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北京房租飞涨之谜

  2018-08-19 11:52:03   来源:《财经》  作者:熊平平 俞琴

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  尽管各方观点多有分歧,甚至对立,但“供求关系不平衡导致价格上涨”是多方持有的共同观点。

  近三个月以来,北京房租飞速增长。在高企的房租下,有人住进了更加狭小逼仄的空间,有人搬向远郊,也有一部分人,开始重新判断是否还要继续留在这座城市。

  孔奇、邢喜智、吴尧,三位在北京工作的年轻人,近来有一个共同的苦恼:房租上涨速度远超工资,每月要拿出近半薪水来“供养房东”,压缩生活成本或降低住房质量是三人无奈的选择。

  中国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,而在北京六环内,一间十几平方米的单间便足以作为一名或者更多北漂的容身之所。近三个月以来,北京房租迎来新一轮增长,许多单间的月租相比去年同期上涨千余元。在高企的房租下,有人住进了更加狭小逼仄的空间,有人搬向远郊,也有一部分人,开始重新判断是否还要继续留在这座城市。

  房租涨了多少?

  2012年,家住朝阳区十八里店乡周家庄的章运来,原老旧平房被拆除,分到3套回迁房。他没想到的是,6年后,每月他都会有一笔4500元的房租收入。

  2014年底,作为十八里乡的回迁房,周庄嘉园三期正式交房。在这个位于北京南四环外的小区里,章家四口人自住两套房,将另一套一居室出租。章运来说,这套一居室,第一年出租价是2800元,此后每年微涨,但今年一次性涨了近1000元,当前出租价格在4500,年年上涨的房租给他增加了很多幸福感。

  这给租客们带来了巨大压力。去年底,陈新供职的福建企业在北京成立了分公司,并为福建借调来的老员工提供了“包住”福利。作为公司行政人员,给员工租房是陈新的工作内容之一。2017年12月,陈新在海淀区茂林居租下一套65平方米的两居室,月租是6800元。今年8月再次从这个小区租房,一套同样户型的房子月租已经涨到8000元。陈新说,公司为此倍感压力。

  更多北漂须个人承担房租上涨带来的经济压力。青海女孩吴尧毕业后留在北京工作,和大多数北漂青年一样,合租是最经济的选择。2017年,她与朋友租下了一套三居室,位于东三环外,80平方米,月租7800元。但最近吴尧注意到,同一个小区里的一居室标价已达7500元,二居室8500元,这让吴尧对下次续签感到恐惧。吴尧说,她所租住的三居室月租或将近万元,“涨幅在3000元,一间房涨1000”。

  若是续租,吴尧的房租将占据月薪40%甚至更高,她已经决定搬到四环外,继续北漂生活。

  在北五环外的天通苑,孔奇也在为房租感到焦虑。2017年8月,他以每月2700元租下一间带独立卫生间的小房间,今年7月合同到期,孔奇打算续签时,却被房东告知要涨700元月租。

  从三环到六环外,近三月全北京城的房屋租金都在飞涨。根据记者随机采访的租户所提供的数据,相比去年同期,单间月租涨幅高者达35%,低者也有20%。

  早在2012年,邢喜智便在六环外的昌平区租下一套一居室,6年未换。由于和房东熟识,每次续签合同都只是微涨,到去年为止,月租还只是1800元。但今年7月,一下子涨到了2300元,是六年来涨幅最大的一次。

  邢喜智在房屋中介行业从业20年,他告诉记者,从未见过房租有过今年夏季的涨幅,“每年夏季都是房租调整期,但过去涨幅都较低,比如单间上年2400,下年就2500、2600,年涨幅5%-10%。”

  北京房租到底涨了多少?官方统计数据较为保守,北京市统计局公布的“2018年7月份北京市居民消费价格变动情况”显示,2018年7月,在各类商品及服务价格中,居住价格同比上涨3.3%,环比上涨0.3%。

