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租客房东两头吃 公寓金融杠杆风险正在袭来

  2018-09-03 09:07:05   来源:中外管理  作者:史亚娟

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  爆仓并非坏事,行业反思刻不容缓!

  本期观察家:严跃进(易居研究院智库中心研究总监)

  今年暑期,很多人们见面,重点不再是讨论房价上涨了多少,而是讨论房租上涨了多少。

  而近期房租的暴涨,除了供求关系使然,一个重要背景是金融杠杆在房产租赁市场的大规模使用,尤其是长租公寓模式中,普遍闪转腾挪着金融杠杆活跃的身影。

  金融杠杆,这个词汇大家不会陌生。千股涨停,千股跌停,千股停牌,千股复牌,然后再千股跌停……2015年夏天的股灾,给人们最深的记忆之一,就是金融杠杆。只是今年夏天,金融杠杆终于又掀起了房屋租赁市场的风风雨雨。

  而其中也不乏血雨腥风:8月下旬,杭州房产中介公司鼎家破产,成为全国首例采用长租公寓模式运营的房产中介破产案例。而这背后,4000多租户缴纳的房租并未给到房东手里!如今大量租户或者重新交房租,或者不得不搬出房子,大量无辜者利益受损。

  一时间,鼎家破产有如平地惊雷,激起了人们关于“金融+长租公寓”模式的警觉,在租房这个高度关乎百姓最基本民生的领域,原本就不应大量使用容易带来剧烈波动的金融杠杆工具,房产租赁市场“去杠杆”化很快将会迫在眉睫。同时,也留下了诸多亟待厘清的问题……

  带着以上思考,“中外管理观察家”邀请易居研究院智库中心研究总监严跃进,对一系列既关乎民众生活,又关乎商业模式创新和风险防范等重要议题,做出全面解读。

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  长租公寓爆仓,房东其实更“惨”!

  《中外管理》:如何看待鼎家爆仓事件?这种爆仓是否有普遍性?长租公寓模式出现问题后,给相关各方会带来什么后果?

  严跃进:杭州这次长租公寓爆雷事件正好撞上了一个“枪口”。因为此前北京几家房屋中介公司已经被提长租公寓“爆仓”的隐患了,鼎家可谓出现的一个典型案例。不止鼎家,目前市场上一些长租公寓机构,比如:自如、蛋壳、鼎寓等也都在和第三方金融机构合作,普遍采用为租客发放租房贷款(简称“租房贷”)的模式。

中央财经大学金融学院宗承渊图示自如的“租房贷”业务模式

  鼎家爆仓事件发生后,首当其冲的,对投资者而言,是很难再对“租房贷”模式产生信任。

  而对承租者(租客)而言,爆仓不仅意味着不能继续租住房子,还要照常向金融公司还贷。最糟的是,租客在被中介套用信用后,还会波及今后的征信记录。与其这样,承租者还不如用普通的方式去租房子,最多就是违约与合约,不会引发任何金融风险。

  但是,租赁市场的权益保护,一直秉持“无论房子交付与否,都要优先保障承租者租赁权”的原则。当发生鼎家这类金融风险后,即便房东不愿继续出租,租客只要不违约,理论上依然可以继续住下去。房东强行撵客,也是任何一家正规中介公司所不愿看到的。但在实施操作中,也看长租公寓运营商是否负责任。目前看,此类纠纷诉诸法律的并不多,多是承租者与中介公司私下协商解决。

  对房东(业主)而言,高价出租房源自然是开心的,但如果这种高价房源本身就是不合规的,或中介公司高价抢房源不能带来后续租金收益率的保障,一旦运营商资金链断裂,房东后续的租金也是拿不到的。

  但是相比租客,房东受到的权益保障其实更小。因为对于租客来说,此类金融风险损失国家会启动相应补助措施,而房东是没有的。所以提醒广大房产业主务必保持警惕,千万不要认为中介高价抢房源,自己就有利可图,进而盲目参与到类似“租房贷”的金融游戏中去,让自己陷入被动的维权纠纷中。

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  怎样识别长租公寓中暗藏的危险?

