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一年新增4000多玩家 共享办公"爆发"前夜

  2018-05-10 10:23:15   来源:中国经营网  作者:李昆昆

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  企业看政府的风向,政府看行业风向,行业看老大风向…三四线城市的众创空间都是三分钟热度,几个月之后就成了有店无客的“空架子”。

  “在北京国贸CBD、中关村一带,能租到一大间坐北朝南、环境优雅,且租金便宜的办公室吗?”一位科技公司创始人发朋友圈说。

  这几年“双创”口号带领下,创业团队越来越多,租个好门面是不少创业者心中的痛。

  其实在北京,这种高性价比的办公室真实存在,就是最近几年才出现的“共享办公”,官名“联合办公”,即不同公司的人租住在同一个办公环境工作。

  相比共享单车的突然火爆,To B端的“共享办公”属于稳步中前进。蛰伏几年后,近日一位内部人士称,其实头部玩家的野心很大,今年这个行业的发展势必会提速。

  一年新增4000多玩家

  “相比以前,这几年创业方便多了。”中关村的一位创业者说,他2015年怀揣6万元开始创业,不想在偏僻的地方租办公室,好的办公楼不租100平,格外装修又很贵,光租办公室就是个难题,直到联合办公模式出现。

  这一年,国内“双创”概念火爆,创业项目数量呈爆发式增长,同时政策提出大力发展众创空间领域。自此,北京的联合办公、孵化器开始以惊人的速度崛起。

  来自科技部数据显示,2015年国内新增各类创业服务机构4000多家,平均每省超过140家,数量之巨令人咂舌。

  联合办公是这新增4千多家创服机构中的又一细分领域。不同于孵化器,联合办公的目标客户是对于办公室有需求,而不是对于投资有需求的公司。

  氪空间创始人兼董事长刘成城接受采访时说,“这几年小公司和小团队的数量越来越多,而大公司的业务越来越团队小型化和分散化。十年前有办公解决方案给小公司,就是商住两用,但这十年没有增量。所以小团队的办公场景是没有的,这才有氪空间这种业务存在的土壤环境。”

  据了解,过去两年间,氪空间已在全国10座城市拥有40多个联合办公场所,属于联合办公领域的头部玩家。其典型客户是成立5年以上,30人以下的公司。

  “这类创业公司去租普通办公室,像国贸三期这种地段好的不但房租贵,而且创业公司还要再去装修。我们的优势是综合成本相对低,而且方便,拎包入住。”刘成城说。

  头部玩家暴露野心

  在这个几乎可以说是荒原的行业,短时间内迅速涌入4000多家竞争者开始激战。一批掉队者被清洗,另一批具备先发优势、领跑的人则在加速扩张,并谋求在资本市场的布局。

  目前,国内比较典型的玩家有新型公司氪空间、优客工场,也有传统地产商潘石屹的SOHO3Q等,都是在最近几年才创立。

  仅从资本市场的态度来看,这个前几年相对低调的行业,这两年愈发被其看重,资本的下注助也在推动着行业的信心。

  以氪空间为例,今年初获IDG资本、普思资本、冯仑等知名机构6亿元 Pre-B 轮融资,值得一提的是,这是其在近半年来获得的第三笔融资。

  88年的刘成城雄心勃勃。他说,“我们核心模式跟WeWork比较像,我们今年一季度做了15万方,年底会达到40万方自营,相当于去年WeWork全球规模的一半了,2020年能追上WeWork。国内行业早期被带偏了,我们希望重新来定义一下。”

  WeWork是美国一家成立7年,估值超200亿美元的独角兽企业,也是当下整个联合办公行业对标的对象。

  国内另一玩家优客工场,仰仗着前万科高管毛大庆的资源,近几年获得不少顶级机构投资,还在今年收购了洪泰创新空间,合并了无界空间。

  业内人士称,优客工场实质上还是以毛大庆以往的地产思路在经营,其号称扩张了40多万方,但很多是通过加盟和换股,所谓的40多万方大部分并非自营面积,且利润堪忧,是不理性的规模。笔者向优客工场求证此事,目前尚未得到答复。

  除去新型公司,地产商也蠢蠢欲动。潘石屹就在自己的SOHO里专门辟出空间打造SOHO 3Q。至于目的,潘石屹承认,房地产市场存在过剩,共享空间是去库存的好方式。

  除了头部战队在共享办公领域的野心之外,我们也看到了一些行业内的凋敝。尤其三四线城市发展起来的众创空间,缺少一个清晰的顶层设计,市场契合性远远不够。

  企业看政府的风向,政府看行业风向,行业看老大风向…事实上普遍三四线城市的众创空间都是三分钟热度,几个月之后就成了有店无客的“空架子”。

  “在这个行业,要看哪家是健康发展的,就看它是否在持续拿项目,只要它持续开业,就说明业务健康。其他不开业的,或者是盲目并购的,要么是没有良性循环的业务,要么是在讲故事。”刘成城说。

  马太效应正在凸显

  无疑,联合办公目前属于重线下、运营,比拼的是企业在资金、运营、策略等各个维度的综合能力。

  玩好了,现金流呈正向,占有越来越多的市场份额,资本抢着给钱,走向良性循环的发展路径。玩坏了,进入“烧钱—亏钱”的恶性循环,经营不善的空间们陆续出局。

  刘成城说,联合办公业态链条比较长,运营模式较重,氪空间的户型设计、装修都是自己在做,所以门槛比较高。“相对长租公寓那种固定的装修风格,我们每个共享大厅的设计都不一样。”

  只是不缺资本热捧的氪空间,一直以来像其他联合办公品牌一样,目前主要收益来自于工位服务费,“在高速扩张的时候,我们会将利润维持在一个低水平,为的是巩固氪空间在市场上的龙头地位。”刘成城说。

  良性循环业态下,刘成城把精力主要放在氪空间扩张规模上,他认为规模很重要,其次才能开展其他。“为1万人提供服务和100万人提供服务,是完全不一样的意义。”“我们按照城市商圈写字楼来做选址,北京、上海,核心区域全覆盖。现在才15万方,还早着呢,500万方完全没问题。”

  相比之下,“有的玩家已经退出了,有的还在尝试最后的挣扎。”多位业内人士说,在全国多达数千家的联合办公领域中,其中有九成正面临着生存压力。

  这类小玩家各怀心思,一方面在等资本的钱,一方面又在等着被大玩家收购。

  裸心社创始人高天成就曾说,随着市场竞争日益激烈,合并和融资轮对于共享办公空间而言至关重要。

  果然,今年初裸心社被WeWork中国收购。根据迈点研究院发布的《中国共享办公空间品牌发展报告》,2017年10月,裸心社的运营指数不到前十名的平均数,排名倒数第二。SOHO3Q倒数第一。

  其实裸心社还属于同行中不错的结局,更多小玩家连被收购都没希望。

  刘成城解释,“中国这个行业,很多玩家单店是不盈利的,提供的服务也不一样,如果我收购它,没法统一管理。如果符合我们标准的,我们一定会谈积极收购,但目前还没有。”他还说,“我们现在每个月能扩张三四万方,我一个月造出来的面积是国内同行两三家的总和,所以收购对我没有任何意义。”

  内部人士称,创业热潮褪去之后,这场游戏里真正的赢家其实寥寥无几。不过总体来说,联合办公行业有一定的社会价值,为众多创业者提供了高性价比的创业服务,降低了创业成本。而且在人口密度过高的大城市,共享办公空间,能够节约社会资源。

  但更值得注意的是,对于不专业的联合办公企业而言,虽然身处这波风口浪潮,却也避免不了会被洗牌出局的命运。

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