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美丽屋韩光:公寓的南北派运营 模式大不同

  2017-01-15 09:09:41   来源:亿欧网  作者:周慧婷

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  韩光认为,南派长租公寓存在三个特点:重视标准化装修,投入力度大;IT投入高;盈利周期长,约为20-30个月。而北方打法较为简单粗暴。

  经历过两次转型后,如今的美丽屋已逐渐褪去了易遨的光环。与其说自己是租房O2O平台、ERP系统服务商,CEO韩光更愿意把美丽屋称为长租公寓运营商,不再扩张SaaS系统、暂停“美丽+”计划之后,美丽屋的发展重心将回归原点。

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  年底,一大波跨界者布局公寓的新闻接连涌出。先是旭辉、龙湖地产在年底先后推出长租公寓品牌,再有如家旗下的逗号公寓再推蓝领公寓新品牌“逗号之家”等等。据记者统计,截至目前,布局长租公寓业务的开发商企业已超十家,而酒店业也已有铂涛、华住、如家等企业纷纷落点,不难看出,开发商和酒店业正在虎视眈眈地盯着这块存量资产市场。

  前不久,链家研究院院长杨现领曾表示,预计到2025年,中国租赁市场规模将由现在的1.1万亿增长到2.9万亿,到2030年将会超过4.6万亿。房屋租赁行业正因为巨大的市场潜力而受到青睐。

  由此,为了更好地了解长租公寓企业的相关动态,记者近日专访了美丽屋CEO韩光。这位从2006年就开始进入传统租赁行业的长期创业者,在经历了从传统房屋代理到长租公寓ERP系统服务提供商的转变之后,为何又决心回到长租公寓运营商的原点?

  故事:韩光的十年与美丽屋的一年半

  1、韩光:拥有十年传统租赁行业经历,从“房屋银行”切入长租公寓市场

  在进入传统租赁行业之前,韩光曾在酒店业打拼了5年,2006年拿着10万人民币进入传统租赁市场,和两个小伙伴一起“创业”。

  韩光告诉记者,刚开始创业时他们做的是传统房屋代理,专有名词为“房屋银行”,即代为出租业主房源,并代收代付租金的房屋租赁中介机构,主要通过收房与租房的租金差价、免租期所得租金、押金和租客违约金等方面盈利。

  这种“房屋银行”模式的扩张重点在于线下拿房能力和销售渠道,这一点在逻辑上与长租公寓类似。借着过往的从业经历以及与易遨中国的合作机会,韩光于2015年带着原有团队组建了北京美丽屋资产管理有限公司。

  2、同一个品牌名、不同的两类业务,从二手房交易平台到分散式长租公寓

  值得注意的是,韩光二次创业打造的美丽屋并非此前易遨中国在2014年推出的房产交易平台“美丽屋”。韩光在采访中向记者透露,2015年7月以后,他与易遨网络展开合作,仍沿用“美丽屋”作为品牌名,它也是天津易遨网际科技有限公司旗下品牌,但不再是以往主打二手房交易的房产O2O平台,而是切入分散式长租公寓市场。

  在发展一年半以后,如今美丽屋在北京拥有17000间分散式房源,布局了北京、天津、南京、成都四大城市,总房源数达22000间。2016年1月20日,美丽屋联合易遨网络共同完成了3000万美元B轮融资,由创新工场领投。

  试错:不断推翻再重来,长租公寓企业美丽屋的转型之路

  1、第一次转型:从分散式公寓运营商到ERP服务提供商

  基于团队原有的线下优势,美丽屋原本打算发展成长租公寓运营商。通过网站、手机APP、微信公众号为租客提供房屋整租以及合租服务,平台将业主的闲置房屋租下来,获取多个分散式公寓房源,并通过统一装修改造后向租户出租。在平台上,用户可随时查询、约看房源,在线订房、签约,还可以在线申请维修、预约保洁等日常服务。

  由于易遨网络拥有较强的互联网软件基因,因此在2016年上半年,美丽屋开始往SaaS管理系统方向发展,为长租公寓及房产经纪行业提供ERP软件服务。韩光表示,美丽屋产品的1.0版本是由易遨定制的,并于2016年3月进行过一次产品迭代,服务用户群体包括业主、职业房东、公寓和房屋管理者等等,此外,美丽屋也为十几家公寓企业做过定制系统。

  韩光记得很清楚,在2016年3月到6月,长租公寓SaaS系统变得很火,关注这个行业的人越来越多,不少企业纷纷通过参加行业性活动进行宣传,美丽屋也借此扩大了知名度。韩光表示,美丽屋和众多长租公寓企业展开了合作,使用过美丽屋系统的长租公寓有200多家,累计的房源数量超过30万家。

  2、“美丽+”计划:提供长租公寓营销管理解决方案

  2016年4月,美丽屋推出了“美丽+”计划,为长租公寓营销管理提供一揽子解决方案。该计划包括ERP+APP+微信三位一体的系统软件,提供金融产品对接、供应链对接、资本对接和顾问服务等内容,涉及公寓企业日常业务、管理、财务、人事行政各方面,旨在为企业解决人、财、物、营销等维度的核心问题。

  同年8月8日,美丽屋与南京麦风青年公寓达成战略合作,在输出千万元级别战略投资的同时,并为麦风提供美丽屋运营管理体系以及统一战略品牌。

  3、两次业务调整:不再扩张SaaS系统,暂停“美丽+”计划

  然而好景不长,6月份以后,市场上不少玩家的声音开始沉寂。尽管易遨在二手房经纪系统的市占率已占全国第一,但韩光也在9月份之后不再主推这项业务。

  他告诉记者,当时做这个决定的原因有三点:

  ①线上及技术开发的成本太高,每个月需要烧100多万,曾赔过4个月的钱;

