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不做"二房东" 联合办公还能怎么活?

  2018-05-10 11:32:00   来源:楼宇周刊  作者:崔陆鹏

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  企业优胜劣汰是市场的“自然法则”,这并不意味着整个行业进入萎缩期。

  三年前,办公室就是办公室,有门、有隔栅,上班打卡,下班回家。那时,很少有人能把共享与办公联系到一起。伴随着双创兴起,“共享+联合+办公”这三个看似无关词语,在一张张办公桌的串联下,彻底改变了传统办公场景,打通了中小企业间的隔膜,赋予创新更多的时代势能。

  三年的“野蛮生长”,各家联合办公企业间优胜劣汰之势已然形成。或是抱团取暖、或是撤退离开,行业寡头时代已经来临。模式虽同中存异,各家联合办公龙头企业正努力摆脱“二房东”身份,探索下阶段运营、盈利新模式。

  行业整合刚刚开始

  在2018年1-4月份,联合办公行业接连发生了四起并购案,国内行业估值最高的联合办公企业——优客工场先后收购了与其同年成立的洪泰创新空间、无界空间及Wedo联合创业社,裸心社被国际最大的联合办公企业WeWork收购。

  这是自2017年联合办公发生多起合并案后,再次掀起的集中并购潮。

  裸心社此次与WeWork“合作”一事业内解读普遍并不友好。原因在于,裸心社过去一年在中国运营不佳,人员流失较为严重。

  “最为根本的原因还是融资失败。”据一位知情人士透露,2017年7月,裸心社启动C轮融资,至今仍没有资金到账。

  2018年1月20日,裸心社CEO赛理格曾对媒体表示,裸心社的C轮融资有望在春节前后完成。不过按照现在局面看来,裸心社的C轮融资并没有很顺利达成,最终不得不选择与WeWork中国“合作”。

  较舶来品裸心社的水土不服,部分国内联合办公空间也存在运营状况不佳等问题。据相关资料显示,我国“众创空间”在短短的几年时间,数量已超过4200家且良莠不齐。

  “整合其实只是刚刚开始,未来几年,我相信行业还会有进一步的变化。”在纳什空间CEO张剑看来,虽然近几年联合办公领域涌入很多玩家,但是良莠不齐,有些企业可能只为政府补贴,有的甚至只是跟风,存在很多非商业行为。事实上,没有长期、整体规划的企业不可能一直烧钱下去。

  上述知情人士称:“对于被收购方来说,是一种退出市场获利或依托收购方的市场优势,再次修行发力的最佳选择。对于收购方来说,可以巩固行业地位,提升估值,同时扩大业务规模。”

  并购潮不代表萎缩

  企业优胜劣汰是市场的“自然法则”,这并不意味着整个行业进入萎缩期。

  在优客工场创始人毛大庆看来,“行业合并与洗牌是发展的必然阶段,就像以前我们看到的网约车、外卖、共享单车行业一样,行业发展到了一个新阶段,整合是生命力持续的必然需要。我不认为小型机构的问题是生存困境导致的,而是发展中,一个生命周期过后的蜕变。”

  迈点提供数据显示,近年来共享办公正以每年30%的速度增长,预计到2019年我国共享办公总运营面积将到达510万平方米。到了2030年,30%的办公空间将以共享办公的形式存在。

  据迈点相关负责人设想,2020年前20大城市的商业和写字楼面积将达3亿平方米以上,假设有近30%被转化为联合办公空间,即使按目前市场上每平方米能产生的收入1500元左右计算,2020年联合办公的市场规模至少可达1500亿元。

  这或许意味着未来五年,行业将迎来红利爆发期。

  “联合办公行业绝对没有结束,仍处在爆发期之前。”仲量联行中国研究部高级董事姚耀认为,目前“千禧一代”(1984年-2000年间出生人群)已逐步成为企业员工主力甚至企业领导,他们对办公选址的观点与上一辈不同,大多喜欢更加开放的空间。而中国鼓励创新创业,大量小微企业需要寻找合适的办公空间,他们普遍起步租赁空间较小且短期内扩张需求相当快速,传统办公楼宇并不能满足其需求。

  “联合办公未来的市场空间不仅来自小型科技企业,越来越多的大型企业和跨国公司也开始将联合办公空间作为其传统办公室的灵活补充渠道。”姚耀补充道,目前搬迁和装修成本高企,不少大型企业选择将部分新增办公面积以联合办公的形式替代。

  租金收入仍是“大头”

  当前的联合办公行业发展模式,同中有异,多数在走“二房东”模式。即从地产商拿到低价写字楼,经过再装修后,租用给入驻企业。

  与此同时,联合办公还可提供交友、商务、成长及其他配套服务,并在此基础上做衍生。

  “现在大家做的‘二房东’模式只是一个过渡态,从所有发达国家走过的路来看,最终房屋或者资产都会托管给专业的人来进行管理,机构占比会越来越高。”谈及盈利模式,纳什空间创始人、CEO张剑并不否认现在“二房东”身份。

  据张剑介绍,本质上纳什空间是一家以空间为入口的企业服务公司。在他看来,设计一个好的联合办公空间本身就是一个很重要的服务,包括灯光、WIFI、空气质量等,企业如果没有优秀的设计和供应链能力,很难把这些做好。其次,就是做好基础服务,比如维修、保洁、搬家、工商注册等。再次,是提供一些高级服务,包括融资、申请政府补贴、纳什学院等。

