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"猛兽"熊林:未来再搞分散式公寓 上牌桌的机会都没有

  2018-06-30 09:27:00   来源:迈点网  作者:贝玉

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  在长租公寓,收购兼并的模式在这个行业很难走通,有固定资产投入,却不一定能够增值,甚至会贬值,成为负担,这就是现实。

  

  (迈点网-迈点空间租赁讯    贝玉)无论是什么行业,能被记住的永远是第一个吃螃蟹的人和螃蟹吃得最多的人,盛宴开场,一口吃成胖子很难,原本善于吃清蒸螃蟹——分散式公寓的熊林,现在决定开始挑战一道大菜——集中式公寓,长租公寓的版图,可能要重新画了。

  自如CEO 熊林

  北京协作胡同40号,占地2000平的四合院内,有一棵可以追溯到雍正年间的银杏树,几位商界大咖,坐在树下,鸿儒谈笑,煮酒论剑。

  “这是我在北京二环里见过最大的四合院,去年秋天,站在落满金黄银杏叶的院子里,只有一个愿望:让院子里的两棵百年古树能够自由呼吸!”2017年5月28日,端午假期的第一天,自如CEO熊林发了一条微博,彼时的北京刚过小满,夏熟作物的籽粒开始灌浆,离成熟还需要一段时日。

  2018年5月25日,历时500天打磨,2400小时前期筹备,180张设计图优化迭代,11版方案反复雕琢,自如首个城市生活空间Z-SPACE在这里亮相,这也是继自如友家、自如寓、自如整租、自如驿、自如民宿后整个自如体系中的最新力作。

  在结束了6月20号的资管平台战略发布会后,我们在Z-SPACE 的路演厅里和熊林再次碰面,小小的空间里人头攒动,夏至未至,此刻,院中的银杏枝繁叶茂。

  ▲图片来源:自如民宿

  吃回头草的可能不是马,而是霸王龙

  在分散式长租公寓市场,自如是跑在最前面的那只“猛兽”。据迈点研究院(MTA)一对一企业调研不完全数据统计,截止到2017年底,国内重点城市中分散式品牌长租公寓房间数约为150万间。其中,链家旗下的自如友家和我爱我家旗下的相寓HOME规模最大,两个品牌的房间数达到近100万间,占全部纳入监测分散式品牌长租公寓的2/3左右。

  尽管在分散式长租公寓市场一枝独秀,但在集中式长租公寓市场,自如发力显然不如前者。官网显示,整栋式公寓自如寓数量只有10栋,房间总数加起来不到自如60万间房源的1%。

  自如寓进入市场的时间不算晚,早在2012年底,自如第一幢服务式青年公寓将府公园自如寓就已开始运营,然而5年多过去了,更早进入市场的魔方公寓从2014年的39家门店已经迅速扩张至300多家,后来者红璞、泊寓、城家公寓等都早已在集中式长租公寓市场大展拳脚。

  “2017绝不是中国长租公寓行业的元年,而2018一定会是中国长租公寓行业的分水岭之年。”蛰伏7年,在打通前端客户,产品供应链以及后端IT系统后,自如认为,整栋公寓的新机会终于来了。挖来了前华住集团COO、城家公寓CEO解云航,6月20日,自如在北京宣布成立自如资管平台,计划通过管理整栋式资产提高集中式公寓的规模。

  这个新成立的自如资管平台有三种合作模式,第一种为委托管理,第二种为租赁经营,第三种为战略合作。以委托管理为例,区别于传统的加盟模式,为了降低业主前期投入和后期运营成本,自如不收取一次性加盟费和系统使用费。同时,运营服务期,自如与物业所有者共担风险,只有当出租率大于70%时方收取5%的委托管理费。项目合作期间,自如将免费开放资管平台的标准化系统,并进行免费的自有渠道导流。

