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带租约公寓靠谱吗?小心中了购房返租的陷阱

  2018-03-13 11:16:02   来源:重庆商报渝州楼市  作者:刘刚

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  部分项目建成后,由于经营不善或者资金链断裂等情况,无法达到预期的收益水平,后期没有现金流兑付,购房者就收不到相应的租金。

  “交钱容易,想退款时咋就这么难呢!”日前,记者接到市民彭女士对重庆西政智谷置业有限责任公司的投诉,彭女士投诉重庆西政智谷置业有限责任公司开发的重庆西政国际学术交流中心(西正街酒店公寓项目)欺骗购房者,购房合同明显失去公平,购房者受蒙蔽交2万元定金,要求退钱。

  事件回溯:听信置业顾问忽悠买了返租金公寓

  “这是带租约的公寓,租约一直到2024年,而且每个月开发商都会支付租金1650元。”彭女士回忆说,当时置业顾问讲了这个房子的很多优势,而我一想到总价也才30多万,每月还有1650元的租金可以收,比较划算,就决定买一套用来投资。

  与此同时,彭女士就在当天(1月31日)预定了重庆西政国际学术交流中心(西正街酒店公寓)2栋23层7号房,她对记者说道,“确定房源之后,就向重庆西政智谷置业有限责任公司交了2万元的定金,也和重庆西政国际学术交流中心(西正街酒店公寓)的开发主体重庆西政智谷置业有限责任公司签了房屋认购协议。”

  因这是带租约公寓,除了签购房合同外,还要签委托租赁合同。彭女士就向置业顾问要了份委托租赁合同,拿回家研究。彭女士经过仔细阅读却发现,其中有很多不对等条款,这让她非常不放心,并找到开发商要求修改合同部分条款,否则要求退还定金,置业顾问却告知彭女士不能修改并且拒绝退还2万元定金。

  带租约公寓靠谱吗?  没想到其中暗藏玄机

  彭女士告诉记者,届时除了签一份购房合同外,还要签一份委托租赁合同。置业顾问称开发商违约都会赔偿业主,但事实并不是这样。“这份所谓房屋租赁合同对甲方(业主)规定了一系列违约的严厉追责、惩处措施,而对乙方违约却没有追责条款。”彭女士说道。

  合同中第十一条违约责任中,规定甲方如果解除合同,甲方要全额赔偿乙方以及承租人遭受的损失,并向乙方支付购房总价款3%违约金。而对乙方违约,只提到,乙方交租金逾期不能超过60日,逾期一日,甲方按乙方保底月租金的万分之五向乙方收取违约金。

  记者算了一笔账,也就是违约金每天0.8元,60天一共48元。也就是说,乙方违约最多赔偿48元。而更蹊跷的是,在彭女士的质疑下,置业顾问几天后打出的合同,又增加了一条:逾期超过60日,甲方有权收回房屋使用权。

  彭女士对此非常不解,在收不到租金的情况下,收回房屋使用权毫无意义,“当初选择买这里的公寓就是指望返祖能有一些收益,现在这样不是把我们业主架起了吗?”彭女士说。

  彭女士还表示,合同中第五条还规定,双方约定因物业租赁产生的税费,各自承担,“但置业顾问说的是税费完全由乙方承担,租金为税后款,这明显与合同中条款不相符。”彭女士说,这明显是欺诈购房者。

  开发商:定金不可能退还

  对此,记者电话采访了重庆西政智谷置业有限责任公司的法人代表郑海州,但是其电话一直无人接听。

  记者随后电话联系了西正街项目销售人员何某,并来到售楼部了解情况,该销售人员告诉记者,已将此事汇报给相关领导,“当初已经签了认购协议,现在不可能退定金。”西正街项目相关领导说。

  彭女士告诉记者,销售人员何某后来又在微信里告诉她,可以让她和商家酒店单独签约。而这家酒店早就和开发商签了合同,交了租金,让她去和商家单独签,签的合同又会是什么内容不得而知,显然这不是解决办法。

  律师:证据充足可直接起诉

  对于彭女士这种情况如何维权呢?为此,记者采访了重庆渝北区某律师事务所胡律师,他表示,在相关证据充足的情况下,如果与开发商沟通无果,可直接起诉至法院。

  胡律师明确表示,根据《合同法》第一章第一条规定:签订合同是为了保护合同当事人的合法权益。第三条规定:合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条规定:当事人依法享有自愿订立合同的权利。第五条规定:当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条规定:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

  “从这些法规条款上看,彭女士这种情况完全可以直接起诉。”胡律师说,这是一份明显失去公平的合同,甲乙双方的责权利不对等,而如果购买此房就必须签这份合同,对于购房者来讲,从法律上完全受不到保护。

  另外,胡律师还提醒广大购房者,在购房过程中,最好在双方谈及一些关键性的信息时,可以采取录音等方式保留相关证据,这样即使以后有纠纷,也可作为证据。

  专家提醒:返租有风险  购房当谨慎

  对于现在市场上出现的层出不穷的返租公寓类产品,购房者究竟该如何选择?这其中又有哪些风险?对此,记者采访到重庆新中地产总经理何伟坚,他认为,这种返租公寓最主要的盈利模式是通过对房东和租客的增值服务来获取收益,在较大的收益面前,购房者往往会经不住诱惑就急忙下叉。

  “如果选择此类投资产品,在签订购房合同和租赁合同的时候一定要仔细阅读其中的条款,必要时可找相关律师审阅。”何伟坚说,较大收益背后就是风险,有几点需要购房者注意:

  一是可能存在欺诈,开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时,向购房者销售该项目,有的甚至是携款逃匿;还有就是部分项目建成后,由于经营不善或者资金链断裂等情况,无法达到预期的收益水平,后期没有现金流兑付,购房者就收不到相应的租金。

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