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联合办公空间"下半场":头部玩家的生死游戏

  2018-05-15 09:52:32   来源:全天候科技  作者:徐志成

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  每一个玩家都明白,规模为王是制胜法宝,但是目前的合并联盟,是否真的能够起到增强实力的作用?

  不久前,WeWork联合创始人兼首席执行官亚当·诺依曼安排了一次重要的中国之行——宣布WeWork中国与裸心社合并。

  亚当·诺依曼将其称之为合并,但实际上是收购了裸心社,归属于上海裸心谷度假村的裸心社拥有30多个联合办公空间。

  此前,彭博社有报道称,WeWork收购裸心社的价格大约在4亿美元左右。而去年7月华兴资本对其估值达到10亿美元,这意味着大半年时间,裸心社价值缩水超过一半。

  裸心社被收购,被外界认为是融资不畅。2016年11月,裸心社完成3300万美元的B轮融资后,在2017年7月开始启动C轮融资,并宣布和JustCo进行合并,但合并计划搁浅,融资也不顺利,最终被收购。

  “本次的收购将会把WeWork在中国的空间规模推至行业前五。”WE+酷窝华东区总经理王锴对全天候科技记者说。在王锴看来,联合办公空间具有地域的稀缺性和排他性,因此,最短时间内拿下更多空间,是这个行业的制胜法宝。

  2015年,在“大众创业、万众创新”的政策推动下,国内兴起了一波创业热潮,为创业者提供办公空间的联合办公企业迅速崛起。据国务院办公室发布的数据中,2014至2015年间我国联合办公空间(含孵化器)数量从50家发展到2300家,翻46了倍,到2016年超过4200家。

  但这场热潮,随着2016年资本寒冬的到来而开始冷却。不少联合办公企业倒闭。联合办公行业的诸多问题开始显现,包括服务专业度不足、经营不善、盈利模式单一、入驻率低等。

  为了更好地生存,这个行业出现了一系列的合并联盟。这些合并背后,预示着行业在加速洗牌,从群雄混战,变成了行业巨头们的竞争。People Squared(P2)创始人兼CEO郑健灵告诉全天候科技,“当你以为战争快要结束时,其实新的战争才刚开始,只不过接下来的战争只属于头部玩家。”

  联合办公困局

  2015年被称为联合办公元年,这一年涌现出了氪空间、优客工场、方糖小镇等公司,2016年7月,WeWork宣布正式进入中国市场,市场更加热闹。

  但困境伴随着热潮一同涌现。最先出现问题的,就是二三线城市的联合办公空间。

  但虹告诉全天候科技,在2015年,她看到联合办公在上海非常受欢迎,打算在成都也做一家联合办公企业。

  不过令她始料未及的是,2015年底,她创建的联合办公空间Working刚刚建好,就发现同一时期,成都出现了很多的低价甚至免费的办公空间、众创空间、孵化器等等。

  成都市政府把原本空置的写字楼免费提供给市场创业者,这让Working从一开始就遇到了困境。

  另一个困境来源于房租。在成都,写字楼的租金很便宜,这让二房东模式的联合办公,盈利空间很低。“北上广深这些租金极高的地方,联合办公生存的空间大,而在成都,空间小很多。”但虹对全天候科技记者说。

  加上在成都创业的公司数量较少,因此,但虹的公司几乎支撑不下去,和她一起创业的两位创始人选择了离开。直到后来,她将自己的公司定位于文创这个细分领域,并提供了针对文创公司的服务,才算艰难生存下来。

  二三线城市起步的联合办公空间,几乎都面临Working的窘境。但虹反思,在二三线城市能做联合办公的,要么是有规模的公司拿到政府补贴,要么是自己拥有土地的房地产开发商。简而言之,草根创业者很难生存。

  值得注意的是,联合办公行业不少公司是靠融资进行扩张的。2016年底投资寒潮,明显地影响到了联合办公企业的融资情况,同时因为创业公司的减少,也影响到了联合办公企业的生意。

  IT桔子信息显示,与热闹的2016年相比,截至2017年11月20日,联合办公行业仅有10家企业获得了融资。

  从2016年开始,地库、孔雀机构、Mad Space等联合办公空间先后宣布倒闭。盲目膨胀、入驻率低、盈利单一等负面词汇便频频出现在各大媒体的版面中。

  在王锴看来,这波倒闭潮,折射出一个问题,就是国内的一些联合办公公司盈利状况糟糕。“联合办公是舶来品,国内很多IT出身的人来做,他们没有做过地产,很多核心的问题没有注意到,比如拼命做公共区域、服务配套,这些都是成本,但是投在了不赚钱的地方,这怎么能赚到钱?”