  重新回头做集中式公寓,是熊林思考良久后做出的决定。分散式公寓的优势在于体量,能在一个城市迅速铺开,覆盖更大的面积,但合适的整栋的资产就难拿多了,规模也很难迅速做上去。而今的自如,无论是在规模、运营效率还是在供应链体系上都已经跑开了,反过来和业主合作做整栋,各自发挥优势,远比孤身奋战来得容易。

  不过,在熊林看来,做委托管理并不比做直营轻松,管理方与业主方的利益如何平衡,后续运营是否能达到预期水平,日常管理如何避免分歧,还需要不断磨合。前路虽难,但却是条正确的道路,只要是正确的,就值得全情投入。

  值得注意的是,这个资管平台的产品线非常丰富,除了青年公寓、白领公寓外,还囊括Meeta社交公寓、企业职住服务式公寓、组团社区、青年驿栈、Z-Space城市生活空间等产品线。也就是说,其他长租公寓需要用几个定位不同的品牌集结在一起,才能跟这个跨度巨大的资管平台相抗衡,也许未来会有新的平台又或者联盟出现,但此刻放眼市场,对手难觅。

  在分散式公寓开疆拓土的自如,已经准备好在集中式公寓的土地上插旗了。这次的速度,可能比任何时候都来得让人措手不及。

  未来没有分散式公寓,涨租金的路子不通

  ▲图片来源:自如客

  当行业站在风口上时,永远有人在争抢蛋糕,长租公寓这个在风口下急速膨胀起来的市场,正面临着“微利或无盈利”的尴尬境地。头部企业房源数量达到上万级别,但真正的垄断者还未出现。分散式公寓的房源和租客两端都很散,十分考验运营管理能力,集中式则考验的是企业获取资源和资金的能力。

  不挣钱是普遍现象,长效的盈利模式还在探索,虽然测算结果不是很被好看,但大家还是抢着上风口,否则以后连上牌桌的机会都没了。

  在熊林看来,未来通过中介公司和二房东成交的房屋会越来越少,最终形成一个市场巨大、产品和服务的品质有保障、管理规范、系统化的公寓市场。分散式盈利能力相比集中式略差,因为管理成本更高,维修、保洁、装修配置等效率没有集中式高,运营成本高导致利润会比较薄,但如果把战线拉长,情况就不一样了。

  “对于未来的盈利模式,我是这么思考的。自如实际上至少有两层的业务,第一层,我们是资产管理的服务商,我们会帮业主管理房屋,为租客提供服务,要付出相当多的成本和努力,配置好供应链。分散式公寓不存在特别高的毛利,只能靠规模效益,为了获得很高的收益,就提高租金,我觉得这个是不成立的,我的观点是要有一个健康的模式。在一座城市,如果做不到20万间,实现盈利的可能性就很小。未来客户一定会充分地在各个品牌之间遴选,不可能你想要价格有多高就能有多高。

  第二层,当你的规模达到一定程度后,能建立起口碑,客户信任你,客户转化的优势变成了品牌的优势,这时你就可以做一些服务,实现盈利收入的创新。比如自如搬家,我们上个月在全国9城的订单量是16000单,这个月突破了3万单,中间没有花一分钱做广告。很多客户租房的时候对自如比较放心,选择了让我们搬家,这个业务让我们在比较短的时间获得了盈利,我对增值服务还是很期待的,但这个的前提是规模。”

  总结自如7年来的运营发展经验,熊林表示,做公寓必须要过三关:

  一是品质关。租房产品是集大成者,从家具、家电、宽带到开发商的建筑质量,都会影响产品品质。

  二是规模关。作为提供城市核心基础居住与生活服务的民生行业,长租公寓的本质应该是一个维持低毛利、大规模、高效运营的行业,单体城市运营规模达不到20万间很难实现盈利,整体管理规模达不到100万间很难形成规模效益。