  “管理费或者租金的租赁差是基础收入。至少在未来的10年内,我们首先还是个做空间的。”张剑坦言,纳什空间管理费还没有整体盈利,明年肯定会实现整体盈利。

  定位为创业加速器的优客工场则在为入驻企业提供办公场所的同时,还提供相关的财务法务、商学教育、广告营销、大数据、投融资、资源对接等服务。

  “目前共享办公的收入结构中,租金收入占比在80%左右,增值业务收入和政府补贴各占10%左右。”优客工场创始人毛大庆透露,共享办公空间运营模式多为依靠提供低成本的办公环境吸引用户。

  服务成为下一增长点

  “二房东”虽可解决眼前盈利困境,但不可能一直做下去。

  在毛大庆看来,租金并不能为共享办公从业企业带来大规模的盈利,在用户规模与品牌价值的基础之上建构的增值服务才是联合办公行业后续盈利的关键点所在。随着行业的整合,从业企业的业务模式逐渐完善,在用户规模积累至一定程度后可以针对用户开展不同的增值服务。

  2017年,优客工场将英文名称从“URWORK”更换到“ucommune”。

  “共享办公的核心是企业服务,而不是简单的空间租赁。”毛大庆在接受采访时曾反复强调的一个观点。他将共享办公和传统办公进行了对比,一个大型的连锁式共享办公起码应该具备六大功能:移动办公、共享会议、社群活动与社交、服务商和交易的发生、沉淀企业数据、企业服务平台的闭环制造,后续大量的产业链接。

  张剑则告诉记者,未来联合办公的盈利模式会更加多元化。

  “在和入驻企业合作的方式上,未来收取租金只会占一小部分,取而代之的将是管理费或者服务费,长期来看这是纳什空间的发展方向,这个行业本身还会是与重资产做结合。”张剑坦言。

  依托媒体影响力成立的氪空间,其标榜的是为企业提供全生命周期的办公空间解决方案,具体有办公基础服务、多元生活服务、创投服务、企业生态服务四类。因此,氪空间收入来源除工位服务费外,有20%的收入来自包括与第三方企业合作提供的服务带来的非工位收入。

  氪空间相关负责人称,“氪空间做的是针对办公人群的生意,是办公空间解决方案。确切来说,氪空间向会员收取的并非租金,而是服务费。服务费收入是盈利的一部分,但是未来的情况是为这些人群提供一些增值服务。”

  行业观点

  张鹏:坚持以城市文化为载体

  优客工场首席战略官

  今天的互联网时代是平台型经济主导的时代,无论是美国的FANG四巨头,还是中国的BATJ四巨头,都是平台导向的企业。张鹏表示,优客工场从创立之初便致力于成为一家平台型企业,我们的商业模式是以平台为基础,为中国所有创新者提供资源与发展的规划路径。

  如今,行业发展来到新的十字路口,龙头企业加速发展,经营不善的中小企业退出舞台。“我们不仅追求数量上的扩张,更追求质量上和对于城市更新、对于创新者赋能层面上的扩张。”张鹏称,优客工场目前正在寻求更好的发展机会与多元化的市场布局,如正在推广中的互联网商业社交产品“优鲜集”,都是在为未来的发展寻找更多可能性。在全球布局的过程中,优客工场将坚持以城市文化为载体,在进入每一个城市时,努力贴合当地文化,与当地创业者形成共鸣。

  张鹏认为,随着行业的整合,从业企业的业务模式逐渐完善,在用户规模积累至一定程度后可以针对用户开展不同的增值服务。未来,优客工场的大部分收益将来自于此。

  张剑:“独立+联合”更适合中国

  纳什空间创始人兼CEO

  国内的联合办公企业都在追随Wework做传统共享办公集中式的布局模式。纳什空间却反其道而行之,把“独立+联合”模式的超级工作室做得如火如荼。

  在张剑看来,中国企业对于办公空间的需求虽各不相同,但多数的中小企业主更热衷于选择自由、独立的办公空间。即使小微企业在选择将联合办公作为创业第一站,但随着企业规模的扩大,也会产生独立发展的需求,超级办公室正好成为他们的新选择。

  拥有独立、可拎包办公的精装办公空间,并不意味着入驻超级工作室的企业是一个独立的个体。张剑表示,超级工作室开创了共享办公领域不同于联合办公的新品类,“独立+联合”的模式既保留更加符合国人办公习惯的独立空间,同时又配套了联合办公的共享服务,也满足了小企业需要共享、交流,又追求独立、私密的需求。

  纳什空间的产品正是在探索解决中国企业空间的实际问题中应运而生的,与众多WeWork模式的追随者相比,纳什空间会更懂中国创业者。

  刘成城:盲目并购没有意义

  氪空间创始人兼董事长

  这半年,联合办公行业出现了几宗大规模并购。在刘成城看来,这几宗并购不过是同行企业的抱团,并无多大意义和影响。“我们这个行业确实在早期的时候没有一个特别好的玩家,把行业带偏了。刘成城告诉记者,联合办公领域的并购要做到“1+1>2”,看这个行业谁是健康发展的,就看它是否还能持续拿项目、持续开业。

  “只要它持续拿项目、持续开业,就说明业务健康。其他的只有声音不开业的,或者说盲目并购的,说明就是在讲故事,根本就没有良性的业务。”刘成城认为,并购对于高速成长中的氪空间没有任何意义。氪空间现阶段每月可新增三四万平方米的自营开业面积,这是国内同行两三家的总和。

  对于未来的发展,刘成城称氪空间已经可以实现超30%的利润率。“这是好事,但对用户不好。我们现在也在降低利润率,在高速扩张的时候,我们会将利润维持在一个低水平,希望巩固氪空间在市场上的龙头地位。”刘成城如是说。

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