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投资不赚钱怪水平?文旅住宿黄金十年的投资逻辑都在这里了

  2018-09-14 20:12:27   来源:迈点网  作者:李菁

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  随着消费升级,文旅住宿板块或将迎来黄金10年,如何率先抢占这一块大蛋糕,品牌方、旅游集团、资管平台以及物业主给出了自己的答案。

  (迈点网讯 李菁)2018年9月14日,由中国著名财经媒体《21世纪经济报道》,联合国内顶级旅游学府南开大学旅游与服务学院主办、南方财经全媒体集团、现代旅游业发展协同创新中心为指导范围的“2018亚洲旅游产业年会”在上海宝华万豪酒店盛大举行。

  《21世纪经济报道》携手国内领先的消费投资平台开始吧,邀请行业机构、专家、住宿企业以及投资方的高层代表,就“文旅时代的住宿产业新思维”这一主题,聚焦文旅融合背景下的产业变革,探讨在新时期的机遇与挑战之下,如何以创新力推动行业的新一轮发展,为行业嘉宾奉上一场精彩的思想盛宴。

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  会上,浙旅蝶来酒店集团董事长、浙江省饭店业协会副会长陈鑫春先生,金茂(中国)酒店投资管理有限公司创新战略发展部助理总经理赵云飞先生,亚朵高端精品酒店事业部总裁 格 桑女士,开始吧副总裁何晟旻女士,中国精品酒店联盟理事长姜庆先生共同参与,汉南酒店资产管理咨询(北京)有限公司首席顾问沈峰先生主持,6位嘉宾围绕 “文旅时代住宿业的投资逻辑”展开了讨论。

  姜庆率先给出了一组数据,现在全国有7万多家的民宿,精品酒店4000家。但这仍是一组较为乐观的数据。因为精品酒店联盟统计的精品酒店约为240家。而这主要是由于2008年始为中国精品酒店的元年。所以目前只是精品酒店的上半场,一些“怀着诗和远方进场”的选手给出的产品效益的确不是很乐观,所以下半场需要从“重数量转变为重质量”。国外精品酒店之父曾说过这么一句话“精品酒店,不是简单的栖息地,本身就是旅游目的地”。除了传统的精品住宿以外,可能还有精彩的,还有精细化的管理。姜庆用了这么一段话表示了对文旅住宿板块的信心:“所以未来大家还在新的起跑线上,到今年的2018年,精品酒店摸索一段时间,正式启航,今年可能是元年。”

  问题一:文旅住宿板块黄金十年,众筹平台会分杯羹吗?

  随着文旅地产的逐步升温,中国出现大量的投资小镇的大型投资行为,无论是地产商还是政府,还是基金都在这里面扮演着不同的投资角色。而作为线上众筹平台的开始吧,是否也有针对文旅住宿板块的投资行为呢?沈峰率先将这一问题抛给了何晟旻。

  何晟旻表示目前开始吧没有从平台角度做投资行为,但是她从平台近几年积累的数据从用户角度反向对于行业做数据上的剖析。一组开始吧平台最新的数据:截止2018年9月13日,众筹项目共计近2100个,其中大住宿品类占比70%。在这其中有90%全部是非标住宿品类,主要由民宿、精品酒店以及难以归类的介于民宿和精品酒店之间很难做定型化描述的品类。

  这么一个数据沉淀下来的是将近8万的用户用权益投资方式参与到非标住宿品类当中。而通过对用户画像进一步拆解,发现中产阶级家庭有10%-15%的年收入支出全部用在休闲、出行、住宿模块上。

  相对应的,这群对美好生活的忠实践行者反向要求市场重新来定义什么是美好生活。户消费行为实质上已经在推动,甚至是逼迫这个行业重新对文旅住宿板块做重新的定义。“这是一个从平台上肯定下来的数据可以来做的反向交叉印证” 何晟旻谈到。

  此外,何晟旻从互联网的角度对文旅与住宿两大品类切分谈了谈。当互联网进入下半场,从”让获取流量的效率变得更高”到“对于流量进来之后,所有生产管理的改造”,实质上都是在让消费者的时间和空间使用效率重新变得更高。所以文旅住宿做的事情是同单一到聚合,由原来的产业聚合,生态聚合模式做的。所以从平台的角度来看,整个文旅住宿板块会迎来非常黄金的十年。

  问题二: 物业主进行度假酒店投资的核心目的是什么?

  当开始吧谈过线上投资者的画像,包括投资的目的,以及反过头来倒逼投资者跟业态的转型之后,沈峰向以物业主代表赵云飞提出了新的问题,进行度假型酒店投资时,核心投资目的是什么。

  赵云飞表示作为地产公司,还是以销售物业为投资。一方面来讲,文旅项目是离不开酒店的,另外一方面来讲,在拿物业时政府已经对酒店体量、档次作出清晰的约定。以金茂为例,赵云飞表示进军文旅板块是金茂作为城市运营商的定位遇到项目之一。而对于这类项目,物业主一方面需要考虑酒店,另一方面需要依托于当地的资源,比如说温泉、健康、养老产业的导入,对整个项目做支撑。实现未来能将项目打包产品,而在这当中,客房只是作为附属品。所以他表示“这种大而全的五星酒店,自身的盈利性还相对比较弱,所以我们目前还更多考虑地产的投资回报。”

  而在酒店业绩考核上,也会有自己明确的指标。从前期对酒店的差异化定位,到其他收入类型上,以及酒店传统淡旺季模式。

  问题三:旅游全产业链集团投资文旅地产的目的是什么?