  三是增值关。在形成规模化的前提下仍能把控好产品品质,才有可能创造更多的收益。

  尽管自如已经是国内最大的长租公寓运营商,但熊林依然十分强调把规模做大,把效率提高。

  “当后台的供应链、流量、客源完全可以做到平台共享的时候,也就不存在所谓的分散式了。未来只有一个公寓运营商,每一间房后面支撑的都是平台,包括服务运营的规范,我们希望赋能给更多的从业者,不需要做后面这么多的事情,整个行业的效率因为这种模式变的更高效,有效地增大供应,降低一些损耗。”

  再谈N+1:行业变革进程中需要有人去承担

  2017年年末,北京的冬天很冷,自如在寒冬里打了个冷颤。

  先是“11·18”大兴火灾引发北京全市范围消防安全专项整治,大量的公寓、群租房被要求关停。在整治群租房的运动中,隔断房遭到清查,不少自如隔断间一夜之间被砸,租户被迫流落街头。紧接着,多名租户因自如房间甲醛超标而引发了呼吸道疾病以及身体的不适症状被媒体相继报道,曾今以品质优服务佳而广受好评的自如友家,被推到了舆论的风口浪尖上。

  一切的问题矛头,都指向了盈利的瓶颈。

  “N+1”模式的隔断房曾是一些品牌提高租金收益率的主要手段,中金公司调研显示,以广州红璞公寓美林湖畔小区一套房为例,在有隔断的情况下,10年IRR(内部收益率 Internal Rate of Return)是17.1%,投资回报期是5年,如不打造隔断间,10年期IRR就变成了-9.4%。

  “这个事情已经变成了从整个城市治理到这个行业大家共同面对的一个问题。”再谈起那次大清拆,熊林表示:“客厅如果空出来,每一间有15平米,北京30万间这样的客厅,我们就多了450万平米的供应,这对于这个城市意味着什么?房租要涨多少?过去半年,政府也好,包括社会各界,我们花了非常多的时间探讨。在这件事情上,大家对它的认识越来越客观,越来越实际。”

  2018年1月15日,武汉市正式发布《关于规范住房租赁服务企业代理经租社会闲散存量住房的试行意见》,《意见》指出,单套住房内使用面积12平方米以上的客厅,可以作为一间房间单独出租使用,同时承租人人均住房使用面积不得低于5平方米,这是继2017年1月广东省允许住宅可以按规范改造后出租,2017年2月上海市政府“N+1”延续合法化,12月成都颁布住宅改造后出租人均面积不得低于4平米后,又一个允许N+1的城市。

  “我自己对‘N+1’这件事情还是比较乐观和看好的,因为任何政策我们都要考虑,今天这件事情的实质是为了什么,到底要解决什么样的问题,是否能给大家创造价值,总的来说还是要有耐心,主动做一些承担,让更多人理解。”

  在去年11月20日起为期40天的安全隐患大排查、大清理、大整治专项行动开始后的第5天,链家董事长左晖发了一条朋友圈,内容是这样写的:

  “自如应该为这个城市最普通的劳动者,提供有尊严、可支付的居住产品。希望有合适物业的人和自如合作打造蓝领公寓,我们会把这事做好的。”

  随后,熊林转发了这条内容,并表示:“努力在一个月之内落地一栋!”

  于是我们看到了自如的第一栋企业服务式公寓,自如城市之光。

  此外,在客厅空间的改造上,自如友家也在升级,友家5.0将客厅变成了可以用于办公学习、休闲娱乐的区域,为租客提供更多的互动空间,倡导“共享客厅”的概念,一位自如工作人员表示,未来整租的比例会逐步加大。

  从不规范到规范,碰壁与阵痛总是如影随形,熊林强调的“承担”,也是大部分正在公寓领域开拓前行的领军人目前的心态,即在付出教训后,行业有明确的标准和规则,让想要做好这个行业的人去遵守。

  ▲图片来源:北京N+1拆除,熊林新浪微博推文

  品质是一点点提升的,口碑需要长期维系

  长租公寓真的适合长住么?有不少租客表示,长租公寓只是看上去很美,实际上,住进去就要做好各种被算计的可能,隐瞒房屋质量隐患、押金退还迟缓、不遵守契约、设施坏了报修等待时间漫长...一系列的问题,让许多人对公寓的印象大打折扣。

