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济南租赁型住房上半年破题 开发商热看自持

  2018-04-16 11:28:34   来源:经济导报

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  企业通过竞拍方式获得土地建房、仅用于出租的做法,并不可持续。“若不引入金融和税收支持,从长远看,有可能执行不下去。”

  继年初首宗租赁住房用地拍出后,近日,记者从济南市住房保障和房产管理局获悉,该市拟于上半年制定出台培育和发展住房租赁市场的实施意见,并推动相关配套政策的落实;同时加快建设住房租赁管理服务平台,支持相关企业、机构开展住房租赁业务,推动建设租赁型住房试点。

  接受记者采访的业内人士指出,未来的房地产业一定会进入赚“慢钱”的时代,届时房企作为房东,持有并出租物业将是主流的经营模式。“一旦成了主流,那么将改变现有的房屋租赁市场格局。”济南一家房地产公司的项目部经理冯泽瑞表示。

  普通房东太“任性”

  “从现在的情况看,开发商自持住宅出租是个趋势。”冯泽瑞说,“在同一区域、价格相差不大的情况下,租房者选择开发商自持房产的可能性比较大。”

  济南华星二手房公司的经纪人王珂告诉记者,根据区域不同,房租的价格高低也不一样。“现在济南东边的房租相对贵一些,每平方米的月租价格在40元左右;而在西客站附近,大约是20元。”

  王珂说,济南的房屋平均租售比为1:500,相当于出租房屋约41年才能收回购房的成本。济南一家房地产公司的副总经理冯昌林,则亮出了他的测算结果——如果控制好成本,开发商对外出租的收益率能达到4%左右。如此计算,在房租不变的前提下,约25年开发商就能收回投资成本。

  王珂告诉记者,现在租房市场上基本是一年一签合同,租期超过一年的少之又少。此外还要每年重新约定租金,甚至有房东还会在中途违约涨房租。

  “如果单位周边有开发商自持出租的住宅,我会考虑长期租一套,哪怕比周边普通住宅的租金价格高一些。”在济南高新区上班的张凯说道。

  张凯来济南6年,共搬了4次家。除了一次是因为距离工作单位远一点,另外3次,一次是因为房东孩子结婚要用房子,其余两次都是由于他承受不了房东大幅涨价。

  “企业自持房可以锁定租约期内的租金,租客不必担心租金上涨、租期未到就被毁约赶出来。”冯泽瑞说,年初拍卖的首块租赁住房用地的挂牌要求就包括,一次签订租赁协议不超过5年。

  开发商:只待政策出台

  “春江水暖鸭先知”。住房租赁市场的政策利好,使一些想抢占先机的开发商跃跃欲试。

  “我们也开会研究过,只待政策出台,就考虑出手拿地。”14日,一场小型的房地产行业座谈会在济举行,冯昌林在会上透出这样的信息。在他看来,目前的租房市场还是块“肥肉”——有研究报告显示,2016年国内住房租赁市场的规模为1.1万亿元,预计2025年为1.9万亿,2030年会超过4万亿。

  冯泽瑞认为,开发商逐渐主动增加自持比例,是必然的趋势。冯昌林对此表示赞同:“去年的中央经济工作会议报告中就明确提出,加快机构化、规模化租赁企业的发展。因此,商业化的‘长租公寓’一定是未来房地产企业转型的方向之一。”

  记者注意到,去年山东就出台了相关实施意见,明确了加快培育和发展全省住房租赁市场的多项重大举措。在济南,除了出让首宗租赁住房用地,去年就已经开展房屋租赁调研,起草了调研报告,并与建行签订了住房租赁服务公有云平台使用协议,为建立租购并举的住房制度奠定了基础。

  高租金掣肘

  只长租、不出售,90平方米精装修小三居,租金一次付清10年、180万元起……这就是北京首个入市的企业自持租赁住房项目“万科翡翠书院”。

  济南鑫汇营销公司总经理袁杰对此表示,虽然一次性承租10年,为租户锁定了租金,保证其租房生活的稳定,但一次性付清180万元对租户来说也是比较困难的。

  在冯泽瑞看来,企业通过竞拍方式获得土地建房、仅用于出租的做法,并不可持续。“若不引入金融和税收支持,从长远看,有可能执行不下去。”

  “企业竞地价是价高者得,其结果一定是租金很高,因为租金价格要满足企业的资金回报要求。”冯泽瑞进一步解释说。

  性价比是关键

  对于如何才能使得企业自持租赁房持续下去,一家驻济国有银行高新支行的行长李家琪认为,企业建设仅用于出租的自持物业,若采用银行贷款的话,成本太高,走不通。

  “可以用REITs(不动产投资信托基金或房地产投资信托基金)的方式,来解决房地产企业的融资和收益问题。也就是不动产证券化。”李家琪建议。

  在冯昌林看来,租金高的问题可以通过递减收取的方式来解决,租的时间越长,租金就相对低一些;或者采取递增的租金收取方式,前两年租金少一点,然后递增,这样可以平衡成本。

  与会的人士普遍认为,企业自持住宅的租赁,性价比一定要高。“租价可以比周边普通住宅高一些,但服务也要跟上。”袁杰说,“可以构建金融、开发和服务的多极良性联动机制,给客户提供的产品由‘物理空间’转向生活体验。”

  “贵可以,但要让租户享受到高价格带来的高质服务,这样性价比就出来了。”冯昌林说。

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