标准化、数据化管理,而商务开发商是以项目或楼宇等大宗资产为基础的规模化经营方式。

  四、忘掉互联网法则

  1、市场并不遵循721法则

  共享办公的行业属性接近于酒店业,根据调查国内的竞品酒店分布和国际星级酒店分布情况发现,酒店行业的发展时间虽然远远长过办公行业,但离散度仍然非常高,比较分散。在白羽看来,共享办公的格局不会遵守721法则。

  2、节奏比快更重要

  与互联网模式不同,共享办公呈现前慢后快的特征。投资与规模存在正比关系,在没有资本推动的情况下,共享办公早期不可能出现爆发性增长,在后期随着运营体系标准化,资管能力将使规模无限放大。可复制性的根本体现并不是硬件标准,而是人。

  3、人的因素无法速成

  4、试错成本远高于互联网

  互联网试错:数据试错——线上试错,共享办公试错:实体店试错——线下试错,对于实体办公来讲,如果有一个店被客户严重,其实需要花费很大精力去做客户关系修补、客户投诉处理和口碑控制,所以成本就会远高于互联网。

  五、未来趋势展望

  互联网的商业模式和共享办公的商业模式到底受哪些因素影响?它们的本质区别到底怎么体现?共享办公的价值其实是在资本驱动下通过标准化和精细化的服务,去经营可持续增长的资产,最终市场因为天花板比较高,会呈现虽然看起来平缓,但是会长期发展的状态。

  所以,互联网逻辑或者共享办公模式都可以获得很高的估值,但是如果只是单纯地聚焦在资产和用户数上,互联网模式是不同的数量级。在白羽看来,互联网的技术水平决定了起点和高度,但是最终实现价值的是突破用户数量。

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