  为了缩短物业的空置期,很多品牌公寓在还未改造完成之前就把房源挂出去,尽管在宣传上表示采用符合国家标准的材料,但为了缩减成本,在实际的落地过程中,使用的材料是不是真的合乎标准不得而知,新装修房屋的甲醛的问题难以规避,租客的身体健康受到了威胁。

  自如也没能避免这个问题,在去年租客反应门窗关闭的情况下发现房间甲醛超标后,熊林意识到,团队在管理上仍存在不足,要想避免类似问题出现,除了进一步细化管理外,还要从根源上解决甲醛残留问题。于是,在此后的半年里,他带着内部团队联合外部机构专家,共同研究解决方案,重新制定房间的装修标准,从今年的6月1日起,自如对全国九城自如的全线产品进行品质升级,板材甲醛释放标准从小于1.5mg/L提升至小于0.5 mg/L,环保性比原来提高了3倍。

  问题的存在在所难免,如果避而不谈,小的问题将会向蚁穴一样,慢慢侵蚀掉企业铸就的堤坝。

  在“11·18”大兴火灾事件之前,自如早就有了做蓝领公寓的想法,事件发生后,从12月物业确认落实,1月完成设计工程入场,到3月项目正式启动,这座首个面向企业员工的公寓很快就落地了。

  ▲图片来源:自如客

  “自如是离这些城市的劳动者最近的企业,保洁阿姨、维修师傅、搬家师傅,我们非常了解他们生活的需要,但真的把事情做起来,需要很多的思考和决策,有的项目无论是位置还是物业的类型,我们都觉得很合适,但一直没有下定决心。”为租客提供配套服务的近万名自如服务人员,是北京这座城市庞大的服务人群中的一支队伍,这支队伍里有每年服务超过400万次的保洁队,每月运送8000次以上的搬家队,还有每年改变15万套房子的装修队。

  “11月的事情出来后,我们很多的保洁阿姨没地方住,当时的天气大家也是知道的,我们毫不犹豫地就让她们先住进我们现有的空置房,然后快速地用一晚上的时间把整个产品的方案重新做了设计和更改,时机和各种因素加速了决策的过程。”

  熊林称,“2018年是自如的口碑年,我们的野心很大,希望在单位优质的基础上形成群体优质,哪怕天生就是分散的而非集中的。自如要做到让人尊重和喜爱,取决于两件事:第一,我们到底要做一家什么样的企业,第二,自如人是一群什么样的人。答案是:如果把自如比作一个人的话,产品是我们的身躯,而品质就是自如的生命。如果自如只做一个产品,我们希望它留给这个世界的是一个高品质产品。”

  出于对品牌的信任和期望,我们希望长租公寓品牌们能够兑现他们的承诺,希望他们真的能让我们的生活变得更好。我们给与了这些明星企业更多的关注,也会毫不吝啬地指出问题,但在问题的解决过程中,这些品牌也需要一点时间和空间。

  有人说,经营住房租赁是一个高危职业,有着100间房就意味着要对100多位租客的行为和安全负责。人是最不可控的因素,租客在房间里面做点什么事,或者是出了点什么事,做为出租方势必会受到牵连。面对长租公寓这门和人打交道的生意,手握几十套房源的企业要承受的压力和责任,远比我们想象的要更多。

  一次和熊林的对话实录

  迈点贝玉:拥有一个“中介爸爸”是一种什么样的体验?

  熊林:一出生就站在巨人肩膀上,其他“高位创业”公司提防的是飘飘然,找不到北。我却是战战兢兢、如履薄冰,不敢辱老左的(链家集团董事长左晖)使命。

  迈点贝玉:从IT技术男转向CEO,对于产品,你觉得自己最大的变化是什么?