  链家旗下贝壳研究院的报告显示,2018年7月租金环比涨幅为2.6%,从租金指数的角度,剔除不可比因素,2018年前7月,租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅。这一数据的也与记者调查情况存在出入。

  此外,诸葛找房数据显示的北京房租涨幅较大,2016年至2018年4月,北京租房均价大体在70元/月/平方米-80元/月/平方米之间波动,7月租金涨至90.12元/平方米,环比上涨4.3%,同比上涨25.8%。分区域来看,7月东西城均价均已接近150元/月/平方米,而通州7月租金均价同比上涨接近40%。

  为何不同机构房租数据差异如此之大?多位长期从事房地产数据研究的专家告诉记者,房租价格数据主要掌握在各家中介机构手中,割裂分散,没有一家机构能够掌握整个市场数据,而各自机构出于自己利益,倾向于公布对自己有利的数据和结论,而统计局数据采用抽样调查方法,亦不能全面反映北京的房租变化情况。

  中介抢房惹的祸?

  为何今年夏季北京房租涨幅如此之大?各方持有不同观点。

  当下舆论矛头多指向租房中介:称自如、蛋壳、相寓等房屋中介为了争夺房源,不惜抬高拿房租金,然后将高租金成本转移给租客,房源垄断、不平等的定价权、烧钱的商业模式,成为批评的依据。柴油发电机

  中原地产首席分析师张大伟认为,当前北京大量房源在中介手中,中介改造成公寓后再出租,以二房东身份获得差价,“中介资本进入的是存量改造,存量改造本身并不新增供应,只是通过升级或者分割获得投资溢价。对于这些资本来说,这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断。”恒大研究院副院长夏磊亦撰文指出,长租公寓参与方为了竞争市场份额,疯狂地融资、抢占房源、抢占市场份额,争取房租的定价权,“资本急切想从烧钱模式进入到赚钱模式,房租上涨是必然结果”。

  持此类观点的多是房地产开发商背景的研究院,为何指向中介资本?邢喜智给出自己的分析,如果房租涨得过高过快,从长远看,大量年轻人离开北京,商品房市场就会受到影响。

  舆论矛头指向的资本之一自如也给出了自己的解释。贝壳研究院向记者提供了一份近期租金复盘报告,认为当前北京租金的上涨仍然处于相对合理的范围,租金与城镇居民人均可支配收入基本保持适度比例。

  为反驳夏磊、张大伟观点,贝壳研究院认为,北京市当前的租金上涨是供给短缺、需求升级、政策监管等因素导致,其中北京大规模拆违导致市场上低端租赁房源明显减少是主要原因。

  但据记者调查,自如、蛋壳等长租公寓参与方的确在线下有着激烈竞争,并且从房东拿房后转手,月租金差价有数百元甚至近千元。

  周庄嘉园三期多位业主告诉记者,小区刚交房时,各家房屋中介蜂拥而至,接连打电话过来询问是否有闲置房屋。一名“中胜置业”的房屋中介称,在他们公司,员工分为两类,一类仅赚取传统的房屋中介费,一个月下来,薪水往往只有五六千元,另一些人不停打电话找房东拿房,然后与房东签署两至三年不等的委托管理合同,能够获得更高报酬。

  袁望买房后也迅速遭到中介“围猎”。去年底,他在南五环旁买了一套一居室公寓,今年2月就迅速被蛋壳公寓找到询问出租意愿,随后他以每月3600元的价格与蛋壳签订3年委托合同,此后两年每年涨100元,但袁望称,虽不知自己房子的最终出租价,但周围相似户型一居室公寓月租已是4000元。

  六十余岁的刘建国住在朝阳门外的工体西里小区,今年6月,他将同小区一套45平米的一居室委托给自如3年,第一年租金5800每月,此后两年每年涨100元,刘建国告诉记者,“自如租给一位山东人,租金是6500每月。”