  接着,沈峰向旅游全产业链集团代表陈鑫春提了同样的问题。

  对此,陈鑫春表示投资最简单的目的是“要赚钱,赚钱是硬道理”。而对于为何投资这一板块,一方面是因为用户的变化、竞争的结果导致,还有集团对文旅住宿板块有明确的要求,所以需要投资这方面。

  问题四:擅长做城市酒店的品牌方,也能实现文旅项目的高盈利吗?

  以高盈利在行业知名的亚朵酒店,在脱离了城市这一舒适的环境之后,倘若尝试度假目的地,是否也能做到高盈利呢?

  格桑并没有直接回答这一问题,。而是分了三点来讲述她对于文旅酒店的理解。首先文旅酒店与其他场景消费业态相比较,最大的优势就是占据客人的时间相对较长。所以他们尝试做过很多产品模型的研究,研究如何在时间纬度上实现越来越跟客人产生连接点。

  其次是对于度假的概念理解。让“我是为了去住,我才特地去那个地方”成为客人出发的指南。格桑表示:“我们不管做目的地的旅游度假产品,还是城市度假的旅游产品,我们更希望怎么样从时间的纬度上给客人提供多元,并且多维度的服务。”

  最后一点格桑提到的是“所谓跟生活方式相关住宿空间越来越被资本市场关注,或者被消费者关注,大家对于住宿的需求绝对不仅仅停留在房间这一个层面上。所以品牌方在做目的地度假产品时,更多是怎么样通过内容以及服务的黏度把整个度假产品做的更丰满和多元化。”

  例如亚朵与网易等品牌的合作,为亚朵带来流量的同时也打造了专属的品牌文化。优化“产品的前期定位,概念的策划,再到产品的设计。”格桑提到,亚朵未来做的度假产品系列,不管是目的地度假还是城市度假,依然会跟更多有意思的内容合作,描绘一幅幅画面给到城市里那些想度假的人。

  问题五:在文旅酒店的运营中,如何在一年之内达到相对均衡的运营状态?

  沈峰也对文旅酒店给出了自己的定义“因为酒店附属在文旅产品之中”。但是大部分的文旅地产都有很难克服的问题就是淡旺季。所以在这种文旅酒店开业之后的运营过程当中,无论是作为业主方,还是运营方还是作为管理方,又是怎么看待解决这个问题,从而达到一年相对比较均衡的运营状态?

  赵云飞以金茂南京汤山项目为例,这是一个以温泉著称的目的地,所以汤山在冬季反而是旺季。此外,在传统观念觉得夏天不泡温泉。所以未来将通过一系列对于市场的教育,冬病夏治的概念,让大家认识到夏季才是真正做温泉康养的很好时机,同时冬季也会有比较充足的客源,实现客源平衡。

  此外,赵云飞提到了一点,因为文旅项目并不是单纯的酒店项目,更多要配合整个文旅项目其他的业态,包括商业、演艺、养老、住宅等等一系列都需要一起打包配合。对于不同的项目,包括还有重IP主题公园类的文旅项目。所以在管理模式上,金茂可能会更多采取自营的模式。以便更为方便地整合更多的优势IP,实现业主对于酒店做一个多方面的资源整合。

  问题六:旅游全产业链集团投资几十个酒店之后,投资回报如何?

  就上述嘉宾的发言,沈峰总结道“我们所谓的非标是业态形态上非标,但是未必管理上也是非标的。”,所以,接下来他向陈鑫春提问:“你们投几十个酒店,你们的盈利情况怎么样?”

  陈鑫春依旧坚持了之前的观点“投酒店不赚钱那是水平问题。投资要谨慎,细致。所以把不盈利责怪到经营上是有偏颇的。”

  所以他谈到,做好文旅住宿板块项目核心三个点,第一个核心还是选址。第二点核心在于产品打造。第三个核心是做好内容。例如他们在酒店设计一个岗位叫时光设计师,让消费者停下来,增长停留时间,提高消费,实现项目盈利。

  最后,沈峰就上述嘉宾发言进行了总结:过去文旅度假酒店,首先文旅项目本身是一个好的有生命力的文旅项目,酒店项目依附于文旅项目的活跃力度。第二就是跟整体策划、选址、定位有非常重要的关系。第三就是刚才如何使得客人能够在这里留下来,能够把时间尽可能多的花在这里面,通过管理手段或者是通过经营手段达到目的。再往下就是作为投资角度来说,无论是主动投资还是被动投资,现在讲投资逻辑,其实这个逻辑就是盈利,能否盈利这是最重要的投资逻辑。

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