  熊林:其实到今天,我也是企业里的一个产品经理,也会去做具体的技术工作。但如果一定要从我的程序员身份说到现在的变化,那就是宽度的变化。在做程序员的时候,宽度并没有管理岗位那么宽,我会更关注产品本身的技术特点、技术演进;但是当你在管理岗位的时候,你会思考你的客户是谁,你的客户需要什么,如何为客户创造价值,如何推动企业的发展,其实你会发现,有了更多鲜活的角度去观察这个世界。

  迈点贝玉:最开始你们在北京做了8家自如寓,后来转向做分散式的自如友家,现在是出于什么原因重新做集中式公寓?

  熊林:当我们后台越来越平台化的时候,分散和整栋对于自如没有什么区别,维修、保洁、呼叫中心前台、流量都是差不多的。我觉得未来有一个趋势,我们也在探索,即客户不是每时每刻都要跟管家沟通的,我们在上海可能会做中国第一栋无人值守的公寓,做一些尝试,但不是为了无人而做无人,进而实现节省运营成本,提高性价比。在中国,行业远远没到成熟定型的时候,每个企业的指标变化都是不太一样的,不能简单地把别人的东西放在自己身上。

  迈点贝玉:为什么现在又开始做这个板块?

  熊林:我觉得主要是前几年市场还太小,很散,大家都想尝试小而全的方式,从产品开发到设计到施工,今天我是觉得这个行业已经到了一个深水区。去年并不是长租公寓的元年,今年中国不出意外就会出现租赁规模最大的企业,自如有这样的机会,行业应该进入到更高效的时代。

  迈点贝玉:魔方已经做很久了。

  熊林:我觉得这个行业里面很多公司非常值得尊敬,有很多的积累,我们都会互相交流,向每一个从业的公司学习。理论上分散比整栋更难管,这个是大家的共识。但是今天自如把分散管的比整栋效率还要高,我们的供应链体系,我们品质管理的体系,都是可以拿来给到整栋加盟的合作伙伴,我们有我们自己的优势。

  迈点贝玉:集中式公寓的运营管理很难,项目需要有一个成熟的测算模型,比如投资回报率低于10%,不会做这个投资,你们做整栋式公寓,测算模型是什么?

  熊林:这肯定需要有一个非常科学的,非常审慎的模型,但是也像我们今天讲到的,其实同样的一个项目,以自如今天的产品能力,运营能力,能给客户提供好的服务续约的情况下,企业和平台之间的流量区别很大,我们任何一个业主加入到自如来,不是说把一个项目交给自如的团队,而是共享自如60万间的供应链,共享整个流量平台,在这个行业里面垂直建立起来一家公司,整个的运营效率、成本都会发生比较大的变化,投资的道理是一样的,都要精打细算,但是在我们这里,可以赋能给合作伙伴的空间更大一些。

  迈点贝玉:都说租客有社交需求,但这能让公寓品牌实现盈利增值么?

  熊林:其实我们现在去看,今天商业已经这么发达,几乎找不到有什么事情没有人做。不能说因为提供了公寓,大家住在这,理论上都可以把所有事情做好,服务都可以提供。需要问自己,服务有没有具备优势,是不是高性价比。如果是,这些增值服务就能带来很多附加的收益,现在互联网这么发达,各种商业形态都有创新,客户为什么一定要选你?我觉得这件事情不是很简单。我认为起码应该有一个客观的认识,不要对他寄望太高。

  迈点贝玉:有人提了个观点,未来可能80%的分散式公寓都会死掉,如果这些企业想进入自如大的战略联盟里面,你们选择和合作的标准是什么,另外自如的战略发布会提到了自如的管家,每个月每人的薪资在8千到1万6左右,一个是软实力,一个是硬实力,自如在服务这块,有什么比较好的评价体系或者管理体系可供借鉴?