  我爱我家副总裁胡景晖日前表示,除了供给、需求、季节的因素外,资本方如自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源严重违背市场规律,扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主也开始要高价。8月18日,胡景晖已从我爱我家离职。

  针对房屋租赁中介“哄抬租金抢占房源”行为,8月17日,北京市住建委联合多部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源、不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

  国家行政学院教授竹立家表示,房屋租金上涨是由于出租房的市场需求巨大,尤其是在北京,大部分年轻人买不起房子,只好进入租房市场。另外,即将出台房地产税的舆论甚嚣尘上,所以房东也在租房过程中考虑进了房地产税,把未来可能产生的这部分成本提前转嫁到了租户身上。

  据上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任陈则明介绍,很多国家有房租管控政策,比如租赁房屋需要在房产部门进行备案登记,并交纳一定比例的税收。房东不能擅自决定上调租金,如果涨房租,就要重新去房产部门说明涨价理由。

  根据中国现行的《商品房屋租赁管理办法》,房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案。但陈则明表示,中国目前的登记备案系统和相关基础体制建设并不完善,“在没有登记备案的情况下,有一点点消息,房租就上涨了,所以也可以说这轮租金上涨是房产税风声紧等等原因引起的。”

  供需如何失衡?

  尽管各方观点多有分歧,甚至对立,但“供求关系不平衡导致价格上涨”是多方持有的共同观点。

  据记者调查,北京近年确实将城乡结合部的城中村、出租大院、工业区公寓拆除,这些地区曾承载了大量外来人口,是外来农村务工人员、刚毕业大学生、低收入人群住房的首要选择。

  白净秋是北京市大兴区旧宫镇南小街村民,曾拥有一栋4层楼房,36个房间出租给外来务工人员,但白净水秋近日告诉记者,她家的4层楼,以及村子,都已经拆除完毕,附近所有的城中村出租屋都不复存在。

  丰台区南四环外的久敬庄57号院,丰台区著名的外地人聚集地,占地面积达145.4亩,其中有12万平方米的建筑供出租,租住总人数一度过万人,在2017年9月份拆除,记者去年12月走访这里时,已经全部为废墟一片,周围只剩下数个商品楼小区,据《北京日报》消息,未来该区域将有道路等一批市政基础设施建起。

  这场拆违行动已持续多年,是北京市近年“疏解整治促提升”的重点工作之一,清理、拆除城中村违建、出租大院是这项工作的核心。

  2015年至2017年,北京市拆违面积分别是1818万平方米、3000万平方米、5985万平方米,每年实际完成的拆违任务接近比上年近乎翻倍。拆违行动仍在继续,据北京市发改委公布数据,2018年前4个月拆违逾1640.9万平方米,完成全年计划41%,拆除量是去年同期的3.8倍。

  照此计算,2015年至2018年4月30日数据,北京市累计拆违12443.9万平方米。若以北京最大的商住楼盘北京像素类比,简单计算,近三年余间,拆违面积相当于177个北京像素。北京像素位于朝阳区和通州区交界,临近6号线草房地铁站,拥有9000多套房屋,总建筑面积约70万平方米,是北漂族最密集小区,住了近3万人,177个北京像素可居住近531万人。

  居住在原拆违建筑的北漂一族选择哪里居住?当前虽没有准确统计数据,据记者走访了解,他们主要有三个流向:离开北京、退到六环外更偏远区居住、租住附近商品楼房,其中,后者是大多数人的选择。

  短时间内租房需求上升,但房屋增量却非常有限。北京统计年鉴显示,北京2016年竣工的所有房屋,包括城镇和农村、包括住宅和非住宅,总计3594万平米,相比较同一年拆除的5985万平方米违建,新增空间少于拆除数量,城市总空间是在净减少。

  曾有多名学者对记者表示,北京“以房控人”的疏解低端人口政策,会导致整座城市生活成本增加。

  (应采访对象要求,文中租客、房东均为化名。)

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