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再增20万间房源 深圳自如主动给房东贴息付租金

  2018-08-03 10:05:49   来源:界面新闻  作者:罗强

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  长租公寓行业规模很大,但运营管理不好就是无限黑洞。

  

  2015年6月3日,29岁的郭伟带着20多人走出深圳宝安国际机场,作为链家体系内孵化出的长租公寓综合运营商自如的员工,他们被外派到深圳开疆拓土。三年过去了,他们做出了一点成绩。

  郭伟现在是深圳自如总经理,他在三周年发布会上透露,进驻深圳三年时间,自如已累计服务20万名“自如客”,拓展公寓房源约10万间,接受近3万名业务的房屋委托,这些房源分布在深圳1380个小区。

  “未来三年,自如目标是运营30万间公寓。”郭伟告诉界面新闻,这意味着在现有10万间的基础之上,继续增加20万间房源,这还不包括整栋的集中式公寓房源。

  自如在深圳的拓展速度,与它们在全国的拓展速度保持一致。自如数据显示,其在北京、上海、广州、深圳、南京等9个城市已拥有高达70万间房源,并且很快将拓展到100万间。

  无论是在深圳管理10万间公寓规模,还是全国范围内的100万间,都使得自如成为中国,甚至全球最大的公寓运营商之一。万科、世联行等公寓运营商,全国拓展的房源量在10万间左右。

  与万科只做整栋集中式长租公寓公寓不同,自如的产品更为细化,主打产品是利用商品住房进行的合租、整租业务,还有针对蓝领工人的“自如城市之光”,针对年轻人的整栋公寓“自如寓”,针对旅游人群的“自如驿”、“自如民宿”等。

  “我们的困扰是深圳房子太少了。”郭伟告诉界面新闻,深圳整体存量物业约1000万套,但拥有产权证的红本商品房只有180万套左右,这是自如在深圳拓展规模的最大限制,“规模不够大,自如不可能发展起来”。

  为了更好拓展物业,自如联合金融机构为深圳房东设计了一款年付租金的产品,凡是业主将房屋委托给自如管理,可以向金融机构申请该类贷款产品,一次性收取一年的租金,前期由自如进行“贴息”。

  此前,自如在与房东签订合同时,本身就有月付和年付两种方式,但租金价格方面会有差异,上述贷款产品的设计,能够差异化满足部分房东的快速回笼资金需求。

  “拉拢”房东并不能最终解决房源短缺的局面,自如将目光投向了“城中村”。

  深圳链家数据显示,深圳拥有高达1600万的租房人口,其中约有1000万人口住在城中村。深圳租客中超过一半房租低于2000元,近两成租客将他们的房租控制在1000元以内,其中单间或一房一厅的租金甚至在600元左右。

  自如此前各类产品并未涉及城中村,反而大型地产商如万科、华润、碧桂园,以及民间资本大量进驻城中村“圈地”改造。

  郭伟透露,自如想设计出来城中村专属的产品,让房间更便宜,品质更好。“城中村我们会考虑各种各样的综合因素,尽量做到最佳性价比。”

  对于敏感的租金上涨问题,郭伟回应称,现实房租确实每年在上涨,自如的规则是在与租客合约到期后,双方将协商新的租赁价格,“如果你今天是一个业主,肯定不希望自己房屋的租金年年降。”

  未来三年,如果自如将房源拓展至30万间规模,将可以服务150-200万名租客,这将是一个庞大的人群,租金涨幅波及广泛。

  郭伟认为,自如的市场占有率仍然仅是一小部分,由于业主在“卖方”价格的地位,自如并不是主动助推房租上涨。同时,自如想争取的客户是愿意花费更多一点而享受更好居住环境与服务。“如果政府有调控租金,肯定是在大形势下的调控。”

  拓展之外,郭伟还透露了运营数据,深圳自如的出租率达到95%,而自如全国的出租率也达到93%以上。想要做到这一点难度很大,这个行业规模很大、运营管理不好就是一个无限黑洞。

  过去三年和未来三年,自如仍然处于一个集中投入阶段,自如在上半年获得的40亿元A轮融资,以及20亿元储架发行的ABS,为其提供了“弹药”。

  除了主动公开拓展方式、拓展目标,自如还在互联网建设、保洁、维修等服务体系下功夫,希望用正面品牌、优质服务保持市场竞争力。

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