  熊林:这是一个很好的问题,大家对收购兼并有误区,在长租公寓,收购兼并的模式在这个行业很难走通,有一个最核心的问题,大家去市场上看10或5家长租公寓,你会明显的发现产品的长相、质量差距非常大。如果规模不足够大,运营不足够好,其实你已经在达到临界点的时候亏损太多了,而你的业主租期却又到期了,你拿到的资产到底有没有价值?我认为,有固定资产投入,却不一定能够增值,甚至会贬值,成为负担,这就是现实。

  回到第二个问题,什么是软硬实力,硬实力是这个团队真的能把产品做好,具备系统的建设能力,如果你有这种基因,具备硬实力,我很鼓励大家来做。软实力是你的团队是真想做好服务,还是想抽身就走。把产品品质做好,把客户口碑做好,我认为这是最大的软实力。今天的自如招聘很难说要招什么人,但一定知道不要什么人,我们不会要那种没有服务精神的人。我希望我们招的人喜欢笑,自如本质上是个服务企业,如果符合这个特质,这个行业非常有机会。

  迈点贝玉:您建议大家不要做分散式公寓。

  熊林:2017年不是长租公寓的元年,18年是分水岭。未来集中度一定会越来越高,只有真正规模大、效率高、成本控制和质量控制好的东西,才有可能在市场上立足下去,我并不认为这是一个可以盲目投入的,好的商业模式,除非你真的有很强的运营管理团队。

  迈点贝玉:做公寓还是得冷静,您对未来是不是也有顾虑?

  熊林:整个行业里面,看主流还是好的,大家在选择项目上越来越客观和冷静,总的来说这个行业需要理智,就我在全国做了一些比较深入的沟通和访谈来看,整体还算是比较健康的状态。如果不去认识到未来的形态,存在的一些不切实际的前景的预估,甚至商业上的误判,确实有风险。

  迈点贝玉:很多开发商自己也有在做公寓,自如和这些开发商的利益交叉点是什么?合作难点在哪里?

  熊林:我觉得最大的难点是认知上,这个行业三年后的模式到底是什么样的,你应该用一种什么样的姿势迎接未来。其实我并不认为今天的很多模式真的有问题媒体说的很多问题都是客观存在的,商业模式就是要盈利,要有健康的模型给客户提供更好的服务,可能今天体量小,没有模式上的创新和突破,但最终我们要解决的是多数人的问题,规模做不上去,团队、运营效率、服务也上不来的话,很可能就会是昙花一现,很难成为战略性业务。

  但是我认为今天大家都在探索,我觉得所有的这些探索都是有意义的,大家都一起去慢慢的沟通、交流,肯定也会找到一种更好的模式一起来努力,所有的努力都是值得敬佩的,他们也做了很多好的产品。但是我还是觉得大家必须要有一个更开放的心态认识这个行业的本质,从客户的价值出发。

  迈点贝玉:做公寓钱确实很重要,虽然你们想做轻资产,也要平衡找钱和花钱的问题。

  熊林:我觉得企业家也好,企业团队的责任就是怎么实现资源的高效创造价值,这是本质的东西。这个团队用的比别人更好,任何时候钱都得精打细算,即使不缺钱我觉得也不用去浪费。因为你把资源用好了,这都是你的能力,都是你做企业的成就感。

  迈点贝玉:最后一个问题,北京前段时间推集体宿舍,政府有跟企业征求一些意见或者建议吗?

  熊林:我自己作为从业者,这几年感受非常深,政府在租赁这件事情上的力度和工作的方式方法让我们信心倍增。像你刚才说的集体宿舍,为这件事情,自如参与到各级的会议起码不下十次,参与其中的制订,政府相关部门很耐心地和企业一起一字一句的推敲,这几年政府在解决租赁问题方面投入非常多的精力,访一线,做调研,听取专业从业者的建议。为什么有时候做这个行业很辛苦,但是还是看到有希望,一方面是客户会因为你做了一些事情给你一些正向的反馈,另外这个行业的整个监管环境、政策,有很多人在积极努力推动。

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