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从资本角度 看酒店投资收益与品质的平衡点

  2018-03-29 18:22:33   来源:迈点网  作者:周恒楣

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  回报率慢的酒店行业,该怎么去看待现金流、品牌以及投资?

  (迈点网讯 周恒楣)酒店这个行业,不如房地产投资回报那么快或者那么高,而且最后就剩下一个作为重资产的酒店,且很难做到报表上是正的,酒店虽然光鲜,但是是一个亏损企业,会被认为回报率很低。

  3月28日,在“2018亚洲酒店论坛年会暨第十三届中国酒店星光奖颁奖典礼”典礼上,多彩投首席众筹官葛钊含、蓝润酒店集团郭亮、港中旅酒店有限公司副总经理黄燕、安伴酒店集团联合创始人、副总裁马建仑、恒大酒店集团营销品牌中心副总经理郭子昕、深圳华侨城股份有限公司酒店物业事业部副总经理王凛围绕“从资本角度,看酒店投资收益与品质的平衡点”这一话题提出了各自的看法。上海新联谊大厦有限公司财务总监曹俊担任主持。

  现金流的平衡该如何看待?

  王凛表示,现金流可能要更进一步的定义,现金流还是净现金流,因为这是两个不同的概念。因为在今天重资产管理的时代,酒店业不再高高在上,投资酒店严格来说和买一个房子没有区别。王凛认为应该从两个方面来看,一个是从投资者角度。如果投资者有净现金流其实是一个很好的回报,有现金流就有回报。但是要考虑的点非常多,而从被投资者角度来看,现金流应该是非常重要的环节。如果净现金流是正的,就是持续经营的基础。

  郭子昕则是以恒大酒店为例阐述了他的观点。恒大酒店的经营理念是先规模后效益,最后是品牌。不过,在创立之初恒大还有一个“N+1”的模式,1是酒店,N是围绕在酒店附近的独立的会议中心、饮食中心、餐饮中心等各种中心,所以在现金流等方面看来,在某一个时段并不是非常的好看,但是在长远来说是符合整个集团长时间的规划。

  此外,郭子昕提到一个现象,现在委托管理酒店,有好业主、好品牌、好位置,却未必会有一个好的收益,这可能是不同的业主对国际品牌渗入程度不一样,有些会派驻专业人士到达委托管理的酒店中,在现金流方面都有一个不断的沟通交流的过程。

  马建仑用连锁酒店的思路来提出关于这个问题的看法。在他看来,连锁酒店就是不断的复制,他们和业主不自持物业,只是投资去做酒店,提前设定一个投资回报区间,超过这个区间的话,经过测算以后建议放弃。这样的模式才可以保证产品的回报会达到预期的效果。

  租赁物业现金流什么时候能回本?

  黄燕认为,现金流从投资人的角度来说是企业的生命与基础,从业主股东的角度看,现金流非常好,通过股东借款的方式都可以把现金流收回来,一个酒店要形成一个良性的经营基础是非常重要的。此外,选址很重要,运行也很重要,可以保证现金流。从投资人角度,投资效应不好的酒店,大家可能都看好低价会升值,将其一个防御性资产。投资人选择投入的时候,目的决定了最后的获得和回报,

  郭亮有两个维度理解现金流。第一个从运营层面,现金流是一个基础,继续发展过程是建立投资者信心,也是维持整个酒店有一个良好的状态来完成项目生命周期的基础。第二是从投资者角度,酒店会逐利,也会考虑投资回报,同样会整体考虑整个商业模型的发展。

  酒店是个“压箱底”资产

  酒店资产看起来是一个不动产,流动性很差,真的到了需要钱救集团的时候是可以拿出来买卖的。

  葛钊含认为,业主方肯定会关注现金流,但是他对于现金流的关注可能是基于他的现金流能不能覆盖租金成本。对于投资方来说现金流是非常重要的一点,而且不仅仅考量盈利,对于现金流的关注更多是基于整体的规划布局,无论是属于战略布局的考虑还是防御性的考虑,我觉得在很多程度上是可以兼得的。

  有了多彩投之后,理财产品的背后可能就是一个酒店,酒店的现金流来支撑这个理财产品,这就是简单意义上的酒店资产证券化,在这方面,多彩投认为什么样的酒店是可以关注或者是投资的呢?

  葛钊含表示,多彩投需要评估的只是产品的回报或者是回报周期,通常有两种模式,一类是类似于纯股权,按照你投资比例占整个集团的份额长期享受投资汇报收益。另外一个有一点类似于对赌条款,这对于B端是一个很好的前期的资产补充,对于C端来说有一个保障。这样从投资人的维度和B端项目方的维度形成了一个很好的结合。

  投资人会不会想到做资产证券化?

  在葛钊含看来,多彩投目前的众筹产品有一点像资产证券化,将来也会做ABS,这也是一个逐步发展的过程。

  郭亮将自己定位为两个角色,第一个就是品牌方,这个的退出结合到刚刚提到的现金流和投资回报,不管是5年、6年回报总有一个固定现金流回报;第二个是站在地产、商业的角度,去评估这个行业是不是达到认为的高点,或者估值是认为可以出手的角度

  黄燕尝试谈一谈关于退出的事情。“酒店除非转了不做酒店,它的生命周期和别的产业是不一样的。”她提出这样的观点,“所谓退出是说从一个投资人转向另一个投资人而已”产业、金融和资本的结合,对于酒店而言是一个持有也好,将来退出也好,要理智选择或者是根据需求选择。

  马建仑则提出了国企与民企的差异——国企可以做的事我们不做,也做不到。另外我们想做的事国企有些时候也看不上,也做不到。他认为,国内现在租售同权,租售同权对靠租赁的连锁酒店的发展大有前景,所以我们退出的方法有很多。

  对于恒大酒店集团来说,推出不是目前的一个着眼点。郭子昕说,在恒大,很多时候酒店是跟着地产一起走的,它是整个恒大集团航母中的一个组成部分,有时候评估酒店的时候可能要放大到整个产业集团的布局来看。

  酒店投资其实基于一个企业而言,特别是一个综合性的企业来说,更多的层面是在战略意义上的体现,然而一些民企或者是专做酒店、民宿的可能就会更专注这个产品本身的融资、现金流和退出。王凛表示,他相信在未来的所有的投资背后可能都会用不同的财务手段或者是用财务处理有效资产评估、转移和配置来解决相应的问题,也相信未来也许融资或者ABS会成为这个行业针对酒店业、地产业流动性增加的一个很好的手段,这个肯定是未来的一个发展方向。但是前提是要想清楚,融钱是要干什么。

  品牌、酒店不动产该如何一句话理解?

  王凛:用财务语言说现金流是一个人的血液,资产本身的指向就是肌肉,那么品牌和品质就是你的长相。

  郭子昕:在管理方和业主方的博弈中我们要取得一个平衡点,两者都不应该放弃,这就需要考验业主的智慧。

  马建仑:品牌和品质一定是并行的两个兄弟,缺一不可,少了其中一个都不成立。

  黄燕:作为央企,相应的我们要承担社会责任,酒店除了大家想到的投资固定资产,要装修和装饰,我们还有一个很重要的服务是打造民族品牌。

  郭亮:说到品牌和品质的问题,这是一个匹配价值放大的过程。

  葛钊含:从酒店的维度来说,品牌、品质服务体系整个是可控,那么现金流是可以预期的,实际上对于投资来说就是一个非常有价值的。

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