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十月活动

万科“万村计划”难题

  2018-06-10 13:18:49   来源:神镇

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  无论是长租公寓还是配套商业,运营必须经得起时间考验。

  深圳力推房改,人才有了人才房,有利于弥补高房价削弱的城市吸引力。

  普通人不干了,一方面不是人才,也很难买得起房;另一方面,政府和资本正在推动的城中村综合整治,已经推高了租金水平,万科“万村计划”首当其冲,在网络舆论中受到指责。

  “万村计划”即万科对深圳城中村“农民房”进行整体统租,同时政府进行基础设施方面的改造,然后万科引入长租公寓、社区商业、物业管理、产业办公等业务,对城中村进行整体运营。

  镇长支持“万村计划”。上世纪90年年代起,深圳就已开始进行城中村改造,那时候绝大部分是推倒重建,京基集团、绿景集团这些地产商都是城中村改造起家。

  到了21世纪,城中村改造除了推倒重建,开始有了“综合整治”的方式,初衷是为了安全以及城市形象。万科介入的玉田新村、景乐新村,前者是火灾事故多发,后者是流动人口聚集滋生犯罪。

  综合整治过程中,最开始是政府利用财政拨款,对城中村的道路、广告招牌、地下管网、电线、垃圾站等公共设施进行改造。问题很快出现,政府部门始终无法介入城中村业主的私人“农民房”里面,相当于综合整治只完成了一半。

  万科是率先介入城中村综合整治的,这是资本与政府主管部门意愿的结合。那时候,深圳某街道办已经被上级领导下了通牒,“再发生一起火灾,大家一起辞职。”

  万科统租了城中村物业之后,机构第一次成为了相关责任主体,改造后的“农民房”再发生火灾,万科将承担责任;万科对城中村进行物业管理,“脏乱差”的局面也将结束,管理步入常态化。

  近一年的探索,“万村计划”取得了一些成绩,也出现了一些问题,引发社会讨论的就是房租上涨。

  镇长认为,城中村租客短时间内集体搬迁,房租在短时间内上涨,以及“城中村’商业更新,是客观事实,但责任也许并不全在万科身上,万科能做的不多。

  资本投入资金、技术,产品自然会接受市场验证,民生问题或许是政府更应该考虑的,城中村租客短时间搬离分流、低收入人群居住问题、城中村商户的升级改造等。

  以下为镇长得到的万科、碧桂园、佳兆业与某基层政府部门进行会议所整理的要点,以及一些市场信息。

  一、长租公寓已升级为万科第三个核心业务

  1、万科最新的季度总结会议中已经确定,长租公寓成为万科继地产开发、物业管理之后的第三个核心业务,业务布局已经上升到整体战略层面。万科长租公寓在深圳发展,80%左右要依托于城中村市场,只要有机会做,任何项目万科都不会放弃。

  2、“万村计划”在已经开始供应长租公寓房源,一个月大概2000套左右。目前万科确定了一个基本原则,房租价格原来是什么范围,万科就租什么范围,加装电梯的项目会稍高一点。

  3、目前万科碰到的共性问题是城中村业主对于租金预期提高。一方面,业主觉得这个事很多人来做,对租金的预期提高;另一方面,业务密集开展,很多租客要搬离原来居住的地方,还是会选择周边区域,因此短时间内会抬高周边房源的租金价格,这将提高万科的“收房”成本。

  除了租客要短时间搬离之外,城中村的住房、一应齐全生活配套的经典业务模式也将受到冲击。城中村商铺对应了城中村租客的需求,资本的介入,实际上打破了这个平衡,有些人有些业态可能就得永远离开了。

  4、很多时候是业主在抬高租金,万科去统租物业时,通常会出一个比现在高的租金价格,业主此时就去对租客涨租,在租客不接受的情况下,业主才会将房子租给万科。

  5、万科开展业务的模式一般先和村股份公司接触洽谈,然后三五个人进驻每一个村进行摸底签约,按照12年合同,租金每三年递增10%。目前业务进展相对较慢,万科也放弃了一些村的业务。

  二、华润、碧桂园、佳兆业介入城中村综合整治

  1、无论是万科,还是碧桂园、佳兆业、华润,他们都碰到问题是开展改造工作时,建筑合法性、设计施工、审批备案、消防验收等工作没有明文规定,消防验收很多都是口头的,并没有书面文件。

  2、碧桂园长租公寓从去年8月份在深圳开始做,到现在差不多20多个项目了,近1万套房间,现在也介入了坂田区域的城中村综合整治。

  3、佳兆业作为“旧改大户”,与很多城中村签了旧改协议,这个时候万科、碧桂园就进不去这个村,万科为此退出了新围仔村的统筹。

  三、政府发挥什么作用

  1、首先要明确,城中村综合整治并没有区以上的部门统筹主管,而是基层街道办在对接,这件事情没有更高层面的明确鼓励与支持。

  2、基层街道办能做的就是,提供一些城中村信息,给地产商与村股份公司牵线搭桥,并在公共设施改造、审批备案方面睁一只眼闭一只眼,也给适当背书。

  3、如果地产商不介入城中村统筹运营,街道办是没有动力去做这件事情的。基层政策也告诫地产公司,如果要介入城中村综合整治,第一是要在公司战略层面想清楚,坚决投入资金、人才干下去;第二是做好长期运营的准备,无论是长租公寓还是配套商业,运营必须经得起时间考验。

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