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长租公寓与“惜租”的房东

  2018-08-21 09:33:47   来源:证券时报  作者:吴家明

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  “高租金”,是目前长租公寓市场的普遍写照,但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。

  最近,一则北京天通苑租赁房源被多家住房租赁企业争抢,最终导致租金短期内暴涨的消息引爆网络,人们开始关注快速上涨的租金和住房租赁企业哄抬租金的现象。紧接着,时任我爱我家副总裁的胡景晖关于房租飞涨的言论瞬间掀起房产中介市场的巨浪,自如、蛋壳等长租公寓品牌也成为众矢之的。

  市场普遍认为,此轮涨价与各租赁品牌在巨大的房源竞争压力下激进地拓展房源、抢占市场关系不小。对于这样的意见,长租公寓品牌并不完全认同。其中,自如表示从未也绝不会滥用资金,参与不良竞争。未来将在政府指导下,有效发挥机构运营管理优势,维护收出机制合理运行,保障租赁市场长效发展。对房租价格的变动,自如CEO熊林给出解释。他认为,从过去十年来看,北上深的走势都是7、8月最高峰,无一例外;租金与城市人口净流入、就业率、租房供应的总量、结构、质量最直接相关,以今天中国一线城市的租住供需看,已经完全进入市场化阶段。

  “高租金”,是目前长租公寓市场的普遍写照,但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。从租赁住房的机构化比例这一指标来看,长租公寓的占比还不算高,其对租房市场和租金还难以“只手遮天”。贝壳研究院数据显示,租赁机构化比例最高的大中城市是北京,为10.3%。其次是杭州和上海,分别为9.2%和7.6%。租赁市场的房源中,绝大部分还是来自房东个人出租。

  但不能否认的是,长租公寓的出现也让“惜租”的房东们多了一个涨租的理由。记者在深圳福田区调查时发现,多位业主趁着暑假正值租赁高峰,打算把自己的房子出租,但得知同一小区的一些房源被长租公寓品牌以高出市场价的价格拿下后,纷纷表示要提高自己出租的价格。“这里的单身公寓月租金本来是4200元,长租公寓收的价格是4600元,还要租客交相当于月租10%的服务费。我的房子装修也不差,管理费等居住成本比长租公寓要低,为什么我的房子租金要比长租公寓低?”房东黄先生如是说。

  这样的连锁反应不得不引起重视。

  此时,监管已出手。公开信息显示,北京市住建委联合多部门在上周末约谈自如、蛋壳公寓等住房租赁企业负责人,要求不得利用融资获取的资金恶性竞争、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金、不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。北京市房地产中介协会也召开座谈会,10家主要住房租赁企业负责人参加,共同承诺落实“三不得”要求且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场,包括不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

  长租公寓这种新的租赁模式正在给房屋租赁市场带来新的变数。那么,房租上涨该怎么“治”?易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,资本进入租赁市场,使得租赁市场也出现了一个新课题:租赁市场如何防泡沫。从房租的监管来说,其实本质上是房源分类的概念,建议形成系统的分层次房源资源库,以吻合更多层次的需求,这样能够让租客在租房方面的压力更小,或者说资本也需要关注低价房源,而不是只关注中高端房源。租赁市场要和购房市场一样形成监管,形成租赁市场的价格指导,这样可以在一定程度上稳定租赁业务和租金走势。

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