资讯
  • 资料
  • 资讯
  • 报告
  • 课程
  • 百科
海尔

未来100年 酒店、公寓、办公会是怎样|MBI行业报告6

  2018-06-20 08:29:14   来源:迈点网  作者:高Sir

手机阅读

  我们的人生,也许将集公寓、办公、酒店、商场,集书店、美学生活、咖啡、展览空间与服饰时尚等混业经营为一体的方所,这就是空间未来。

  (迈点网讯 高Sir)今天是MBI行业观察最后一篇,我们继续新流量观,重点是IP,然后最后展望下未来的酒店和空间场景。10年后,100年后,中国的酒店、公寓、办公会变成什么样子,是一个值得研究的有趣话题。

  1.流量即IP:我们到底做哪个IP?

\

  先说下IP,无论是现在的酒店,还是将来的公寓或者办公,好像都离不开IP。目前IP还处于初始阶段,未来10年,可能会成为流量的一个重要入口。

  所谓IP,就是基于持续的、高质量的内容的打造。有人问我,那么多IP,我们究竟做哪个IP?这个关键看布局,IP背后一定是美好生活,跟美好生活有关的都可以发展IP,但运营者要思路清晰,不能一下子跳马,一下子飞象。我梳理了下,目前市场上做的最多的IP领域,包括健康、科技、电竞、娱乐、设计、艺术、文化等多种领域,怎么选择?关键还是要看你有没有场景化的精准用户客群思维。

\

  先梳理下IP鼻祖亚朵的玩法。他们先从人文IP入手,越做越好,最后搞成了一个IP矩阵。类似于前些年的新媒体玩法,先做一个号,然后做一个新媒体矩阵。

  亚朵把传统酒店大堂改造成为“流动图书馆”,一个7*24的阅读空间,名为竹居。无论是否入住,用户都可无偿借阅,竹居借阅系统还支持异地归还。目前已经累计投放了60万本图书,分布在全国165家亚朵酒店里。——亚朵的一个重要IP标签就是书魂。

  爱读书的人一般都爱影像。所以每一家亚朵酒店,都是一座属地化摄影展览馆,更是一座丰富的人文影像资料库,照片全部由知名摄影师和爱好者提供,透过镜头重现一座城市的前世今生,品味一个城市的独特性格。

  接下来亚朵做的一些IP动作就众所周知了,亚朵越来越会玩。2016年11月,亚朵与吴晓波频道合作打造了“亚朵•吴酒店”;2017年4月,与百老汇神剧《Sleep No More》结合的THE DRAMA开业;8月,与网易严选合作的亚朵•网易严选酒店开业;12月底公布与QQ超级会员的合作计划;2017年11月,亚朵还尝试了轻量化的跨界合作,与马蜂窝合作打造了“旅行人格”快闪酒店。可以说,亚朵的这一系列IP创新得到了业内的广泛认同,引起了业界的普遍跟进。

\

  那么,未来的IP怎么玩?要不要复制亚朵?我觉得要跟运营者的思路和基因相契合。万物相通也互联。IP亦如此。早些年,IP在旅游界就开始红火,有所谓“得IP者得天下”,IP如同一个生命体,在如今真正美好内容越来越稀缺的时代,弥足珍贵。

  驴妈妈旅行网创始人洪清华认为,IP的打造要过“五道门”,包括找到全新的IP基因、打造多元的IP物种、创造独特的IP符号、构建立体的IP渠道和打造开放的IP平台。IP的基因组成包括人性、社群文化、个体灵性和商业四大部分,这四个部分的基因组合决定了这个IP的商业生命力。

  基于此,我们在选择IP时,一定不能浮在表面,拍脑袋贴标签。我们现在看迪士尼、熊本熊等国内外知名IP,背后一定有人类共同的情感和价值观,同时回应了特定圈层的文化诉求,还兼具创意灵感和商业变现逻辑的缜密构思。