  在这种困境中,很多联合办公企业选择了抱团取暖。

  2016年3月,氪空间和纳什空间宣布战略合作,同时氪空间以战略入股的形式参与纳什空间的 B 轮融资;2017年3月,WE+与酷窝COWORK宣布合并;2017年3月,无界空间收购Fourwork;2017年4月,联合办公社P2和Workingdom达成战略合作;2017年4月,优客工场和洪泰空间战略合并;今年3月,优客工场与无界空间正式宣布合并;今年4月WeWork收购裸心社。

  这一系列令人眼花缭乱的合并联盟,在FUNWORK创始人黄涛看来是必然趋势,“我们行业的特征,虽然说是轻资产模式,但是很重资本,成本投入很高,所以中小型公司最后生存不下去。之前有很多地产商觉得门槛低想要尝试,但发现没有规模很难生存。”

  这个行业一开始就呈现出规模为王的趋势。在郑健灵看来,联合办公市场的合并联盟一直在进行,并且还将持续。“在国内,联合办公需要聚拢头部资源,资源分散对各个空间都没有好处。二三线城市很多空间,他们没有独立上市的机会,会被别的空间整合。一线城市的空间,不具备良好的运营和平台优势,也要被并购。”

  市场的残酷性在于,这些并购联盟,也只存在于比较大的企业。王锴觉得,二三线城市大量的联合办公并没有并购的价值,因为投入很重,回归期都要三五年,方向错误的项目,等待他们的只有倒闭。

  经过一段时间的大浪淘沙,大部分低端的联合办公空间已经出局,该行业逐步成为了巨头们的市场。目前形成了以WeWork为首的外来品牌和以优客工场、氪空间为首的本土品牌的两大阵营。

  据全天候科技了解,目前在本土品牌里,优客工场、氪空间、P2、纳什空间、WE+酷窝、SOHO 3Q等体量较大。

  竞争加剧

  随着合并联盟的进行,巨头们之间的战争也更加激烈。

  去年八月,潘石屹在媒体呛声优客工场创始人毛大庆,称其“走偏的人总说别人走偏了。”

  公开呛声的背景是,潘石屹当时准备加码旗下的联合办公空间SOHO3Q,他公开表示,不在意眼下亏损,在关于价格战的提问时表示,行业整体处于婴儿期,SOHO 3Q还是一个实验室,只有1.7万个工位,要赚钱得等规模起来之后,譬如工位数到了30-50万个的时候。

  在中国,价格战伴随着联合办公行业的发展。只不过在大浪淘沙之后,剩下的巨头们继续打的价格战,无论是规模还是强度,都比以往更激烈。潘石屹割肉抢市场,就是一个典型案例。

  除了价格战外,从各家在媒体上的表态,也能够闻到竞争的硝烟味。就在今年3月,优客工场与无界空间宣布合并,并对外宣称规模最大时,氪空间创始人兼董事长刘成城在接受媒体采访时表示,“不像个别同行追求各种加盟换股不产生收入的面积规模,氪空间的社区和工位都是自营的,以自营的面积和收入情况看,我们毫无疑问是国内联合办公领域的第一名,未来3个月,还将进一步拉大和第二名的差距。”

  在wework收购裸心社时,刘成城也曾经发言,称很遗憾看到又一家“外资企业”在中国的失利,这次并购不过是两家外企同行企业在国内的抱团,并无多大意义和影响。

  无独有偶,在这场寡头竞争中,优客工场与WeWork之间也并不太平。

  在去年的乌镇世界互联网大会上,经滴滴程维介绍,亚当·诺依曼与毛大庆还在把酒言欢。但去年9月份,WeWork在纽约向中国竞争对手优客工场提起了商标诉讼,指控其商标侵权。而就在不久前,其在英国也对优客工场提起了诉讼。

  优客工场则认为 WeWork 的诉讼根本没有法律依据,“URwork 的核心在于 ‘UR’,work 则是开放性的公众词汇”。

  事实上,在这个领域,硝烟从未停止,戴德梁行写字楼主管兼高级董事沈洁认为,“对于头部竞争者来说,下一步要比拼的是品牌、运营、核心竞争力、资金和规模。”

  从运营能力上看,“目前国内大多数联合办公空间缺乏服务行业基因”在该行业游走多年的泰岳霖房地产咨询公司总经理魏原宏表示,“国内联合办公空间运营流程化、标准化参差不齐,服务能力与WeWork仍有不小的差距。”而在品牌影响力上,显然WeWork更具优势。

  这一点得到了同样做联合办公空间的DayDayUp创始人薄益群的佐证。他曾对媒体表示,“WeWork的长期价值体现在其社区化运营和社交网络规模上。”或许这也是目前“WeWork拥有500亿美元估值,远超中国竞争对手的所在。