  《中外管理》:如何判断长租公寓运营商是否存在“爆仓”风险?业主和房客如何规避这种风险?

  严跃进:这个很容易从表面做出判断。就是看这个长租公寓运营商有没有中介门店。像链家、中原这种传统房地产中介,对金融服务的依赖性不是很高,业主选择这样的机构,后续承担的风险要相对低得多。

  市面上的那些“爆仓”的长租公寓项目,运营商多来自科技、金融、互联网的创新型企业,并非传统房地产中介或房地产开发商。它们发展长租公寓更多是对于现金流的补充。例如:“鼎家模式”更像是一种金融业务模式,是在借助新的商业模式为自己吸纳资金。

  承租者在签合时也要辨别和自己签合同的,到底是有中介门店的运营商,还是那些作为代理商的创新型互联网企业。还要留个心眼看看合同里是否有“租房贷”这类与金融捆绑的服务条款。相信租客如果能在租房前把这些工作做仔细,租房后压力会小很多,风险基本趋向为零。

  《中外管理》:目前不仅长租公寓运营商鱼龙混杂,产品也是花样翻新,您怎样评价长租公寓的现状和未来趋势?

  严跃进:现在的“长租公寓”更像一种精装修公寓,与个人房源一样,都要一年一签约的。目前没有体现“长租”的概念,无法满足租客长期租住的需求。

  现在大家对长租公寓市场过于乐观了,未来这个行业还是应该进一步突破。因为从大的趋势看,市场仍会以买房为导向,而不是以租房为导向,所以建议政策导向上今后在租住同权的基础上,提供一些迁入户口、创业支持,以及租房者子女教育等各种优厚条件。这样即便不体现“长租”属性,消费者也是愿意尝试的。

  另外,现在的“长租公寓”更像一种噱头,商家各说各话,看不出各家的特色和创新点在哪里。建议住房管理部门对住房市场的产品分类尽快做出标准化定义。

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  长租公寓是“换了马甲的P2P”?

  《中外管理》:有分析称,今年各个房产中介之所以大幅抬价抢房源,是因为这是个“无本套利”的买卖,“长租公寓”模式类似于P2P,房产中介在用“租房贷”挪用租客的贷款来发展自身。这种行为,是否称得上是“换了马甲的P2P”?

  严跃进:长租公寓模式中,中出现了利用房租贷挪用资金、砸钱抢房源这些现象,这些都属于近两年互联网时代的乱象。包括曾经的共享单车,背后都有一个类似逻辑——资本希望通过砸钱或投资来扩大市场占有率,进而实现对市场的垄断。

  但这样做风险极大,看起来源源不断的新客户或新房源在进入租赁市场,产业链很稳健,但这个产业链本质上要以租金收益率为保障的。如果租金收益率无法保障,那“租房贷”就是“换了一种模式的P2P”,很难维持下去。并且,政策和市场需求随时都会调整,本来就存在变数。

  《中外管理》:希望通过砸钱实现对市场的垄断,而非靠实质性创新创造价值,在这背后,整个行业出了什么问题?

  严跃进:我们看到现在租赁市场出现了两种抱怨:租客抱怨房租上涨,长租公寓运营方抱怨做租赁不赚钱。这充分说明,长租公寓行业一直没有形成一个好的盈利机制。这是它们抢房源的原因——缺少清晰的盈利模型,而规模竞争似乎成了唯一可找到的“解药”。

  无法盈利说明这个行业是高度依赖租金的,对租金这种至关重要的收入来源,运营商首先会考虑资金的一次性回笼。这类似于ABS(房地产金融证券化)模式。但规模小的长租公寓企业,是没有能力发展这种模式的,只能另寻他法。甚至不惜拿租客信用做担保来换取资金的回笼。这种将风险转嫁租客的行为,是非常自私且不道德的,必将引发各种问题,让整个行业乱象丛生。

  《中外管理》:长租公寓行业要想走得长远,应遵循什么发展思路?

