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卖“未来”的WeWork和卖“空间”的优客工场

  2018-01-09 10:30:30   来源:一条财经  作者:吴兴军

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虽为双寡头,但WeWork估值高达200亿美金,而优客工场却只有90亿人民币,同为共享办公创业公司,为何估值相差甚远?

  

        日前,中国共享办公行业老大优客工场宣布完成近3亿元C轮融资,由前海梧桐并购基金领投,中景恒基集团与场景实验室跟投,估值近90亿元人民币,进一步站稳了中国共享办公行业领头企业地位。

  2017年8月,WeWork宣布完成由软银集团和软银愿景基金共同投资的44亿美元融资,公司估值达到200亿美金,坐实共享办公世界第一的位置。

  共享办公市场进入双寡头竞争阶段

  共享办公已经进入到双寡头竞争时代,资本和资源开始向行业幸存者聚拢,极目四望,整个行业仅剩少数几个玩家,WeWork和优客工场分别位居行业前列:WeWork创立于2010年,是共享办公商业模式的鼻祖,这一商业模式遭到后来者的效仿,但WeWork依旧凭借先发优势和不断补充的超高额融资稳居行业第一的位置;优客工场凭借创始人前万科副总裁毛大庆在房地产圈的深厚资源背景,在中国一边融资、拿楼盘,一边兼并洪泰空间等中小玩家,成为了双寡头的一极。

        虽为双寡头,但WeWork估值高达200亿美金,而优客工场却只有90亿人民币,同为共享办公创业公司,为何估值相差甚远?

  卖未来的WeWork

  常识来看,所谓共享办公就是从事“租楼—装修—出租工位”,“整批零售”的二房东,这样来看待共享办公,无论是WeWork200亿美金的估值,还是优客工场90亿人民币的估值,水分都是极大的。

  实际上WeWork并不是一家地产租赁公司,而是一个“共享办公+投资+房地产信托”公司。WeWork通过整租赁办公空间,然后将其改造、装修,配置办公家具、网络、休闲设备等,打造成小型的办公空间,出租给创业公司、自由职业者和需要异地办公的人。目前WeWork已经在全世界超过30个国家的64个城市,拥有200+个办公空间,拥有17万+会员。

  依照WeWork的租金收入,断然不能撑起200亿美金的估值,实际上WeWork每年的租金收入只有8亿左右,只占总收入的一成,另外的九成收入则是来自投资;入驻WeWork的企业绝大部分是创业公司和个体创业者,在创业初期选择WeWork和优客工场这种共享办公空间是经济方便的;由此来看,联合办公空间更像是一个创业生态社群,这里有许多具有独角兽基因的种子企业;创立以来,WeWork已经投资了超过90家公司,其中21家已经在纳斯达克上市。

  WeWork有一支专门的团队,在全世界范围内寻找值得投资的初创公司;在投资方向上也会有明显的权重,WeWork投资了大量可以为入驻企业提供服务的to B类公司,比如WeWork投资了10亿美金给一家可以为入驻企业提供访客登记系统的数据公司。在WeWork为入驻客户提供包括财务、广告、品牌策略、商务运营、管理咨询、法律服务、移动开发、编程等20余类商业服务公司中,绝大多数获得WeWork的投资,这进步一完善了WeWork服务生态,WeWork也获得了股权分红。

  除此之外,WeWork的投资收入还来自于在房地产方面的投资,早期WeWork的办公空间都是租来的,但目前WeWork有四分之一的房产是自有的,WeWork在世界范围内购买了一批具有升值潜力的地产。同时,WeWork还打造了为入驻客户提供配套的联合居住空间品牌Welive.

  WeWork“共享办公+投资+地产”的玩法延生了一个“二房东”的商业想象力,而投资者对于WeWork的投资,也是按照投资公司的逻辑去估值,通过投资入驻WeWork创业公司,每一家获得投资的公司的成功,都可以使WeWork的商业价值实现倍增。

  卖空间的优客工场

  优客工场和WeWork的估值之所以会如有如此大的悬殊,是因为WeWork卖的是其所投资的企业的未来,而优客工场卖的是空间。

  在运营模式上,优客工场和WeWork并无根本差别,干得都是“租楼—装修—出租工位”的活,但WeWork在卖空间之外,做了大量的投资,来弥补共享办公商业模式规模化复制成本高的短板,很明显优客工场在这方面做得还不够。

  目前从优客工场的收入占比来看,其90%的收入来自与工位和办公空间的出租,另外的10%的收入则来自于会员服务和少量的投资分红,优客工场也开始尝试投资入驻的创业公司,目前投资企业数量在14家左右。

  优客工场创始人毛大庆在房地产圈深厚的资源、人脉,让其他中国本土共享办公创业公司无法与之抗衡,目前已经通过收购、合并等方式,成为中国共享办公领域最大的玩家,但毛大庆的地产圈资源也束缚了优客工场的商业想象力。从目前优客工场的收入来源占比来看,优客工场还没能像WeWork突破共享办公商业模式的弊端,当下优客工场还只是一家“卖工位”的商业地产分租公司。

  从规模上来看,优客工场已在中国的20个城市,拥有78个联合办公空间,入驻客户1490家,体量与WeWork相差甚远;在国际化进程上,WeWork一开始就是一家国际化的公司,而优客工场在打完国内的市场争夺战之后,近来才开始进入美国、香港、台湾等地区。通过对比,不难发现,虽然WeWork在同一赛道,但WeWork已经通过投资弥补了商业模式上的缺陷,优客工场也需要找到自摆脱“二房东”帽子的发展方式。

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