  洪清华做的一个结合IP和文化的帐篷客项目——安吉三宝,一是安吉白茶,二是土鸡蛋,三是竹笋。“结合这样体验式的IP文旅后,安吉的白茶以前是700元一斤,现在可以卖到4000~5000元一斤。”

\

  分析这两个案例,我们会发现,之所以这么重视IP,是因为它背后带来的流量,流量即IP,IP也是流量。发现了这个本质,我们才能更好的选择。

  2.流量即品牌:单一服务向生活方式跨界服务

\

  那么流量怎么样才能持续不断,必不可少的就是要塑造品牌。以酒店为例,现在的酒店已经不再是单一的酒店服务,而是向生活方式过渡的跨界服务。当它们树立了鲜明、极具个性的品牌形象,一定会聚集庞大而又具有极高忠诚度的细分人群。

  所谓生活方式跨界服务,其实就是通过酒店住宿空间链接衣食娱行购等产品,将生活方式的元素融入到酒店的功能化设计以及服务中,让客人获得更丰富的住宿体验。

  所以说IP是一个手段,最终能够实现流量价值的,一定是酒店、公寓或者办公的品牌价值。

  品牌价值往往又是建立在客户思维的大背景下。如何应对住宿升级或者空间升级,这就是一门学问。必须了解,我们的生活方式正在发生几点变化:

  第一、 多元化非标产品的兴起。用户更喜欢多元化个性化的产品,百家齐放,需要发掘细分市场;

  第二、 住宿配套和空间配套转向生活方式提供者。酒店不是只提供房间,公寓不只是提供一张床,办公也不只是提供一张办公桌。我们在空间场景下,更需要一种精神食粮。(前面MBI行业报告1-5案例已讲了很多,这里不展开)

  第三、 酒店、公寓、办公变身目的地。这个说起来容易,做起来比较难,但一定是未来的趋势。

  第四、 复杂需求和精细化管理。不同的人有不同的需求,比如上次参加的MCI峰会,有一个供应商代表做的一款“想能”床垫,不同的客人根据自身身体需要可以调节床垫的软硬。再比如一家人住酒店,孩子有孩子的要求,老人有老人的要求,这些都是需要精细化运营的课题。

  这样的变化,我们必须要避免几个误区。第一是避免同质化,第二是避免炒概念。同质化容易让消费者陷入审美疲劳。炒概念留不住回头客。

  今年年初,在我的家乡有个行馆被客户吐槽,3000元一晚的房价换来的是:保安大叔不礼貌的盘问“你们是来做什么的”、炒饭和阳春面二选一的午餐简餐、一不小心碰到门里面的灯就会闪的衣柜、呆板的“古琴艺术”讲座……用爆料者的话来说,“实地情况与介绍千差万别,硬件条件不行,软件服务跟不上,人文活动只是形式”。宣传的人文度假生活方式只有设计上的逼格,无论餐饮、客房还是活动,都没有给客人带来美好的人文体验。

  当然,这里面也有可能是一些大佬互怼造成的(就是某大佬看不惯某大佬,然后故意舆论设套)。但不管怎样,未来的生活方式一定不会只停留在表面上,客户的钱也不会因为“情怀”二字就乖乖的掏给你。一些在资本市场上成功的所谓大佬,如果“心术不正”,还是想靠过去的一套行走江湖,估计迟早会滑铁卢的,快钱在这个时代没有那么容易挣到了,经营生活方式挣慢钱可能是未来的趋势。慢钱往往能够真正塑造品牌,也能真正为你带来流量,形成良性的商业模式。

  亚朵的创始人耶律胤说过,在生活方式酒店中,客人在意的也许不是这个服务生在上咖啡时是否及时,而是在客人买咖啡时,能和他聊一聊咖啡文化,或是咖啡豆的品鉴。

  3.共享流量的新物种:酒店+办公+公寓+商业+IP

\

  那么,未来10年甚至100年,酒店的场景应该是怎样的?我觉得会有以下三个特点。

  第一、 地产存量市场促成物业高能组合运营。

  我们谈了太多的消费升级,其实投资领域也在升级。房地产已经进入存量市场时代,中国房地产空置率究竟有多大,官方没有给出确切数据。但据不少机构非权威调查,2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,其中六大城市空置率分别为:重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高,为23.2%。按照国际常见的标准,空置率10%以下为较合理区,房屋供求基本平衡;10%-20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。2016年初,国内知名财经学者周天勇和他的团队测算出。2015年底预计,我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在在20%到25%之间,城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。