  但相较本土联合办公空间,WeWork的的性价比始终受人诟病,延续了美式高端租赁与价格模式,据了解,WeWork平均工位月租超过3000元,要高出国内同行三分之一。基于直营规模和服务质量以及现金储备三大优势,刘成城认为,氪空间远胜于行业内其他企业。

  以被誉为“中国硅谷”的上海张江高科技园区为例,刘成城算了这么一笔账,“该区域较高的租金让创业企业望而却步,同时物业管理、高均摊的保洁、水电费、楼内设备维护等也让创业企业不堪重负,按照团队人数10人估算,仅前期投入就高达近15万元,月度人均办公成本就达3422元。而氪空间在张江的核心联合办公社区的单个工位价格为1500/人/月起,仅达到张江辐射边缘商区的普通写字楼租金价格。”

  他认为,能不能给客户提供物超所值的服务,最大限度满足于创业者办公和工作的实际需求,才是联合办公空间最应该思考的。

  无论是规模、服务、还是价格,竞争将在各个维度继续,在郑健灵看来,联合办公这场战争到最后,会改变整个中国年轻一代对办公室的使用习惯,所以这场战争是一个长跑,不仅需要智力,还需要耐力。

  管理和盈利挑战

  想要在竞争长跑中保持优势,这些刚刚联盟的联合办公企业,还面临两个问题,

  并购后的管理问题和盈利问题。

  这个行业的每一个玩家都明白,规模为王是制胜法宝,但是目前的合并联盟,是否真的能够起到增强实力的作用?

  在王锴看来,目前市场上出现的并购,更多是投资机构在推进,而不同品牌之间,并没有达成共识。“现在看着很热闹,开始出现所谓第一梯队的企业,但是大家对产品、客户、市场的方向把控并不成熟。现在只是因为缺钱,或者是因为经营艰难,而不是到了成熟的整合时间点。”王锴指出行业联盟的本质。

  出于外界的推动的联盟,在黄涛眼里只是短期内好看,长期来看,管理一定会是一个大问题。管理问题还会进一步对市场进行筛选,“我觉得行业最后剩下10家到15家全国性连锁。不会像互联网公司那样一家独大。比如说你必须在黄浦区工作,你不会跑去闵行的优客工场空间,它有房地产属性。看房地产就知道,现在还有几百强,所以不会变成一家独大。”

  不过,无论是小企业,还是已经联盟的大企业,都面临着盈利的问题。

  联合办公的最基本的商业模式,也是大多数联合办公企业的选择,就是赚取空间的租金差价。

  氪空间CEO钟澍曾经在接受媒体采访时表示,工位收入是基础,决定了企业的生死,非工位收入只是锦上添花。

  黄涛告诉全天候科技,FUNWORK的收入百分九十以上都是靠租金,目前个别空间已经实现盈利。“这个行业大多数公司的营收都是靠租金。”黄涛说。

  能够拿到低价房源的企业,在这时候就有了优势,比如优客工场,因其创始人毛大庆的地产资源,优客工场得以拿到更低的房源,从而拿到更多的差价。

  不过,靠这个模式,只有少数的企业在盈利,大多数企业还处在亏损状态。

  魏原宏告诉全天候科技,“目前联合办公空间行业百分之七八十的公司都处于亏损状态。联合办公空间比地产开发模式轻,但又比酒店管理重得多。前期的投入、后期的运营都比较大,实则也是重资产模式。”

  因此,在但虹眼里,单纯靠“卖空间”的模式,会越来越行不通,想要获得更多利润,需要增加空间的附加值。

  每个企业都在寻找新的出路。Working接下来打算往一线城市发展,在竞争激烈的一线城市,但虹避开了单纯的工位空间模式,而准备做联合办公空间、长租公寓、国内外文创交流活动以及艺术展览等相互结合的有机文创园,靠其他业态带动联合办公的生意。

  黄涛也在这个方向摸索。FUNWORK的母公司中骏集团,未来10年规划的重点是打造FUN+生态圈,除联合办公空间FUNWORK外,还将布局长租公寓FUNLIVE,健身FUNSUPER,建立FUN+生态圈。

  郑健灵则打算与开发商、商场尝试更多跨界内容合作,提高空间价值。王锴则打算把重点放在给企业提供空间规划咨询上。

  在郑健灵看来,18年的市场,还会以整合为主,头部资源将在市场上做更多的并购和整合,市场上会形成新的联合办公集团,类似酒店集团一样,通过不同的产品,不同的品牌服务不同的人群,集团化高效运作,提高运营效率、招商率,降低成本。在这个整合潮里,探索多元化收入来源,挖掘盈利点,是每个联合办公企业的立身之本。

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