  ②企业本身的基因偏线下,但SaaS方向并非美丽屋的专长;

  ③公寓系统存在机会,但原因在于没有标准、没有流程,各家公寓和中介的核算方式不同、盈利模式不同,只能做简化版本发展,因此光以系统发展存在障碍。

  据了解,美丽屋仍然为现有用户提供服务,但已经不再主动销售SaaS软件,只提供标准化产品。此外,目前美丽屋在软件开发和系统搭建等方面已经实现了独立运营。

  而“美丽+”计划在推出不足一年后也被叫停。韩光告诉记者,推出“美丽+”计划的初心在于发展合作伙伴和打造产业基金,但经过两次试验之后,韩光发现并购的改造成本非常高。“如果是以整合双方资产为目的的并购,代价比自己进行扩张等量房源数量更大。”韩光说。

  经历过一次转型和两次调整后,如今的美丽屋已经逐渐褪去了易遨的光环。与其说自己是租房O2O平台、ERP系统服务商,韩光现在更愿意把美丽屋称为长租公寓运营商,不再扩张SaaS系统、暂停“美丽+”计划之后,美丽屋的发展重心将回归原点——重资产的长租公寓运营商。

  行业:公寓的南北方打法——前者注重规模化扩张,后者更注重快速盈利

  1、7个半月实现盈利,韩光认为低成本的标准化产品是美丽屋的核心竞争力

  韩光在采访中反复强调了公寓企业必须快速盈利的观点。他认为在长租公寓领域存在两种分类:第一种是我们熟知的集中式公寓和分散式公寓,另一种分类则是具有互联网基因和非互联网基因的公寓,后者又可分为“南方打法”和“北方打法”两种,而它们的运营模式存在很大差异。

  韩光认为,南方派系的长租公寓存在三个特点:1)较为讲究居住品质,重视标准化装修,对产品的投入力度很大;2)IT投入成本高;3)盈利周期很长,大约为20-30个月之后。而北方打法则比较简单粗暴,韩光本身是北京人,就业17年来长时间在北京工作,自然属北方派系。

  2、低成本的法宝:严格控制成本,硬装成本比市场价每平米少130元

  韩光告诉记者,北方派系的打法主要在于以快速拿地、快速盈利为核心,十分重视现金流,要求房子至少要在第一年能够达到盈亏平衡。拿美丽屋本身来说,韩光的要求是在7个半月内实现房源的盈利。这一点听起来很不可思议。但他随即给记者算了一笔账。

  市场上,1平方米的硬装成本为400元,而美丽屋能够控制在230元左右。也就是说,100平方米的房子,美丽屋的装修成本大约在两万三。韩光接着又举了个例子,美丽屋的改造房能够在7天内完成装修,10天内可达到出租的水平;而清水房则会把装修时长控制在12天内,16天能够出租。

  韩光告诉记者,美丽屋之所以能够实现低成本的原因在于:①产品都是通过自己的团队摸索出来的;②严格控制成本;③基于过去多年的传统房屋代理经验,美丽屋拥有一定的拿房优势,成本一下降,就能够产生溢价。

  除上述差异外,主张“北方打法”的长租公寓将收房与出房两个重要环节结合,即由同一个经纪人负责收、出房,这就与南方派系公寓将收出房分开的打法完全不同,而这种方式无疑能够省去一部分不必要的麻烦。

  美丽屋面向的租客主要是中高端的合租人群,在北京,四五环范围内为美丽屋的房源所在地,单人的房租约为1500-1800元,其在天津的房源平均房租则为1000-1300元。在金融方面,美丽屋也与惠人贷建立了合作关系,既满足C端租客租房分期的需要,同时也使B端中级以上的职业房东提前得到与租期匹配的现金流。

  目前,美丽屋的产品包括微信端和APP端两部分,除美丽屋的线下签约中心外,客户已能够进行线上签约。现在,美丽屋在北京拥有6个签约中心、11个服务处,在天津和南京分别设置了2、3个服务处。韩光预计,美丽屋将在2017年3月会把APP全面打通。

  3、2017的目标:进5城、房源数量达到4万5千间、员工总数翻一番

  据了解,2015年7月上线的美丽屋已经布局了北京、天津、南京、成都四个城市,总房源数为22000多间,团队总人数超过了600人,其中75%的员工为经纪人,10%的人是业务管理层,12%的人为后台运营人员(其中2-5%为技术人员)。

  目前,美丽屋在北京已拥有6000套房源,共有1万8千多间房,团队人数为450人;天津团队有100人,共拥有1000间房;南京团队170人,共拥有2000间房,成都则是最新布局的城市,暂无数据。

  韩光在采访的最后透露,美丽屋2017年的目标是将所持有的房源总数提高到4万5千间、往外拓展5个城市,员工总数达1200人;到2019年持有15万间房源,到2020年房源数量达到20万间,其目标是在长租公寓领域TOP20企业中占第10到第12的位置,北京排名第四。

  中小型中介的市场将被蚕食,未来将出现更多拥有10万间房源的大型公寓

  随着入局者的日渐增多,长租公寓市场在2017年的体量将会增大,而无论是集中式公寓还是分散式公寓,都将往资源集中化方向发展,也就是说资源将会往中大型公司靠拢,未来或将出现更多房源数量超过10万间的公寓企业。

  与此同时,中小型中介的市场将会被蚕食,它们要么回归夫妻店模式,即范围社区化、资源集中化的小型中介;要么往规模化公寓靠拢。从整个行业的角度上来说,这种发展趋势将加速公寓或中介企业的发展,并很可能会诱发更多融合并购的事件发生。

  2017年的长租公寓行业,或将有大戏上演。等着瞧。

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