  虽然以上数据,仅仅只能作为参考,但我们还是能得到相关结论,那就是投机性购房需求比例也是很高的,这就导致了近年来,我国各热点城市住宅空置率在一起攀升过程中。所以,多数城市的住宅空置率应该达到了20-30%区域,不太可能低于20以下。这就意味着随着大中小各城市房价被轮番炒了一遍后,从租售比来看,房地产已没有了投资的价值。

  房地产没有投资价格,势必让房地产拥有运营价值。我手里有楼,单纯卖房挣钱的时代已经不存在,卖掉挣不了多少钱,我不如让运营方打造成酒店、公寓、办公、商业等等综合体,地产存量市场促成物业高能组合运营,最终实现资产增溢。

  第二、 酒店+的场景下,一定会链接新零售商业。

  未来酒店肯定是流量的终端,而它一定会链接新零售商业。衣食娱行购,最后都是要购的,而购的场景无非是线上线下,目前看来它最好的承载就是新零售。

  2017年是新零售的诞生元年,新一轮“风口”腾空而起的速度却远超预期。要以体验打消费者“心智空间”,对零售品牌来说,酒店业是个必争高地。而打造线上线下新空间、多元化新业态则是住宿领域的未来。

\

\

  同样,地产存量时代,任何一个独立的空间业态,想依靠自身现有的商业模式,大幅度大坪效和利润,都将变得愈加困难。以“酒店+办公+公寓+商业”等不同形式组合的复合业态,已经成为空间流量经济时代的主流——共同开发物业、共享人流资源、高度协同化运作。

  第三、 酒店变身快消品,流量互导,消费无缝对接。

  作为未来线下流量终端的酒店,还有个有趣的变化就是,酒店很可能变身为快消品。

  所谓快消品,快速消费品(FMCG,Fast Moving Consumer Goods)的简称,是指那些使用寿命较短,消费速度较快的消费品。最容易让人理解快消品包括包装的食品、个人卫生用品、烟草及酒类和饮料。之所以被称为快消,是因为它们首先是日常用品。

  酒店会不会成为未来消费的日常用品?完全有可能。首先,酒店适合跨界链接,线上线下拥有大量会员,以及流动人群,控制了线下主要场景;其次,酒店就是线下互联网,它们会和公寓、办公以及商业流量互导,会产生除掉客房之外的其他跨界的边际效益。

  那么,在未来的场景下,我们租住在公寓里,在共享办公室工作,然后下班后进入商场消费,逛着逛着就累了,就决定在周边的酒店住一晚,体验下不一样的三点一线的生活,第二天再去上班。这是完全可能的。完美的生活工作闭环。

  我们的人生,也许将集公寓、办公、酒店、商场,集书店、美学生活、咖啡、展览空间与服饰时尚等混业经营为一体的方所,这就是空间未来,一个自带光环的新物种。

  最后,发表下感慨。写了6篇MBI行业观察,暂时告一段落。结交了很多行业内朋友,欢迎大家多多提供案例,多多探讨大住宿业和租赁地产业的未来,我也是抛砖引玉,肯定有很多论述不到位的地方,大家姑且读之,欢迎随时探讨,观点碰撞。至于空间流量经济的未来是怎样的?敬请关注6月21日迈点在北京举办的“2018年度MBI旅游住宿业高峰论坛”,相信众多行业大咖一定能给行业带来一束光,为我们的美好生活共同助力。

分享:
锦江之星白玉兰酒店

关注我们

迈点微信二维码迈点微信二维码