  严跃进:每个企业都会有这样的惯性思维:必须做大规模,否则在市场上将没有发言权。但规模扩大的前提是手段合规,尤其不能动用一些杠杆性资金去运作市场、做大规模。

  并且,租赁行业完全不同于通讯、互联网行业,不会像微信、支付宝那样,在占有很大市场份额后就会拥有定价权,这是由租赁行业的特殊性决定的:长租公寓有不动产属性。举个例子,你在郊区开发了很多长租公寓项目,但对广大租客而言,宁可选择在工作所在地的周边租房子,哪怕是找那些个人房源。

  这意味着,并不是长租公寓运营商的规模扩张了,市场就会认可你。必须结合本地域情况提供与客群相匹配的租赁产品。此时,即使你的规模并不大,但依然是有利可图的。长租公寓不能单纯以规模扩张作为长久的竞争力。

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  爆仓并非坏事,行业反思刻不容缓!

  《中外管理》:长租公寓爆仓让租赁行业乱象充分暴露,当前国家对“租房贷”的监管态度是怎样的?

  严跃进:宏观看,国家对于整个租赁市场的金融服务,即利用社会资本支持租赁市场的发展是鼓励的,只是目前在微观操作中出现了一些问题。

  况且个别地方的做法也没有问题,比如:深圳通过建设银行(6.880, 0.00, 0.00%)开展房屋租赁贷款,就没有风险。后来出现的“租金贷”所引发的一系列风险,主要因为贷款方不是主流金融机构所致。

  对这类非正规金融机构提供金融产品的风险把控,各类政策已经开始有所防范。比如:北京市就规定禁止银行资金进入“租房贷”领域;西安则提出“租房贷”在租赁市场贷款中依然可用,前提是要符合银监会的贷款政策。

  长租公寓引入“租房贷”等业务后,建议各地金融管理部门和互联网管理部门都要积极介入、加强监管;同时,针对“爆仓”事件的后续处理,也可探讨一些处理标准,比如:租客权益应该是第一位的,各类纠纷都不应影响正常的租赁业务。

  同时,长租公寓运营商在使用“租房贷”时,还可与自身的信用做挂钩。国家对信用欠佳的企业要征收一定比例的保证金,来防范其资金链断裂引发的风险。后续可用这部分保证金对利益受损的投资者和租客进行赔付。

  《中外管理》:很多行业引入金融工具,带来的是一种行业的进步,但是在长租公寓领域,房产中介公司如何理性选择这类金融产品呢?

  严跃进:各种中介机构都有自己所长,有部分机构擅长金融创新,有部分机构擅长房源信息发布和营销。如果想用金融工具进行长租公寓创新,先要对金融服务进行合规检查,同时要让金融工具真正服务于整个租赁业务。如果基础性工作都做不到位,那与金融工具的捆绑就会放大风险。

  再有,在后续经营中,运营商切不要让金融工具成为一个卖点,让它发挥服务入口作用即可,比如:提供贷款服务。并且可由建行这种国有金融机构作为贷款方,这样能大大增加租客的信任感。

  《中外管理》:除了“租房贷”,还有没有其他金融产品可供长租公寓运营商选择呢?

  严跃进:现在“租金贷”多是以租客信用为背书去申请贷款的,其实长租公寓运营商完全可凭借自己的经营资源,比如:门店、房源、后续租金收益的测算等等作为背书,去向银行申请贷款,一定会比鼎家这种金融绑定方法风险要小很多。

  至于其他金融产品,比如:国家层面的REITs(房地产信托投资基金)、ABS(房地产金融证券化产品)都可以去做。后续还可以考虑与支付宝这样的互联网信用支付平台结合,利用租金去抵扣支付宝消费的款项等。

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